在美國田納西州有這樣一條法規(guī)：居民除了擁有自己居住的一幢房屋外，又購置了第二套房，如果閑置超過12個月，就要接受州房地產管理署的即時責問和罰款，年度罰款的數額是當初購買資金的20%。

　　一般說來，平均工資越高，消費品價格也就越高，然而，在最發(fā)達市場經濟的美國，每平方米住房價格與平均工資比例卻遠低于中國。同時，經濟適用房建設本來是一個以民為本、利用價格杠桿原理進行宏觀調控的政策。然而，由于種種原因，大部分普通消費者并未從中受益，一些經濟適用房甚至被高收入者買走這兩種畸形現象的產生與社會分配結構的不合理性緊密相關。到底怎樣加以解決呢？

　　在美國，政府建房投資不僅原來就比中國力度大、速度快、覆蓋面廣，現在奧巴馬政府更加緊利用救市投資來擴大政府建房(美國政府中不乏優(yōu)秀的經濟學家，而且參加政府的決策過程)。在美國田納西州有這樣一條法規(guī)：居民除了擁有自己居住的一幢房屋外，又購置了第二套房，如果閑置超過12個月，就要接受州房地產管理署的即時責問和罰款，年度罰款的數額是當初購買資金的20%。即如果房屋購置額為25萬美元的話，那么罰款金額就是5萬美元。這種處罰應該是比較重的，也體現了政府對房地產的干預。房地產并不是“越私有化、越商業(yè)化越好”。

　　如果說美國的政府建房和房地產業(yè)的“國有”成分高于中國，那么它自己也承認房地產業(yè)政策的效益性遠遠趕不上許多其他資本主義國家，不要說法國、荷蘭、瑞典模式，就是與鄰國加拿大相比，也差之甚遠。加拿大認為，土地是一個社會經濟長遠、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展極為重要但又是“無再生”的資源；與此直接相關的住房不僅是具體體現“民生”的社會福利的最重要環(huán)節(jié)之一，而且這一資源配置、使用的合理性、公平性、平等性和全民享受對經濟平穩(wěn)發(fā)展反而起促進作用，對其他消費需求更是一個促進作用。據此，加拿大采取了“三合一”政策，一是政府所有(相當于國有制)的非盈利性房地產公司，二是社區(qū)-工會-教會集資的非盈利房地產公司，三是被國家和各省課以重稅私營房地產公司。

　　有人會說，如果前兩者是非盈利組織，對第三者又課以重稅，哪會有私人企業(yè)來從事房地產業(yè)？加拿大正是通過這種“三合一”結構和稅收政策使得房地產行業(yè)既不存在暴利可能(即與其他產業(yè)的利潤額接近從而使資本隨利潤流動的隨意性、無計劃性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企業(yè)來從事這一行業(yè)，同時強迫那些從事房地產業(yè)的私人企業(yè)必須具備較強的專業(yè)知識和市場能力(而不是依靠私人關系或利益交換的違法能力)。這不僅大大降低交易成本從而使消費者受益，而且由于三合一結構和專業(yè)化程度的提高幫助杜絕房地產業(yè)的腐敗。結果，最大的受益者是“最廣大人民群眾”的消費利益。同時，加拿大的“國有制”無論在效率、效益上都高于房地產私有企業(yè)。

　　有人會說，中國土地面積略大于加拿大，然而，加拿大人均土地面積約為中國的41倍。再考慮到加拿大3千萬人口中只有84萬人從事農業(yè)(不僅效率是一個問題，人口農業(yè)產品需求總量本身就是一個問題，這樣對土地面積需求就產生了交叉作用)，那么也就意味著除了兩個國家必須的農耕地外，用于經濟發(fā)展和非農業(yè)人口(中國也多于加拿大)居住的人均土地面積差距就更大了。然而，正是這樣一個自然資源極為豐富、生產力極為發(fā)達、生產率較高、人口較少的資本主義國家，基于對土地資源的社會屬性和經濟屬性的認識使它不能成為個人暴富的根源，表現出以長遠、和諧、平等、公平、可持續(xù)發(fā)展為內涵的“憂患意識”。

　　中國作為一個世界上人口最多、人均資源極為貧乏的國家，應該怎樣通過社會分配結構的合理性來建立一個縝密的、科學的、嚴格的房地產業(yè)的體制，杜絕“三位一體”和官商勾結？房地產業(yè)注入國有經濟成分很可能會遭到反對，他們最擅長的就是攻擊國有企業(yè)的效益、效率問題。然而，資本主義的加拿大已經用事實回答了這個問題。當前國有非盈利性房地產公司的效益還沒有實踐來證明，但房地產行業(yè)的全面市場化、商業(yè)化、利潤化有這樣幾個結果值得注意：

　　一是中國房地產商用人類歷史最短的時間在正常發(fā)展時期取得了個人的最大經濟效益，富裕程度達到或超過西方標準的富裕速度；二是中國絕大多數人無力依靠自己的工資收入購房；三是在所有發(fā)生腐敗的行業(yè)中，從案例數量、程度、規(guī)模、范圍、手段、方法來看，房地產業(yè)首當其沖；四是在中國首富人群中，房地產行業(yè)上榜人數最多；五是各種成本交易、各種利益交換的代價轉嫁到消費者身上；六是由于權力與資本結合、政府-銀行-房地產商三位一體使商品(住房)價格與平均工資收入比差距巨大并且長期存在，從而作為單個影響因素房地產業(yè)成為影響中國擴大內需、建立合理內需市場的最大障礙。

　　今天，房價即使略有下降，相對人們收入仍然過高。而且，已經下降的房價讓那些在高位被迫買房的人面對著債務的枷鎖，而那些準備購房者依然望房興嘆，拼命加強積蓄。在這種狀態(tài)下再要他們加大消費力度豈不是天方夜譚？

　　(武漢大學戰(zhàn)略決策研究中心教授 龍斧 王今朝)