去年11月份開(kāi)始實(shí)施的樓市新政給深圳樓市帶來(lái)了空前的人氣，歲末年初深圳樓市連續(xù)上演火熱行情。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳一手房共成交6435套，比10月成交套數(shù)多了近3000套。12月一手房成交創(chuàng)造08年最高紀(jì)錄，總成交量高達(dá)7897套，日均成交約254.7套。2009年一月份火熱情緒不減，1月1日至3日的新房共成交474套，成交均價(jià)10195元/平方米，1月5日至11日，成交一手房1813套，環(huán)比前周增長(zhǎng)23.8%。

　　對(duì)于歲末年初深圳樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)議論紛紛，有人認(rèn)為價(jià)格已調(diào)整到位，高喊“抄底”口號(hào)，有人認(rèn)為房?jī)r(jià)還需調(diào)整，趁機(jī)大量出貨。到底現(xiàn)在是最佳的抄底時(shí)機(jī)還是最后的出逃機(jī)會(huì)？

　　成交“V”形反彈

　　世聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告顯示，2008年第四季度深圳一手房市場(chǎng)總體成交狀況明顯好轉(zhuǎn)，一手房共成交165.94萬(wàn)平方米，環(huán)比上升91.38%，同比也上升209.02%；成交均價(jià)為11935元/平方米，環(huán)比下降13.24%，同比則下降21.75%。

　　“這主要是國(guó)家鼓勵(lì)政策的引導(dǎo)，大量剛性需求釋放造成的結(jié)果�！敝袊�(guó)指數(shù)研究院深圳分院分析師楊奕表示，近期成交的樓盤(pán)主要是中小戶(hù)型，而購(gòu)房者多是首次置業(yè)者，深圳樓市出現(xiàn)價(jià)平量升的格局。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣顯示，第四季度成交主體以90m2以下商品房為主，共成交13345套，占總成交量的70.31%。

　　二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)樂(lè)觀局面，戴德梁行監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，深圳12月份二手房銷(xiāo)售4843套，共計(jì)52.36萬(wàn)平方米，11月深圳共成交二手房4021套，約合44.78萬(wàn)平方米。第四季度，深圳全市共成交二手房122.75萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.69%，同比也上升1.19%。

　　記者注意到，自1月4日深圳市地稅局減免二手房營(yíng)業(yè)稅通知正式發(fā)布后，二手房交易量連日走高。深圳國(guó)土局成交數(shù)據(jù)顯示，1月4日至7日，二手房交易分別為195、230、327、434套，呈直線(xiàn)上升狀態(tài)。而在此前近一個(gè)月內(nèi)，二手房單日交易量從未超過(guò)300套。

　　“營(yíng)業(yè)稅是二手房交易中稅費(fèi)額最高的一項(xiàng)，較大程度抑制了二手房的流通，營(yíng)業(yè)稅的減免對(duì)二手房市場(chǎng)的推動(dòng)作用非常明顯。”戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，近日來(lái)咨詢(xún)與簽約的客戶(hù)在增加，預(yù)計(jì)今年上半年二手房市場(chǎng)成交量將有所回暖。

　　“消化庫(kù)存”任重道遠(yuǎn)

　　歲末年初的成交旺盛讓深圳樓市的庫(kù)存壓力稍稍緩了口氣。根據(jù)深圳市國(guó)土房產(chǎn)局信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，1月10日可售房源59871套，低于6萬(wàn)套；1月11日，庫(kù)存再次降為59646套，當(dāng)天成交214套。

　　而追溯2008年成交低迷帶來(lái)庫(kù)存劇增的歷程，2008年7月26日，深圳市可售房源超過(guò)5萬(wàn)套，達(dá)到50238套。9月28日，房源庫(kù)存第一次超過(guò)6萬(wàn)套，達(dá)到61918套，約合638萬(wàn)平方米。此后基本上都在6萬(wàn)套以上徘徊。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，購(gòu)房者相對(duì)比較成熟理性，對(duì)利好反應(yīng)快。而且，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整了一年多，更多的開(kāi)發(fā)商加入到降價(jià)的行列中來(lái)，也消化了空置。

　　然而星彥地產(chǎn)發(fā)布的一份報(bào)告卻認(rèn)為，受經(jīng)濟(jì)下滑的影響,2009年深圳樓市仍然處于下行通道。星彥地產(chǎn)中央研發(fā)中心總經(jīng)理鄢圣剛認(rèn)為，供應(yīng)量的增加，是首當(dāng)其沖的突出因素。“保守估計(jì)，2009年深圳市場(chǎng)的可消化量可能達(dá)到1100萬(wàn)平方米�！臂呈�剛介紹，這個(gè)數(shù)據(jù)由三個(gè)部分組成:第一是2007年以前未消化的供應(yīng)量100多萬(wàn)平方米，第二是2008年未消化450萬(wàn)平方米左右，第三是2009年新增供應(yīng)500萬(wàn)平方米左右。

　　“實(shí)際上在過(guò)去5年中,深圳的開(kāi)工量和預(yù)售量不小,竣工面積呈現(xiàn)非常明顯的下降趨勢(shì),這也是如今整個(gè)市場(chǎng)存量比較大的重要原因”，鄢圣剛表示。公開(kāi)資料也顯示，2008年深圳市國(guó)土局批準(zhǔn)預(yù)售面積為660萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)銷(xiāo)售的僅為553萬(wàn)平方米，大量開(kāi)發(fā)商拿了預(yù)售許可證但不推盤(pán)，而是往后壓，這也構(gòu)成2009年市場(chǎng)供應(yīng)壓力較大。

