(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)
把房價降下去是除投資者和地產商外幾乎所有百姓最愿意看到的事情，但這一愿望則不完全隨人們的意志而實現(xiàn)，廣州目前所采取的舉措和取得的成效，尚未能給人們以足夠的信心
★ 本刊記者/謝良兵(發(fā)自廣州)
1月23日，廣州“兩會”期間，“我也管不了房價，但我會盡量把它調低”；
2月2日，廣東省“兩會”期間，“房價肯定會降下來，起碼是小戶型肯定要降，不降也要把房價穩(wěn)定下來”；
3月5日，全國“兩會”期間，“政府會全力以赴壓低房價。我以為廣州的房價肯定會降下來。所以我提醒中低收入者，如果想買房，先不用著急”；
3月15日，全國“兩會”期間，“控制房價，我的底氣是很足的”；
3月26日，廣州市政府常務會議上，“住房問題已經不單純是一個經濟問題、社會問題，更是一個政治問題”；
……
以上是現(xiàn)任廣州市市長張廣寧的語錄。
與房價“較勁”，似乎成了這個春季張廣寧的主要任務。從廣州到北京，再從北京回到廣州，張廣寧一路大膽而直白地談論廣州“高房價”的現(xiàn)實以及市政府控制“房價”的信心，這得到了無數(shù)廣州甚至是全國民眾的“力挺”。
當然，張廣寧比任何廣州人更明白，相比言論或承諾的快感，接下來的行動將會變得不是那么的容易和輕巧。
穩(wěn)定神話打破后的焦慮
張廣寧高調“較勁”房價，除了契合中央關于“調控房價政府要切實負起責任”的精神之外，也來自于廣州近十年來樓市穩(wěn)定神話打破之后的壓力——1996年到2006年這近10年間，廣州的樓價一直處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
20世紀90年代初，一股“房地產狂潮”席卷海南、北海、珠江三角洲甚至全國。此時，港資地產商開始北上，廣州成了他們搶灘內地的“橋頭堡”。香港地產大鱷們在廣州市區(qū)大量開發(fā)高檔樓盤，刮起了一股強勁的“香港風”。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同博士，也是那個時候開始接觸房地產。他向記者回憶說，那時廣州樓價處于一個上升期，環(huán)市東世貿附近的高層洋房售價在7000～8000元／平方米；而位于天河地區(qū)尚未形成豪宅區(qū)的高層住宅，單價也要8000～9000元／平方米。
“當然，那個時候樓市的主要銷售對象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一出手就買下三五套甚至十多套的單位�！表n世同稱，一方面是地產的持續(xù)熱溫，一方面是產品僅依靠港澳人士來消費，供大于求，“泡沫隨之產生。”
1994年，國家開始緊縮銀根進行宏觀調控，廣州尚未成熟的房地產業(yè)遭遇幾乎致命的打擊。樓價開始“大跳水”，均價從9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下�！澳菚r大家落荒而逃，樓市簡直是慘象環(huán)生啊，好多爛尾樓。”韓世同說。
這段時間，廣州房價漲漲跌跌。根據有關部門的資料顯示，1996年廣州商品房平均價格為6616元/平方米，1997年中心區(qū)房價為每平方米8473元。而當時的上海房價尚不足每平方米3000元，北京也只是每平方米5357元。
不過，連續(xù)3年的“緊急調控”，廣州房地產市場最先開始了“落潮”。資料顯示，承受了沖擊的1998年廣州房價只有每平方米4972元，比前一年度下降11.45%。到1999年已經回落至5601元/平方米的水平。
此后，廣州樓價波動幅度就一直控制在1%～4%的范圍內。到了2002年，當北京、上海等地中心區(qū)房價由每平方米3000多元向上萬元迅速飛升時，廣州總體樓價在全國35個大中城市中最為平穩(wěn)。
一些當年“房地產熱潮”中開發(fā)起來的樓盤，至今未能恢復元氣。比如，越秀區(qū)應元大廈的售價1996年是每平方米12000元，到2005年每平方米已經降到6000元。整個廣州“二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米。”
但是，2004年，廣州樓價“潮頭”再起，市區(qū)樓價從2003年的每平方米3888元大幅上升，達到每平方米4618元，2005年商品住宅均價達到了每平方米5114元；接著又漲到了2006年的6806元/平方米。如今，連番禺的均價也超過了6000元/平方米。
