“商用物業(yè)”
影響1 外資投資成本將提高
麥格里銀行一位分析師表示，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，內(nèi)地物業(yè)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美國家，是吸引外資進(jìn)入的重要原因。現(xiàn)在出臺的政策并沒有不允許外資進(jìn)入，只是規(guī)定其必須先在國內(nèi)設(shè)立實(shí)體公司。這樣，會增加稅收成本與時(shí)間成本，使外資進(jìn)入的步伐放慢。
高力國際投資部助理董事黃卓偉多次為北京房地產(chǎn)市場引入跨國投資基金，他向記者做了個(gè)詳細(xì)的分析。
以前外資進(jìn)入主要是離岸收購，即金融資本在海外注冊一個(gè)公司，只是個(gè)空殼沒有實(shí)體，融資要求低�，F(xiàn)在要求在國內(nèi)設(shè)立實(shí)體公司，對注冊本金有了要求，投資總額超1000萬美元的，不得低于投資總額的50%.其次，海外注冊稅收低，現(xiàn)在國內(nèi)多注冊了一重，稅收成本肯定是增加了�！爱�(dāng)然，機(jī)構(gòu)面對上億元的大單交易，增加點(diǎn)成本不算什么。但是對于個(gè)人投資者，如果為了投資幾套房子還要注冊公司，那么攤下來成本就比較高，會影響到投資回報(bào)率�！倍總フf。
“不僅是投資成本的增加，更重要的是資金退出機(jī)制加強(qiáng)了�！秉S卓偉強(qiáng)調(diào)。以前外資要退出，可以轉(zhuǎn)讓海外公司的股權(quán)，國內(nèi)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)不一定不知道。“因?yàn)楣久Q沒變，只是股東變了，而國內(nèi)機(jī)構(gòu)不需要了解其股東變化�！彼a(bǔ)充道。而按照新的政策，將來再退出，就需要變更國內(nèi)實(shí)體企業(yè)，國內(nèi)機(jī)構(gòu)很容易監(jiān)管，還會牽扯到稅費(fèi)。
黃卓偉表示目前高力國際接觸到的外資，還沒有因此放棄的。只是有的開始觀望，看看前面已發(fā)生的外資交易如何操作。“不過，每家外資機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)不一樣，不排除有的機(jī)構(gòu)，會覺得有風(fēng)險(xiǎn)而放棄�！�
影響2 投資商業(yè)比重可能加大
從外資此前投資的物業(yè)類型看，寫字樓和商鋪占了80%以上比重。實(shí)際上，2007年，這將面臨很大的機(jī)遇。
高力國際統(tǒng)計(jì)，2007年，北京寫字樓市場新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到200多萬平方米�，F(xiàn)在市場上有一種共識：奧運(yùn)會之前幾個(gè)月，所有緊鄰主干道的建設(shè)項(xiàng)目將被要求停工，因此很多開發(fā)商目前都在加緊施工進(jìn)度，希望搶先分享奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的蛋糕。而2008年后，每年新增的寫字樓將減少。
黃卓偉稱：“2007年新入市的寫字樓，在2008-2009年租金將逐步穩(wěn)定，2009年后穩(wěn)步回升。因此，今年正是最好的投資時(shí)機(jī)。而今、明兩年新增的商鋪，大部分位于四環(huán)外主要住宅區(qū)的周邊。當(dāng)居住越來越成熟的時(shí)候，有很大的潛力可挖掘。”
春節(jié)前，市場上傳出消息，西單MALL去年12月和愛爾蘭一家基金簽訂了合同，后者以41億元人民幣將其整購。此外，據(jù)高力國際透露，CBD一棟寫字樓日前已被某境外機(jī)構(gòu)買下，估計(jì)不久后就會傳出正式消息；中關(guān)村一座兩萬平米的寫字樓和另一家境外機(jī)構(gòu)簽署了買賣協(xié)議，很快就會辦完全部手續(xù)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受限外細(xì)則影響，今后一段時(shí)間，外資投資寫字樓、商鋪的比重可能加大。
記者觀察
如何監(jiān)管成限外落實(shí)關(guān)鍵
市建委出臺的外資限購細(xì)則從購買、流轉(zhuǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)對外資購房加以限制和約束，對購買多套房屋投資的外籍購房人要求其注冊公司來實(shí)現(xiàn)，并通過征繳各項(xiàng)稅費(fèi)來壓縮其利潤空間。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此番政策如果能夠得到嚴(yán)格的貫徹實(shí)施，無疑有望將部分外資熱錢擠壓出房地產(chǎn)市場，減弱國內(nèi)對高檔住宅的需求。同時(shí)，一部分外資購房需求將被引導(dǎo)至租賃市場，利于改善目前租、售價(jià)格不同步的現(xiàn)象。
不少業(yè)者表示，目前，主管部門對于租賃市場很難做到有效監(jiān)控，對于境外個(gè)人、機(jī)構(gòu)購房后出租取利的行為難以約束。需要注意的是，細(xì)則中雖然說明“境外個(gè)人在本市購買自住商品房的，一人只能購買一套住宅”，但對于境外機(jī)構(gòu)購買自用商品房并沒有明確規(guī)定，而是限定“須提交相關(guān)管理部門核發(fā)的該境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或登記證書”，即將導(dǎo)致的市場情況是，境外機(jī)構(gòu)購房的現(xiàn)象將逐漸增多，也給投資客留下了一定獲利空間。
此外，細(xì)則中沒有明確購房者親人的購房限制�！凹�(xì)則中，沒有對這類房產(chǎn)設(shè)定很好的退出機(jī)制。在實(shí)行過程中，問題會慢慢顯露出來�！币粋�(gè)開發(fā)商略感擔(dān)憂地說。
業(yè)界展望
外資與內(nèi)地開發(fā)商股權(quán)合作漸成主流
據(jù)了解，海外基金投資大陸房地產(chǎn)市場，慣用的操作模式主要有：提供融資、自行開發(fā)、收購物業(yè)、股權(quán)合作等幾種方式。
北京限外細(xì)則出臺后，外資直接收購物業(yè)并沒有實(shí)質(zhì)性受阻，只是腳步放慢了。有的在觀望，有的在摸索，總之，是謹(jǐn)慎了，低調(diào)了。放眼全國市場，越來越多的基金以曲線的方式，與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)合作。
1月30日，美國華平基金出資3000萬美元，收購上海中凱地產(chǎn)25%的股權(quán)；2月9日，美林等海外基金認(rèn)購上海置業(yè)12多億元的債券，間接介入了其在沈陽、無錫的項(xiàng)目；2月17日，荷蘭ING集團(tuán)旗下的中國房地產(chǎn)開發(fā)基金(ING基金)收購了金地集團(tuán)一下屬公司49%的股權(quán)……
頻頻進(jìn)入內(nèi)地，關(guān)鍵還在于高回報(bào)。早在去年下半年，戴德梁行投資部董事曹念國接受記者采訪時(shí)就預(yù)測：“隨著外資投資的謹(jǐn)慎度增加，大規(guī)模的炒房模式將會得到抑制，而與內(nèi)地開發(fā)商共同開發(fā)的模式可能會逐漸占據(jù)主流地位�！倍�，預(yù)測逐漸成為現(xiàn)實(shí)。（張學(xué)冬 葉保秀 關(guān)爽）
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