全國兩會對于房地產(chǎn)的話題頗為關(guān)注，而2009兩會，關(guān)于房地產(chǎn)最熱話題就是對“房價構(gòu)成”的討論。

　　大家都知道，構(gòu)成房價的三大關(guān)鍵因素是地價、稅費和利潤。

　　目前國際公認的較為合理的房價收入比在4~6倍之間，但是我國的房價收入比平均為15倍，個別大城市還更高一些。目前社會上對于如何控制房價說法不一，人大代表許家印認為，要采取措施防止房價大起大落和維護房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康，首先要厘清房價的五大主要構(gòu)成要素。

　　第一項是工程建設(shè)及配套成本；第二項是財務(wù)、銷售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類稅費；第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房價的變量。

　　一旦政府嚴控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價就會下降；房價下降至一定價位就會長期穩(wěn)定，市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　對于地價，許家印指出，目前我國各城市土地成本占房價的平均比已達30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，又推動了房價上漲。他建議，在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價下限，還應(yīng)考慮控制地價上限。一旦兩家(含兩家)以上開發(fā)商報價超過最高限價，土地出讓即告流標(biāo)，留待下次重新出讓。當(dāng)然，實現(xiàn)這種控制地價的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟規(guī)律。

　　其次，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達100多項，稅費成本加起來要占到房價的30%~40%，這些將直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。稅費越高，購房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。建議國家完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費，這將有利于大幅降低房價。例如按企業(yè)毛利潤30%~60%清算并實行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤，積極讓利于民、努力回饋社會。房價過快上漲，超出市場承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方的根本利益，危害的是國家經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。從長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤，使房價下降直至保持合理穩(wěn)定，才能保證房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展，這和房地產(chǎn)企業(yè)的長遠利益也是一致的。

　　一些代表的建議是，國家控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將特別加大稅收征繳額度。

　　地價、稅費和利潤是構(gòu)成房價的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉(zhuǎn)嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象，有利于真正降低并穩(wěn)定房價。(姜仁 房地產(chǎn)策劃專家)