近期，《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》對(duì)住宅土地使用權(quán)70年大限到期后有償續(xù)期的表述引起廣泛關(guān)注。受此影響，在二手房市場(chǎng)，不少購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)房齡格外關(guān)注，“高齡”房產(chǎn)是否還值得購(gòu)買(mǎi)？土地使用年限到底如何計(jì)算？帶著這些購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題，記者采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　高齡房產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司市場(chǎng)分析師孟奇告訴記者，近期不少客戶(hù)咨詢(xún)的問(wèn)題集中在如果買(mǎi)了“高齡”房產(chǎn)，已經(jīng)過(guò)了三、四十年的使用期，入住沒(méi)多久就要面臨70年大限到期的問(wèn)題，是不是得不償失？

　　據(jù)孟奇介紹，目前北京二手房市場(chǎng)中，“高齡”房產(chǎn)主要是可上市交易的已購(gòu)公房，數(shù)量大約占總體量的10%，而每月的交易量占總成交量的20%以下。其中，房齡在10至20年的已購(gòu)公房成交量最大，占到已購(gòu)公房總成交量的55%，這些房子主要分布在朝陽(yáng)、海淀以及四個(gè)老城區(qū)。雖然已購(gòu)公房交易只是二手房市場(chǎng)中的非主流，但由于絕大部分公房所處地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施成熟且價(jià)格低于同片區(qū)內(nèi)的二手商品房，因而仍受到不少購(gòu)房者的青睞。

　　孟奇認(rèn)為，即便未來(lái)政策確定住宅70年到期要求有償續(xù)約，但預(yù)計(jì)也只是收取很少的費(fèi)用或象征性的費(fèi)用，不會(huì)給居民生活帶來(lái)很大負(fù)擔(dān)。

　　北京中原地產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，目前上世紀(jì)60、70年代的房產(chǎn)項(xiàng)目較少，占比約為1%至2%。房?jī)r(jià)因地域而有所不同，如朝陽(yáng)的和平里小區(qū)老樓房單價(jià)約為每平方米1.4萬(wàn)元，而年代距今略近一點(diǎn)的和平西苑小區(qū)單價(jià)約為每平方米1.6萬(wàn)元。宮萍說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)值與不值是相對(duì)的，關(guān)鍵在于消費(fèi)者的自身需求。一般該類(lèi)型房產(chǎn)位于城區(qū)中心，其優(yōu)勢(shì)的地理位置決定了其需求量，但由于這類(lèi)房產(chǎn)年代比較久，一般出售的價(jià)格會(huì)略低于同地段較新的房產(chǎn)，因此，消費(fèi)者要根據(jù)自己的實(shí)際需求來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)型房產(chǎn)。

　　多種方式計(jì)算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具體應(yīng)該如何計(jì)算呢？北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō)，在“京國(guó)土房管市一字[2001]1180號(hào)關(guān)于調(diào)整《關(guān)于實(shí)施〈北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法〉的若干規(guī)定》的通知”里有明確的規(guī)定。已購(gòu)公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購(gòu)公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類(lèi)房屋的土地使用年限計(jì)算方法也分為兩種：

　　一是如已購(gòu)公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　常淑娟舉例子說(shuō)，如某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開(kāi)始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售，那么購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。