在金融危機(jī)面前，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著特殊意義。房地產(chǎn)是一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效地帶動(dòng)內(nèi)需的增加，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就此而言，我們對(duì)房地產(chǎn)政策的研究，更多關(guān)注的應(yīng)該是它對(duì)發(fā)展需求的反映。說到底，房地產(chǎn)價(jià)格的走向最終是市場(chǎng)的事情，尊重市場(chǎng)意志才是政策的全部責(zé)任和義務(wù)所在。

　　筆者一向認(rèn)為，無論是中國(guó)的股市，還是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在還沒有成為一個(gè)真正意義上的市場(chǎng)之前，任何人都無權(quán)給它們?nèi)藶榈刂付ㄒ粋�(gè)定價(jià)坐標(biāo)，哪怕是諸如市盈率或房?jī)r(jià)收入比之類的所謂國(guó)際水平參數(shù)。對(duì)于滬深股市來說，向國(guó)外市盈率標(biāo)準(zhǔn)看齊之所以荒謬，不僅在于其發(fā)行定價(jià)一開始就存在的錯(cuò)位問題還遠(yuǎn)未解決，而且還在于非流通股走向流通對(duì)流通市場(chǎng)無論在流通量還是流通溢價(jià)方面至少在目前和今后的若干年內(nèi)依然還將成為不可承受之重。而對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，作為支配價(jià)格的政策要素，包括土地政策、保障房政策等諸多方面則無不受到中央和地方、地方和地方、政府和開發(fā)商、開發(fā)商和消費(fèi)者之間不同利益沖突的影響，“一刀切”的政策往往連投資和消費(fèi)的簡(jiǎn)單分別也區(qū)分不清，更不用說統(tǒng)一規(guī)范各地市場(chǎng)的千差萬別了。簡(jiǎn)單的一個(gè)價(jià)格和收入之間的比例關(guān)系顯然不足以說明什么問題。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況極為復(fù)雜，離開了具體情況具體分析，不可能得出實(shí)事求是的結(jié)論。事實(shí)上，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平，常常并不主要是由這個(gè)城市的城鎮(zhèn)職工的平均收入水平所決定的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相應(yīng)的城市化水平、土地開發(fā)利用力度和人口流動(dòng)性的影響正在成為一個(gè)尤其不容忽視的重要經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心“中國(guó)財(cái)政課題組”的研究，在當(dāng)前土地開發(fā)市場(chǎng)政府壟斷的情況下，土地收入占地方財(cái)政收入的一半以上。土地財(cái)政不僅意味著土地出讓收入成為地方政府財(cái)政收入和公共事業(yè)投資的重要來源，而且也在很大程度上成為影響當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平的一大重要因素。許多低收入家庭，按其實(shí)際收入的水平不要說現(xiàn)在買不起房，一輩子甚至幾輩子或許也買不起房，但是，一次拆遷卻不僅使他們有了真正擁有自己產(chǎn)權(quán)的新住房，而且有的一家子中凡是成年成家了的幾代人還都分別擁有了各自的獨(dú)立居室。過去若干年中的實(shí)物分房、福利分房以及近年來的經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、限價(jià)房措施都沒能解決或沒指望解決的問題，一下子就都給解決了。這是非常值得關(guān)注的一種住房分配方式，它的特殊性顯而易見。不過，房?jī)r(jià)所反映的這筆財(cái)產(chǎn)性收入的增長(zhǎng)，卻并沒有同統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的城鎮(zhèn)職工平均收入水平發(fā)生任何關(guān)系。這對(duì)于關(guān)注房?jī)r(jià)和收入比的經(jīng)濟(jì)學(xué)家來說，不能不說是個(gè)重大的疏漏。