　　蔣尚禮也指出，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的項(xiàng)目選擇在2008年入市，但購(gòu)房需求的持幣觀望，致使各主要城市商品住宅市場(chǎng)紛紛滯銷(xiāo)。如果按現(xiàn)有成交速度來(lái)測(cè)算，預(yù)計(jì)全國(guó)十大城市的新建住宅庫(kù)存量需要未來(lái)大約10至12個(gè)月的時(shí)間才能基本消化出清。

　　投資客尚難卷土重來(lái)

　　11月樓市新政以來(lái)，一些消費(fèi)者熱情高漲，直接推動(dòng)成交量出現(xiàn)“V”形反彈。一些人希望抄底成功，另一些人則借機(jī)出貨，資深炒房客徐先生在這兩個(gè)月迅速出售了五套房產(chǎn)�！板e(cuò)過(guò)了去年的高位出貨，今年樓市低迷又一直賣(mài)不出去，這次利好反彈正好是出清房產(chǎn)的最好機(jī)會(huì)�！毙煜壬�告訴記者。根據(jù)中原地產(chǎn)每月跟蹤二手房成交中的投資客比例，基本都只有2%-3%，業(yè)內(nèi)人士在分析目前房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)時(shí)，答案也非常一致：自住客。

　　“我現(xiàn)在經(jīng)常在深圳、東莞等地方看房子，就是要看看房?jī)r(jià)的走勢(shì)。像南山區(qū)、前海片區(qū)，新房?jī)r(jià)格不斷創(chuàng)新低，最近已經(jīng)出現(xiàn)了7380元/平方米的價(jià)格，我預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)商要想賣(mài)出去的話(huà)，只能是6000多元/平方米的價(jià)格了。”資深投資客鄒建民表示，房?jī)r(jià)在未來(lái)一年仍會(huì)處于下降通道，而且受到經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響投資客的承接能力受限，2009年年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)都會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)，短線(xiàn)投資并不適合。

　　境外投資客也紛紛拋盤(pán)出貨，美聯(lián)物業(yè)深圳負(fù)責(zé)人表示，港人拋售內(nèi)地物業(yè)自9月份已見(jiàn)端倪，年底公司接手的港客放盤(pán)是先前的3倍。美聯(lián)物業(yè)紅樹(shù)灣分行主管歐陽(yáng)橙說(shuō)，港人近期急售的物業(yè)價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)低10%左右，尤其是豪宅被香港人“甩賣(mài)”的較多。最典型的例子是香蜜湖一號(hào)，高峰時(shí)價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米，如今二手房均價(jià)僅僅2.7萬(wàn)元/平方米，足足縮水超過(guò)一半。

　　受金融海嘯的牽連，自顧不暇的國(guó)際投行也開(kāi)始大規(guī)模撤離。自2008年下半年以來(lái)，不斷有外資套現(xiàn)在華物業(yè)的消息傳出。仲量聯(lián)行北京研究部主管馬安平表示，外資確實(shí)認(rèn)為現(xiàn)在的地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，有離場(chǎng)觀望的情況�！拔覀冾A(yù)計(jì)各個(gè)物業(yè)類(lèi)別的售價(jià)將會(huì)普遍下跌15%-20%。”只有2009年買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期差距被拉近，市場(chǎng)的交易量才有望重新回升。

　　至于長(zhǎng)線(xiàn)投資，雖然房?jī)r(jià)下跌使投資吸引力有所上升，但租金卻呈現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)。深圳市出租屋綜管辦發(fā)布的2008年第四季度出租屋抽樣調(diào)查情況，出租屋呈現(xiàn)了租金整體下跌，空置率明顯上升的態(tài)勢(shì)。從租金上看，出租屋整體下跌幅度達(dá)10%以上，其中寫(xiě)字樓降幅最大，達(dá)到了16.5%；廠房次之，降幅為15.8%；住宅降幅為9.4%；

　　美聯(lián)物業(yè)的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，在全球金融危機(jī)發(fā)生后，深圳住宅的租金已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月的下跌，寫(xiě)字樓更出現(xiàn)了連續(xù)6個(gè)月下跌。隨著2009年經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步調(diào)整，租賃需求及承租能力將降低，租金仍會(huì)有下降壓力，回報(bào)率降低將打擊投資客投資的興趣。

　　“我認(rèn)為在未來(lái)的一年、兩年甚至是三年內(nèi)，房?jī)r(jià)在低位徘徊的幾率很大，不會(huì)重新上升。漲一點(diǎn)又要回來(lái),像前幾年那樣明顯上升的機(jī)會(huì)是不存在的。”素有香港地產(chǎn)教父之稱(chēng)的中原集團(tuán)主席施永青在深圳公開(kāi)表示。施永青認(rèn)為，雖然有一些人出手買(mǎi)房，但這并不代表樓價(jià)可從此復(fù)蘇，重新達(dá)到新的上升軌道。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智也表示，目前的深圳市場(chǎng)仍以自住型買(mǎi)家為主，這一人群對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，如果房?jī)r(jià)的上漲幅度超過(guò)了預(yù)期，自住客會(huì)重新觀望。（萬(wàn)晶）