一邊是商品住宅熱銷(xiāo)，另一邊卻是退房頻發(fā)；一邊是存量壓力仍較大，另一邊卻又現(xiàn)供不應(yīng)求；一邊是市場(chǎng)預(yù)期仍未完全樂(lè)觀，另一邊已是一片漲價(jià)聲……出現(xiàn)那么多怪相，我們不免要問(wèn)：這個(gè)樓市怎么了？

　　怪相一：

　　一邊是成交回暖，一邊是大量退房

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交先是迎來(lái)“小陽(yáng)春”，后又步入“艷陽(yáng)天”。撇去已經(jīng)過(guò)去的“金三銀四”不說(shuō)，僅從5月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，如中國(guó)指數(shù)研究院信息中心的監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)30個(gè)主要城市中，有24個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升，占總城市數(shù)量的八成，成交面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市達(dá)到11個(gè)，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比增長(zhǎng)8.58%，；其中，成交面積最大的為上海，達(dá)到267萬(wàn)平方米，其次是北京與重慶，成交面積均接近200萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比漲幅最大的為杭州，達(dá)到55.65%。

　　但是，與成交明顯放量形成鮮明對(duì)比的是，樓市內(nèi)退房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，不少樓盤(pán)的高撤單率令人咋舌。如近期受到關(guān)注的杭州退房事件，5月杭州售房網(wǎng)出現(xiàn)6筆解除合同的“大單”，涉及金額達(dá)1.17億元，并且還被調(diào)查發(fā)現(xiàn)退房的原購(gòu)買(mǎi)人竟為樓盤(pán)的投資方。另如北京、上海等地也有不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售受到質(zhì)疑，北京在售樓盤(pán)的合同撤銷(xiāo)率最高達(dá)到30%，上海更有樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)總次數(shù)接近已售房源的50%。

　　原因：

　　不可否認(rèn)，去年被潑冷水的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年忽又一夜春風(fēng)，政策利好、價(jià)格下降等因素促進(jìn)了需求的釋放，而且目前還可以看到，信心恢復(fù)的不光有剛性需求，投資性需求也開(kāi)始入場(chǎng)。

　　不過(guò)，一些不和諧之處也不能忽視，退房現(xiàn)象便是一例。對(duì)此，各方有著各方的解釋?zhuān)�如有開(kāi)發(fā)商表示，是因?yàn)轫?xiàng)目后期降價(jià)銷(xiāo)售，由此前期業(yè)主心懷不滿(mǎn)提出退房，或是預(yù)定后貸款環(huán)節(jié)遇到問(wèn)題，只能選擇退房等；有關(guān)方面也已介入，杭州市長(zhǎng)表示杭州樓市總體健康，而對(duì)大單退房情況將繼續(xù)跟蹤并依法處理，北京房協(xié)則表示北京的高退房率存在對(duì)數(shù)字的誤讀，事實(shí)上今年前5月北京的預(yù)售商品房退房率為4.7%，同比還下降了3.4%。

　　可是，“自導(dǎo)自演”的情況畢竟存在，隱藏在退房潮和高撤銷(xiāo)率背后的真相便在于——開(kāi)發(fā)商為緩解資金困局，試圖通過(guò)“自產(chǎn)自銷(xiāo)”等手段騙取銀行房貸，同時(shí)還可以營(yíng)造出一種熱銷(xiāo)假象。如果遇到被迷惑的購(gòu)房者，有些房源便可“撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)讓”，也有假按揭不成而“自動(dòng)”退房的情況。

　　趨勢(shì)：

　　無(wú)論是火爆還是低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被呼吁要理性。一方面，短期的發(fā)力并不代表可持續(xù)性，“經(jīng)過(guò)4月份的瘋狂上漲后，5月份的成交量已趨于理性，如盡管成交量繼續(xù)保持上漲態(tài)勢(shì)，但是漲幅已有所回歸，北京、上海、南京、重慶等城市就有此跡象�！笨硕�瑞(中國(guó))研究中心首席研究員陳嘯天表示，“考慮到各城市的成交量已經(jīng)過(guò)數(shù)月增長(zhǎng)，需求已經(jīng)得到一定釋放，并且重新樂(lè)觀起來(lái)的開(kāi)發(fā)商采取的漲價(jià)、惜售等措施可能引起新的觀望，所以預(yù)計(jì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)在即，三季度成交量可能出現(xiàn)回落�！�

　　另一方面，虛假繁榮會(huì)造成更大的樓市泡沫，所以開(kāi)發(fā)商以“融資”為目的退房操作不可輕視，好在這已引起房產(chǎn)管理部門(mén)注意，著手進(jìn)行調(diào)查，更令銀行系統(tǒng)有所警惕，開(kāi)始加大金融風(fēng)險(xiǎn)防范力度�？傊�，完善的市場(chǎng)監(jiān)管雖然不易，但十分必要。