這是自1997年之后首次出現(xiàn)的房價高企行情。從2004年從樓價“止跌回升”開始，2004年的漲幅為18.8%，2005年的漲幅為10.8%，2006年的漲幅則首次突破20%。這意味著，近三年來廣州市一手樓價累計漲幅超過60%。這個漲幅已經擠進全國前三。
根據廣州市國土房管局“陽光家緣”網站截至3月31日的統(tǒng)計，3月份全市十區(qū)一手住宅均價達8096元/平方米，雖比起2月份均價8129元/平方米略有下降，但已是第二次闖過8000元/平方米的關口。
這些數(shù)據讓廣州樓市在沉寂多年后，成為繼上海、北京、深圳樓市大熱后全國新的焦點所在。也讓許多廣州的市民有點無所適從。當然，更讓廣州的政界開始為此擔憂：近十年來一直比較穩(wěn)定的廣州樓市，能否承受如此的漲幅？
而本刊接觸的地產專家均認為，廣州目前的房價相對而言尚處于合理狀態(tài)。因為目前廣州商品房價格，縱比未達到1997年本地樓市歷史峰值，橫比又低于京、滬、深等城市的價格水準�！暗蠞q幅度太快，也容易出現(xiàn)泡沫�！币晃粚＜艺f。
政府與國企“做交易”？
廣州市政府對房價的擔憂，體現(xiàn)在行動上，則被一些人認為是“病急亂投醫(yī)”。比如，允許單位自建房，就被許多人詬病為“福利分房”的回歸。早已開始實踐的廣州鋼鐵集團單位自建房小區(qū)——金鶴苑，經媒體披露后，瞬時成為“明星”小區(qū)。
32歲的朱力是廣州某大型國有集團企業(yè)的技術人員，在聽說廣州允許單位自建房之后，興奮了好幾個晚上。他還特意找個周末的時間去參觀了一下金鶴苑。“聽說我們公司有好多自有地，要都能蓋自建房，應該能輪上我的�！敝炝φf。
從廣州市花地大道南拐進興漁路，再行500米左右，就是廣州鋼鐵集團的單位自建房小區(qū)“金鶴苑”了。小區(qū)內環(huán)境十分優(yōu)美，有大片的綠地，還有假山、噴泉、綠樹……和許多商品房小區(qū)一樣，保安不時地在小區(qū)內巡邏。
這個2004年3月28日正式開工的自建經濟適用房小區(qū)，共有14棟樓，750套住房。2005年4月，廣鋼開始進行自建經濟適用房的預售。當時為了能盡快賣出房子，廣鋼還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%。
該小區(qū)2005年11月建成交樓，均價為2050元/平方米，而現(xiàn)在周邊的房價普遍在5000元/平方米左右。據廣鋼集團董事長、黨委書記陳嘉陵介紹，這個價格是根據當時經濟適用房2300元/平方米的限價做出的。
陳嘉陵回憶說，1999年底，由于已經停止了福利分房制度，當時廣州市有關部門提議廣鋼參照北京、上海等地做法，自建經濟適用房。廣鋼將想法形成方案報了上去，很快得到了有關部門的積極支持。自此，廣鋼集團成為單位自建經濟適用房的試點。
“從設計、投標、建造成本、工程質量直到售價等各方面都引入了市場競爭，而且產權屬于購買的職工。”陳嘉陵說。對于媒體曝光“一些業(yè)主拿到房產證后進行租售等經營性活動”的報道，廣鋼有關人士表示，集團已開始重視并會完善有關制度。
盡管對于單位自建經濟適用房，不少專家學者進行了質疑和抨擊，并且即使是廣州市民內部，也存在著不同的意見，但市長張廣寧以及市房管局的官員依然為其正名。單位自建房也早在2006年9月成為《廣州市住房建設規(guī)劃(2006-2010)》中的重要內容。
“由于廣州市嚴重缺地，很多地都掌握在大型國有企業(yè)手中。允許單位自建房，其實也是在和這些單位做交易，以期回收更多的土地�！睆V州一位地產專家對記者說。目前能夠自建房的單位有解放軍某醫(yī)院、廣鐵集團羊城鐵路總公司等七家。
銀河證券分析師魏志華分析說，廣鋼主廠區(qū)土地面積達138萬平方米。除此，在與南海市交界處還有一處約16.5萬平方米的土地。廣鋼的龐大地皮無疑成為市長實現(xiàn)降低房價諾言的一面“王牌”。而張廣寧正是由廣鋼基層做起，到廣鋼集團董事長，再到市長。
據介紹，主廠區(qū)地皮位于珠江邊的鶴洞大橋西面，是廣鋼股份于1996年買下，現(xiàn)賬面成本攤銷到4967萬元，合每平方米僅36元。作為廣州市區(qū)內僅剩的大型江邊地皮，最適宜建90平方米以下的“雙限房”，即使以容積率為2來計算，也可建3萬套房子。
建于上世紀50年代的廣鋼已經不再適應廣州市的飛速發(fā)展，空氣、躁音等污染令周邊居民投拆甚大。于是，廣鋼股份原本計劃在2010年亞運會召開前，與廣船國際整體搬遷到南沙開發(fā)區(qū)，“現(xiàn)在看來，這個搬遷計劃有望加速進行�！蔽褐救A說。
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