關(guān)鍵詞 操作手法
據(jù)介紹，目前海外資本的慣用操作模式主要有提供融資、自行開(kāi)發(fā)、收購(gòu)物業(yè)、合作發(fā)展等幾種方式。提供融資方式除了涉及到外匯操作上的不便利之外，風(fēng)險(xiǎn)性也是顯而易見(jiàn)的，直接針對(duì)項(xiàng)目發(fā)放的過(guò)橋貸款非常鮮見(jiàn)。目前只有一些小型基金，抱著謀取高利的心態(tài)予以采用，而大型基金為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，基本上不會(huì)使用這種方式。但也有房地產(chǎn)投資銀行以曲線合作的方式，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作。如德國(guó)國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行(Hypo Real Estate Bank International)向萬(wàn)科提供融資，以附帶有贖回條款的3500萬(wàn)美元股權(quán)的方式合作。
一些較早進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的海外基金，往往會(huì)選擇自行開(kāi)發(fā)建設(shè)的途徑。但在中國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境日趨成熟之后，這種模式的使用率開(kāi)始明顯減少�！霸谥袊�(guó)拿毛地進(jìn)行開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)性極大的�！泵绹�(guó)華平投資內(nèi)部人士告訴記者。“美國(guó)投資方不會(huì)觸碰需要?jiǎng)舆w的項(xiàng)目。”
然而也有例外，自1994年便已進(jìn)入中國(guó)的新加坡凱德置地便是主要代表。這家外資開(kāi)發(fā)企業(yè)與眾不同的一點(diǎn)是，尤其擅長(zhǎng)發(fā)揮資本操作、私募基金等金融工具的優(yōu)勢(shì)。繼規(guī)模為6100萬(wàn)美元、擁有中國(guó)5個(gè)發(fā)展項(xiàng)目股權(quán)的“凱德中國(guó)住宅基金”投資完畢之后，又聯(lián)手花旗集團(tuán)在2005年建立了第二只投資于中國(guó)內(nèi)地的專項(xiàng)私募基金——4億美元規(guī)模的“凱德中國(guó)發(fā)展基金”。
凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)總裁林明彥介紹，自2005年起，凱德置地開(kāi)始“滲入”二、三線城市。但拿地策略開(kāi)始實(shí)行多元化操作，“除了參與傳統(tǒng)的土地招拍掛之外，收購(gòu)股權(quán)、公司層面的合作都會(huì)有。”他說(shuō)。凱德置地通過(guò)認(rèn)購(gòu)麗豐控股(1125.HK)20%股權(quán)、與成都置信實(shí)業(yè)集團(tuán)合作成立合資企業(yè)、收購(gòu)河南建業(yè)住宅集團(tuán)30%股權(quán)等一系列運(yùn)作，相繼進(jìn)入珠三角、成都市及河南省市場(chǎng)。據(jù)林明彥介紹，中國(guó)市場(chǎng)在嘉德集團(tuán)的投資中所占比例，已從成立之初的5%上升到了近30%。
“但并不是所有的投資機(jī)構(gòu)都會(huì)采用這種方式。不同投資者會(huì)有不同的擅長(zhǎng)之處，同時(shí)根據(jù)投資回報(bào)要求來(lái)選擇具體方式。”仲量聯(lián)行上海區(qū)董事石澄表示。以有良好發(fā)展前景的項(xiàng)目為切入點(diǎn)，與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，是目前開(kāi)發(fā)投資中使用較多的方式。“在項(xiàng)目上的合作回報(bào)速度會(huì)更快一些�！笔谓忉屨f(shuō)。
持有項(xiàng)目股權(quán)的合作方式，維系時(shí)間不需太長(zhǎng)，一般3至5年內(nèi)就可以安全退出，這頗為符合基金快進(jìn)快出的“胃口”。2004年，荷蘭ING與上海復(fù)地集團(tuán)(2337.HK)合作成立項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)松江項(xiàng)目。一年之后，復(fù)地出價(jià)3081萬(wàn)元人民幣，向前者收購(gòu)所持的30%項(xiàng)目公司權(quán)益，使得荷蘭ING凈賺1814.11萬(wàn)元，投資回報(bào)率高達(dá)140%。
此外，風(fēng)險(xiǎn)性更小的收購(gòu)現(xiàn)成物業(yè)方式已漸成風(fēng)潮。這種方式對(duì)于海外資本來(lái)說(shuō)，投資利潤(rùn)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定且有所保證。以新茂大廈為例，業(yè)內(nèi)人士估算SEB基金接手之后可獲取每年6.1%的投資回報(bào)。“核心基金對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)要求不同，因此會(huì)采用收購(gòu)成熟物業(yè)長(zhǎng)期收租的形式。”高力國(guó)際翁琳如是分析。
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