“五一”樓市熱鬧落幕,但在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未徹底好轉(zhuǎn)的大背景下,誰(shuí)都無(wú)法斷定:這種回暖究竟是樓市提前復(fù)蘇的預(yù)兆,還是成交量短期爆發(fā)后的“強(qiáng)弩之末”?在“五一”火爆的背后,廣州樓市仍然受著三大隱憂(yōu)的制約。

　　隱憂(yōu)一

　　熱點(diǎn)不多持續(xù)性難料

　　從年初到“五一”,廣州樓市的成交量的大部分都集中在少數(shù)熱點(diǎn)區(qū)域或熱點(diǎn)樓盤(pán),如新塘、金沙洲、珠江新城等,少數(shù)板塊和樓盤(pán)集中了大部分樓市的成交。據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江統(tǒng)計(jì),按廣州十區(qū)兩市劃分為55個(gè)板塊,一季度簽約套數(shù)在前20名的板塊合計(jì)簽約1.95萬(wàn)套,面積194萬(wàn)平方米,面積占全市總量76%。

　　即便在這占全市1/3的熱銷(xiāo)板塊中也呈現(xiàn)出較大差別。一枝獨(dú)秀的新塘板塊一季度簽約面積35.3萬(wàn)平方米,占總成交量的14%,僅碧桂園鳳凰城一家就簽約16.3萬(wàn)平方米,另外恒大山水城和東方名都也占了很大比例。

　　在樓市成交量回暖的掩蓋之下,則是少數(shù)熱點(diǎn)中低價(jià)盤(pán)、品牌樓盤(pán)的大舉旺銷(xiāo),而一些高價(jià)小盤(pán)甚至整個(gè)季度都賣(mài)不掉5套房。而這種熱點(diǎn)不多、冷熱不均的情況,與真正的樓市回暖尚有很大距離。

　　隱憂(yōu)二

　　漲價(jià)沖動(dòng)恐抑制需求

　　部分樓盤(pán)的旺銷(xiāo)大多是因?yàn)槠涓鶕?jù)市場(chǎng)情況果斷在價(jià)格等方面進(jìn)行調(diào)整,而滯銷(xiāo)盤(pán)則多堅(jiān)守高價(jià)不肯讓利。而樓盤(pán)旺銷(xiāo)所帶來(lái)的提價(jià)沖動(dòng)和新盤(pán)借勢(shì)定高價(jià),則不可避免地導(dǎo)致單價(jià)和全市均價(jià)出現(xiàn)上漲。正如許多專(zhuān)家多次指出的那樣,在當(dāng)前,樓價(jià)的上漲對(duì)市場(chǎng)顯然不利。

　　中原地產(chǎn)分析人士表示,2008年以來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性差異——外圍四區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)整幅度較大,而中心六區(qū)內(nèi)大部分項(xiàng)目的價(jià)位同一年前相比降幅很小,部分項(xiàng)目的均價(jià)甚至有所上漲,因此很多購(gòu)房者感覺(jué)“房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降”。今年1-3月,廣州房?jī)r(jià)分別為每平方米8014、8011、8288元,樓價(jià)至少在短期又處在了上升通道。

　　由于樓價(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭,進(jìn)入4月后的樓市成交量呈現(xiàn)逐周下降的態(tài)勢(shì)。再加上近期新盤(pán)多處于市區(qū),均價(jià)多在1.1-1.6萬(wàn)元/平方米之間,過(guò)多的高價(jià)盤(pán)對(duì)需求產(chǎn)生了一定抑制。5月1日開(kāi)盤(pán)的海珠區(qū)某盤(pán)當(dāng)天僅成交二三十套,可謂不理想。

　　隱憂(yōu)三

　　買(mǎi)家心態(tài)仍觀望

　　而在購(gòu)房者方面,對(duì)市場(chǎng)的信心尚未完全恢復(fù)。中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,帶動(dòng)近期成交回暖的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主體是換房改善型買(mǎi)家,而且不少是在去年下半年以來(lái)累計(jì)至今的、已經(jīng)觀望了許久的客戶(hù)。很多首次置業(yè)者仍然受困于房?jī)r(jià)過(guò)高而選擇等待。

　　中原地產(chǎn)方面認(rèn)為,現(xiàn)階段很多項(xiàng)目的價(jià)位仍高于很多首次置業(yè)者所能夠承受的水平,降價(jià)幅度還是不夠。該行預(yù)計(jì)“五一”之后,隨著購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)勁的客戶(hù)的逐漸消化,大部分項(xiàng)目的價(jià)格由于缺乏足夠購(gòu)買(mǎi)力的支撐,將會(huì)再次回落。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也表示,如果開(kāi)發(fā)商利用目前成交回升的局面來(lái)拉高房?jī)r(jià),可能就會(huì)延緩真正回暖階段的到來(lái),甚至有可能重新進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的狀況。

　　本報(bào)記者　王昊