　　怪相二：

　　一邊說(shuō)存量消化難，一邊說(shuō)供應(yīng)量不足

　　2009年一開(kāi)年，業(yè)內(nèi)就指出樓市面臨庫(kù)存壓力。如戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，北京、上海、廣州等全國(guó)9大城市2006-2008年建設(shè)的商品住宅中積壓了約3800萬(wàn)平方米，而消化這些市場(chǎng)存量平均需要9個(gè)月的時(shí)間。

　　然而，近期樓市內(nèi)卻冒出“斷供”、“房荒”的聲音。如1-5月上海共成交商品住宅680萬(wàn)平方米，卻只有411萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，有分析認(rèn)為月銷(xiāo)量繼續(xù)維持眼下高位的話(huà)，住宅市場(chǎng)恐面臨“斷供”；又如深圳基于近兩個(gè)月消化新房過(guò)萬(wàn)套，但新開(kāi)工面積明顯減少，引發(fā)“房荒”議論；還有廣州表示即使樓市銷(xiāo)售理想，今年也不再增加住宅用地供應(yīng)，使得市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)房源受限、房?jī)r(jià)難降。

　　原因：

　　對(duì)于目前顯得有些矛盾的供需局面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為不能一概而論。如從今年以來(lái)的銷(xiāo)量和新增供應(yīng)量來(lái)看，的確顯得“供不應(yīng)求”，但其實(shí)去年樓市低迷中積壓了的大量供應(yīng)還有許多沒(méi)有消化；一些城市的可售存量是在迅速減少，但也只是回到了去年的水平，目前的樓市主題還是“去庫(kù)存化”。

　　不過(guò)，所謂的存量壓力本來(lái)“分布”就不均衡，戴德梁行的數(shù)據(jù)表明，一線城市壓力相對(duì)較輕，消化存量可能僅需幾個(gè)月的時(shí)間，而部分二、三線城市壓力就較大，需要一年以上的時(shí)間方能消化；還有分析師指出，一個(gè)城市內(nèi)的房源供應(yīng)也會(huì)因位置不同而有緊有松，比如上海的環(huán)線之分、深圳的關(guān)內(nèi)關(guān)外之分。

　　何況，還有存量供應(yīng)的“有效性”問(wèn)題。如許多去年積壓下來(lái)的房源可能本身就是難去化的房源，去年的深度調(diào)整后，樓市泡沫被大量擠壓，今年釋放的也主要是剛性需求，某些區(qū)域、某些類(lèi)型的房源因不符合市場(chǎng)需要而繼續(xù)積壓著，開(kāi)發(fā)商唯有針對(duì)性地推出新房源，由此形成存量多卻難銷(xiāo)、增量少卻熱銷(xiāo)的情況。另外，開(kāi)發(fā)商也有自己的供應(yīng)策略，比如更愿意在傳統(tǒng)銷(xiāo)售熱季投放，但也要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)開(kāi)投放時(shí)間，這可能使得一段時(shí)間、部分區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)乏力。

　　趨勢(shì)：

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然局部可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的隱憂(yōu)，但還是可以通過(guò)一系列舉措促進(jìn)后續(xù)供應(yīng)，保持整體的供需平衡。

　　其中，土地成為首要突破點(diǎn)。有數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，但截至2008年底全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，也就是說(shuō)仍有近40%的土地被開(kāi)發(fā)商攥在手中�！坝捎谌ツ陿鞘械兔�，很多開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提出將減少開(kāi)工量，但在今年庫(kù)存加快消化的背景下，土地的存量積壓對(duì)后市的房源供應(yīng)構(gòu)成直接影響，考慮到政府新推土地一般周期較長(zhǎng)，如果能夠適時(shí)盤(pán)活存量地，也對(duì)房源供應(yīng)是一種保障�！笔腊钗豪硎搜芯坎看笾腥A區(qū)董事馬雪明表示。

　　同時(shí)，政府也已注意到了銷(xiāo)量增長(zhǎng)與開(kāi)發(fā)投資并未實(shí)現(xiàn)同步的問(wèn)題，所以日前宣布下調(diào)普通商品住房及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的最低資本金比例。此舉被認(rèn)為降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金準(zhǔn)入門(mén)檻，能吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從拿地到推動(dòng)現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而促進(jìn)后市供應(yīng)，進(jìn)而緩和價(jià)格走勢(shì)。在此政策利好下，業(yè)內(nèi)也預(yù)期下半年房地產(chǎn)投資有望實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)及穩(wěn)定增長(zhǎng)，新開(kāi)工、施工面積如能保持規(guī)模便會(huì)有利于后市供應(yīng)。