已經(jīng)證實(shí)的中鼎在建行開發(fā)區(qū)支行辦理的88筆假按揭貸款就達(dá)億元，如果中鼎公司在建行的個(gè)人貸款資料真實(shí)，則另外300多戶按揭貸款達(dá)3億多元，這些資金可以彌補(bǔ)建設(shè)需要
北京宣武區(qū)兩廣路南側(cè)有座著名的樓盤——東華金座，不過它的聞名不是因?yàn)槲恢煤�，而是源于幾年來始終無法完成的工程和業(yè)主們的法律維權(quán)。今年6月初，新華社播發(fā)《7000多萬被套牢 從京城第一爛尾樓看預(yù)售之痛》一文，此時(shí)，圍繞東華金座的億元假按揭貸款也逐漸浮出水面。
天降“豪宅”
幾年前，林祥向銀行申請(qǐng)信用卡卻怎么也辦不下來，他很奇怪，一查個(gè)人信貸記錄，沒想到自己名下竟有一幢240.64平方米的“豪宅”，也因此無緣無故借了建行朝陽支行358萬按揭貸款，還有325萬沒還！
這份編號(hào)為161909號(hào)的商品房買賣合同所指的豪宅便是東華金座的3-D-1203室，不過查遍所有開發(fā)商售樓資料，林祥竟沒有發(fā)現(xiàn)這個(gè)房間。待到與建行朝陽支行負(fù)責(zé)人一談后，他才知道這是以自己名義做的一起“假按揭”。
“假按揭”當(dāng)然不是真買房，通常是開發(fā)商請(qǐng)人冒充客戶購(gòu)房，通過虛假銷售方式以套取銀行貸款。上世紀(jì)90年代末，在銀行個(gè)人消費(fèi)貸款高漲和房地產(chǎn)升溫的背景下，“假按揭”出現(xiàn)，幾年之后開發(fā)商資金吃緊時(shí)才逐漸暴露。
類似林祥的情況在東華金座的銷售中不是個(gè)案。“后來我知道這個(gè)事情(‘假按揭’)之后，已經(jīng)跟豐臺(tái)支行領(lǐng)導(dǎo)溝通過了，他們說什么事情都沒有。我根本就沒有在貸款合同上簽字�！睆堜J也不知自己怎么買了東華金座166.48平方米的3-G-803室(合同號(hào)113901)，他得到通知還欠建行豐臺(tái)支行106萬元。
趙辛平則記得自己的身份證、戶口本曾被“開發(fā)商”北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“中鼎公司”)一個(gè)朋友借去了，說公司遇到了困難，希望他能幫忙貸款�！拔乙膊恢肋@是‘假按揭’，不過最后在確認(rèn)時(shí)我沒簽字。但現(xiàn)在很無奈，如果不解決以后我很難從銀行貸出錢來了！”
趙辛平證實(shí)這個(gè)中鼎公司的朋友還給好幾個(gè)人辦了“假按揭”�！稗k這個(gè)貸款的有好幾批，我去銀行看到的那一批就有50人左右。當(dāng)時(shí)幫助辦假按揭的人很多都是困難戶，給了他們些勞務(wù)費(fèi)，2000至5000元不等。”記者也證實(shí)，當(dāng)時(shí)中鼎確實(shí)帶客戶到銀行做貸款，買的也是東華金座樓盤。
“中鼎房地產(chǎn)公司之前在我行做的按揭貸款已轉(zhuǎn)到分行處理。”建行北京開發(fā)區(qū)支行一位負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說。截至發(fā)稿，建行北京市分行還沒回復(fù)本報(bào)對(duì)此項(xiàng)目中具體按揭情況的問題。
數(shù)度拉緊的鏈條
事實(shí)上，較早取得東華金座下這塊土地的是宣武區(qū)政府下屬的北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司(下稱“宣開公司”，2001年3月改制為北京房開置業(yè)有限公司，下稱“房開公司”)，1995年獲得該地建設(shè)用地規(guī)劃許可證，1999年取得了國(guó)有土地使用證(宣全國(guó)用[99]字第00293號(hào))。出讓面積9280平方米，規(guī)劃總建筑面積97044.76平方米，宣開公司支付了地價(jià)款4500余萬元，土地使用權(quán)出讓合同約定該項(xiàng)目在2000年11月底前竣工。
但宣開公司此時(shí)已經(jīng)在宣武區(qū)危房改造中投入大量資金，壓力不小，僅“九五”期間就投入7.6億元，此時(shí)房地產(chǎn)并不景氣，東華金座(即牛街東危改14、15、16樓)從1999年4月取得建設(shè)工程開工證后一年，施工單位就更換了兩次。于是，房開公司采取了兩項(xiàng)措施：
其一 ，該項(xiàng)目國(guó)有土地使用證表明，2001年6月，該宗土地抵押給工行北京市分行祥普支行，貸款金額6000萬元，抵押期限從2001年6月到2002年6月。2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)9196平方米又抵押給工行宣武支行，抵押貸款1.12億元(存續(xù)期限由2004年8月5日至2008年8月5日)。而土地使用者一欄為房開公司。