　　其實(shí)，關(guān)注房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所疏漏了的，不只是城鎮(zhèn)造房運(yùn)動(dòng)中的動(dòng)遷現(xiàn)象。對(duì)于當(dāng)今的中國(guó)來說，農(nóng)民進(jìn)城更是不僅改變著城鎮(zhèn)職工構(gòu)成成分的一件歷史性的大事件，而且也是已經(jīng)并且正在改變著城鎮(zhèn)居民實(shí)際構(gòu)成成分并進(jìn)而將影響到戶籍制度變革的一件重大的歷史進(jìn)程。在許多城鎮(zhèn)，農(nóng)民買房，不管戶籍上入戶還是未入戶，都在相當(dāng)程度上成了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的一大支撐因素。至于一些開放程度較高的大中城市，包括外籍就職就業(yè)人員甚至外國(guó)國(guó)籍人員在內(nèi)的流動(dòng)人口在購(gòu)房者中所占的比例，更是早就成了一個(gè)不可以忽略不計(jì)的數(shù)字。當(dāng)然，在上述這些購(gòu)房行為中，居住的需求和投資的需求各有所取，不能一概而論。但有一點(diǎn)基本上可以肯定，即一方面他們的購(gòu)房行為進(jìn)入了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的構(gòu)成因素，然而，另一方面，他們的收入來源卻大多或者至少說相當(dāng)程度上并未進(jìn)入當(dāng)?shù)厥杖胨�平的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中。這是一個(gè)不大不小的矛盾。也許可以說，正是這一統(tǒng)計(jì)上的相當(dāng)嚴(yán)重的不同步所造成的矛盾，不僅遮迷了不少人的眼睛，甚至包括某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家，而且也在相當(dāng)?shù)某潭壬显斐闪巳藗儗?duì)于房?jī)r(jià)判斷的失真。

　　在筆者看來，當(dāng)前中國(guó)的房?jī)r(jià)問題，之所以不能簡(jiǎn)單地用所謂的價(jià)格與收入比的定式來加以衡量和限制，主要還不在于我們的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)或收入統(tǒng)計(jì)在統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的失真，而在于無論是什么外國(guó)的還是自己的現(xiàn)成的數(shù)字模型都沒有也不可能真實(shí)地反映我們中國(guó)的房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)的內(nèi)在規(guī)律。中國(guó)的房?jī)r(jià)，是一種對(duì)歷史欠賬的消極補(bǔ)償要求和對(duì)發(fā)展進(jìn)步的積極進(jìn)取需求相互交織在一起的復(fù)雜運(yùn)動(dòng)過程，它在不同歷史階段的起起落落，應(yīng)該說基本上是價(jià)格運(yùn)動(dòng)的正常的表現(xiàn)，只是由于我國(guó)在房屋分配上存在太多的歷史欠賬積淀，在目前情況下，我們的政策才有必要更多地向房屋買賣中解決基本居住需求或改善居住條件需求傾斜。也正是在這個(gè)意義上，目前放寬二套房信貸及二手房稅收的政策以及許多地方政府出臺(tái)的刺激住房消費(fèi)措施，與其說是救市，不如說是糾錯(cuò)，只不過回歸到比較接近現(xiàn)實(shí)接近市場(chǎng)因而也比較接近了公平正確的政策軌道而已。但假如我們依然只是簡(jiǎn)單地以目前的城鎮(zhèn)職工收入水平去衡量或限制房?jī)r(jià)，至多反映的是房屋分配中的平均主義要求，對(duì)于還歷史的欠賬可能有一定的意義，對(duì)于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)總體水平的發(fā)展以及相應(yīng)提高我們的城市化水平和人民大眾的生活水平，是沒有意義的。

　　在金融危機(jī)面前，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著特殊的意義。房地產(chǎn)是一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效地帶動(dòng)內(nèi)需的增加，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。就此而言，我們對(duì)房地產(chǎn)政策的研究，更多的值得關(guān)注的應(yīng)該是它對(duì)發(fā)展需求的反映。說到底，房地產(chǎn)價(jià)格的走向最終是市場(chǎng)的事情，尊重市場(chǎng)的意志才是政策的全部責(zé)任和義務(wù)所在。（黃湘源）