中新網(wǎng)6月24日電 國內(nèi)房地產(chǎn)市場突然火爆的“復蘇”、房價的上漲已引發(fā)不少討論。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在香港《經(jīng)濟導報》刊文指出，房地產(chǎn)的復蘇有房價上漲因素，但房地產(chǎn)是否真正的進入上行通道，仍然是相當不確定。

　　沿海一線城市房價率先上漲

　易憲容指出，從數(shù)據(jù)上看，首先是房價上漲。一是由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此全國的房地產(chǎn)基本上是一個個分割的市場。因此，2008年沿海一線城市出現(xiàn)全面的調(diào)整，而中西部不少城市的房價則仍然上漲，從而使至2008年全國的房價水平仍然上漲6.5%。二是從住房銷售面積與銷售金額來比較，全國商品房價銷售面積的增長只有25%，而銷售金額的增長則達到49%。商品房的銷售金額增長快于銷售面積增長可能是銷售的住房質(zhì)量提高了房價上漲，也可能是同樣的住房價格上漲。而后者才是價格真正上漲。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長同比增長為6.8%，盡管增幅比1~4月提高1.9個百分點，但比2008年同期回落25.1個百分點。這主要是與房地產(chǎn)的住房預期制度有關。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長往往是在房地產(chǎn)銷售增長之后，如果上一期房地產(chǎn)銷售快速增長，那么下一期房地產(chǎn)開發(fā)投資增長就會加快。這并不是如有人所說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長下降會進一步導致住房供應短缺，從而進一步推高房價。此外，房地產(chǎn)住房預售的快速增長，將導致下一期的房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。

　　不過，房地產(chǎn)是否真正的進入上行通道，仍然是相當不確定的。盡管房價上漲，但房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有太多的意愿進入房地產(chǎn)市場，也沒有預期房地產(chǎn)市場會進入價格上漲及繁榮信道，否則土地交易立即會繁榮起來。最近，國內(nèi)不少城市的土地市場，盡管偶爾有土地賣出高價，但是全國各城市的土地仍然是相當不活躍。

　　第三，在上述的一組數(shù)據(jù)中，最為耀眼的應該是住房的銷售面積及銷售金額的增長，特別是商品住宅的銷售金額更是上漲得快，上漲快達到50%。在1~4月份，商品住宅銷售金額增長還是保持在35%左右，但是過了一個月，這種增長一下竄升到50%。對于這種現(xiàn)象，當前解釋很多，但是這些解釋的說服力如何，還得觀察。

　　進入市場是投資者還是消費者？

　　易憲容表示，在開始，許多人都會以為，住房銷售量的增長是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預期調(diào)整，讓房價下降把居民的住房需求釋放出來了。在房地產(chǎn)開發(fā)商看，房地產(chǎn)市場是買漲不買跌，如果房地產(chǎn)市場的價格在上漲，就能激發(fā)更多購買住房者進入市場。但實際上，這只是相對于住房投資者而言，對于房地產(chǎn)消費者來說，由于住房消費者購買住房的收入預算線是固定的，他們的住房需求大小就在于房價高低。所以，要判斷的是當前進入房地產(chǎn)市場是投資者還是消費者，以及這兩者的比例關系如何？不過，從二手房銷售比較旺盛、銷售90平方米為主導的情況來看，估計當前進入房地產(chǎn)的投資者有，但比重不會太高。還有人認為，當前一些地方房地產(chǎn)銷售快速增長與房地產(chǎn)開發(fā)商自買自賣有關。對于這點，也可以觀察，但不宜過早下結論。

　　這次房地產(chǎn)銷售快速增加與政府的房地產(chǎn)政策的累積效應有很大的關系。住房按揭貸款利率過低，自然會吸引不少居民進入房地產(chǎn)市場。而居民進入房地產(chǎn)增加，從而又激起了房地產(chǎn)開發(fā)商增加漲價動機。而房價上漲，房地產(chǎn)投資者及炒作者可能又開始以虛假的方式利用銀行金融杠桿進入房地產(chǎn)市場。