其二，2000年5月24日與北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《合作建房合同書》，雙方約定東華金座項(xiàng)目(時(shí)稱東華經(jīng)典)前期的征地、拆遷等手續(xù)由宣開公司承擔(dān)，而建筑安裝、經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理由中鼎負(fù)責(zé)。同日，宣開公司給中鼎公司出具了《授權(quán)委托書》，將開發(fā)、建設(shè)、銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證手續(xù)的權(quán)利授予中鼎公司。合同約定中鼎需支付給宣開“合作價(jià)款”3.2億元(按每建筑平方米3300元)，有知情者向記者透露中鼎先期支付了1.3億元。
“這里的合作建房其實(shí)就是轉(zhuǎn)讓，拿地的是一個(gè)公司，建設(shè)和銷售的是另外一個(gè)公司，當(dāng)時(shí)不少項(xiàng)目都這樣操作�！币晃坏禺a(chǎn)界人士說。
中鼎公司于2000年5月接盤后，于2001年施工，當(dāng)年9月開始銷售，2001年12月28日該項(xiàng)目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。該項(xiàng)目時(shí)為期房，均價(jià)6300元/平方米，曾與業(yè)主簽合約，2003年年底入住。但2003年5月該項(xiàng)目工程停工。
接盤后中鼎面對(duì)的情況并不樂觀。簡(jiǎn)單一算可知，中鼎從已知144位真實(shí)購(gòu)房者處實(shí)收4900多萬元，加之支付宣開的“轉(zhuǎn)讓”金，在本項(xiàng)目上，此時(shí)中鼎資金并不寬余。而已經(jīng)證實(shí)的中鼎在建行開發(fā)區(qū)支行辦理的88筆假按揭貸款就達(dá)億元，如果中鼎公司在建行的個(gè)人貸款資料(參見輔文《假按揭知多少》中的資料1)真實(shí)，則另外300多戶按揭貸款達(dá)3億多元，這些資金可以彌補(bǔ)建設(shè)需要。
“這個(gè)樓盤主要是資金鏈出現(xiàn)問題。2003年國(guó)家壓縮房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)定對(duì)無關(guān)緊要、不是關(guān)系到民生的大項(xiàng)目全部壓縮。我們已和宣武區(qū)政府及法院溝通過，跟建行也多次溝通�！�6月12日，中鼎房地產(chǎn)公司銷售處負(fù)責(zé)人向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》解釋道。
2003年，《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》出臺(tái)，要求對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。
有地產(chǎn)人士向記者分析說：“如果開發(fā)商做‘假按揭’，雖然售價(jià)略高于當(dāng)時(shí)的地區(qū)均價(jià)，但價(jià)高可以多貸出款來，且資金回籠迅速。開發(fā)商用‘假按揭’也抬高了地區(qū)房?jī)r(jià)，新跟進(jìn)的樓盤可能追平或再略抬高價(jià)格，結(jié)果原來用‘假按揭’方式賣房的樓盤價(jià)格不顯高了，賣得也不慢，短期內(nèi)就可能從‘假按揭’變成真有人買的真按揭。結(jié)果，真正買房者不得不承擔(dān)高漲的房?jī)r(jià)�！�
“合作建房”迷局
中鼎接盤后的根基并不牢靠，讓它繼續(xù)鋌而走險(xiǎn)以“假按揭”套取貸款的原因不僅是資金緊張，還在于它和宣開公司的復(fù)雜關(guān)系。
2000年5月24日宣開公司與中鼎簽訂了《合作建房合同書》和《授權(quán)委托書》后，宣開公司即將自己“北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司合同專用章(6)”的印章移交給中鼎。即便一年后宣開公司改制更名，中鼎也沒有廢止這枚公章。之后在購(gòu)房者簽訂的商品房買賣合同中該公章仍被使用。
而事實(shí)上據(jù)房開公司在庭審時(shí)表示，過期印章應(yīng)該作廢，因此其并不承認(rèn)中鼎和買房者簽訂的合同�！案鶕�(jù)授權(quán)中鼎只能使用我公司合法有效的公章，而無權(quán)使用已作廢的公章�！庇纱丝梢�，在簽署合作協(xié)議后，房開公司不太過問經(jīng)營(yíng)，中鼎控制了幾乎所有事項(xiàng)。
伏筆早已埋下。
首先是貸款資格，即誰是真正的開發(fā)商。當(dāng)2006年一些真實(shí)購(gòu)房者因?yàn)槟貌坏椒慷逊块_公司告上法庭時(shí)，房開公司大呼冤枉：中鼎公司是原告所簽購(gòu)房合同的實(shí)際履行人，違約責(zé)任應(yīng)該由中鼎承擔(dān)。
在審判中，法院以房開公司未舉證該公章作廢的事實(shí)而不考慮此理由。依常理，如果宣開公司改名時(shí)告知了中鼎，那么房開公司應(yīng)在法庭上提出，而它未提及。
法院最后認(rèn)定東華金座項(xiàng)目是房開公司開發(fā)建設(shè)，委托中鼎公司進(jìn)行銷售，所以中鼎在房屋銷售中的簽訂買賣合同、借款合同、收取購(gòu)房者房款等行為均屬代理行為，其后果應(yīng)由委托人負(fù)責(zé)，即開發(fā)商仍為房開公司。
有法律人士分析認(rèn)為：“開發(fā)企業(yè)擅自將房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，未到相關(guān)部門辦理轉(zhuǎn)讓或變更手續(xù)的屬違規(guī)，其簽訂的合同書可視為無效行為。”
不過也有律師認(rèn)為：“對(duì)于兩家公司合作的法律關(guān)系是否需要備案并沒有明確規(guī)定。但項(xiàng)目有資金壓力，因此它要引進(jìn)一個(gè)合作方做投資。這些手續(xù)都是宣開公司的，因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目有立項(xiàng)、批復(fù)、規(guī)劃、用地許可，各種許可下來，很難說因?yàn)橛幸粋�(gè)投資方，所以這些手續(xù)都要變更。因?yàn)槿绻粋浒福械氖掷m(xù)就變成兩個(gè)主體了�！�
其次是貸款擔(dān)保。在2000年5月宣開與中鼎簽訂的授權(quán)委托書中，明確寫著，“乙方(即中鼎公司)在銷售過程中涉及到購(gòu)房人，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，由甲方(即宣開公司)提供貸款保證，至購(gòu)房人辦理房屋抵押登記時(shí)為止。”
不過記者看到的一些真實(shí)購(gòu)房者在建行的貸款合同上并無宣開擔(dān)保，而都是中鼎公司擔(dān)保，合同中把中鼎這個(gè)擔(dān)保人列為丙方，并注明其是“開發(fā)商或售房單位”。
另外一個(gè)是預(yù)售證時(shí)間問題。
記者獲取的以宣開公司為售房單位的《北京市商品房預(yù)售許可證》(京房?jī)?nèi)證字第524號(hào))顯示，其有效期為2001年10月至2002年10月。而據(jù)記者了解，之后中鼎銷售等行為都使用了這份的許可證，而實(shí)際銷售時(shí)間為2001年9月至2003年5月�！皩�(duì)于預(yù)售證過期幾月后的售樓行為，按照當(dāng)時(shí)的法規(guī)規(guī)定，預(yù)售登記部門不應(yīng)辦理登記手續(xù)的，而東華金座顯然銷售良好�！币宦蓭煼治稣f。
我們不知道宣開公司是否告知了中鼎東華金座項(xiàng)目的土地及在建工程已在工行辦理了抵押，有專家認(rèn)為這一抵押貸款意味著在未歸還貸款的情況下，樓盤不能再進(jìn)行貸款，無論是作為項(xiàng)目整體還是其中的具體房屋。
不過也有律師認(rèn)為，土地抵押后，中鼎還用東華金座樓盤在建行做了個(gè)人按揭，這在程序上是可以的�！暗枰粋�(gè)前提，如一人買了一套房，當(dāng)做按揭時(shí)，它要先取得原來在工行做的抵押釋放證明，即解除抵押，然后才可做按揭。否則嚴(yán)格上做不了貸款，如果做了，那么做按揭的審查行是有失誤的。”
至于在一些購(gòu)房者做了按揭貸款后，2004年7月，東華金座在建工程房產(chǎn)面積73058平方米和分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)9196平方米又抵押給工行宣武支行是否有程序問題，一位專家表示，在2001～2002年做個(gè)人按揭時(shí)，當(dāng)時(shí)還不是網(wǎng)上簽約，所以有可能2004年東華金座在工行宣武支行做抵押時(shí)，由于該行未能在網(wǎng)上查詢到上述樓盤已在其他行做了貸款，因此重復(fù)做了抵押。
采訪過程中，北京房開置業(yè)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人沒有對(duì)它與中鼎間的糾紛進(jìn)行回應(yīng)。
(文中林祥、張銳、趙辛平為化名)
作者：田毅 季譚
