是真實(shí)需求還是泡沫助長(zhǎng)

　　記者：據(jù)了解，近日深圳樓市出現(xiàn)了一成首付。“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。您如何看待此輪回暖及其背后可能存在的問(wèn)題？

　　顧云昌：現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有這些矛盾的地方，下一步宏觀調(diào)控方向怎樣，還有待觀察。在回暖的同時(shí)，杭州、寧波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也開始出現(xiàn)，住房的投資和投機(jī)需求增加，高端樓房熱銷。如果說(shuō)去年許多人認(rèn)為是“現(xiàn)金為王”，那么今年隨著流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹的預(yù)期增加，現(xiàn)在人們認(rèn)為應(yīng)“資產(chǎn)為王”，靠房地產(chǎn)保值。此外，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)回升之時(shí)，民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有別的投資項(xiàng)目，也就把資金投入到樓市上。

　　所以，一方面樓市回暖、熱起來(lái)了，真實(shí)需求釋放出來(lái)，另一方面也要警惕樓市“虛火”，尤其是靠借用銀行資金和金融杠桿去吹大的泡沫。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)尚未完全回暖，人們收入預(yù)期不高，僅僅靠虛火和熱錢拉動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是不牢固的。對(duì)于這些房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，對(duì)宏觀調(diào)控政策提出新的挑戰(zhàn)，需要政府高度關(guān)注、耐心觀察、區(qū)別對(duì)待。扶持真實(shí)住房需求，尤其對(duì)中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還要進(jìn)一步拉動(dòng)；但也要控制投機(jī)的虛火。現(xiàn)在上海的金融部門就嚴(yán)格控制多套房的貸款。這樣，才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

　　謝紅玲：這就要求涉及房地產(chǎn)的金融政策要細(xì)化一些，比如對(duì)于貸款人的資質(zhì)要求要更為嚴(yán)格，如何防范風(fēng)險(xiǎn)值得高度關(guān)注。

　　調(diào)控政策更應(yīng)注重長(zhǎng)效性

　　記者：今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)要保持健康發(fā)展，還有哪些問(wèn)題值得關(guān)注？

　　任志強(qiáng)：市場(chǎng)的力量是巨大的，政府的調(diào)控常常難以奏效正在于市場(chǎng)力量的強(qiáng)大，強(qiáng)大到了并不聽從政府政策的指揮。樓市小陽(yáng)春來(lái)自于政策的放松，未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展則未必要再靠更多的彈藥。如果讓市場(chǎng)把氣候可能變化的注意力集中于政策可能發(fā)生的變化上，游戲中的效率就一定是最低的。政府和市場(chǎng)最擔(dān)心的還是房?jī)r(jià)是否會(huì)暴漲，從而破壞了剛剛靠政策推動(dòng)轉(zhuǎn)好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。去庫(kù)存化的整體形勢(shì)還很嚴(yán)峻，但市場(chǎng)整體的庫(kù)存量并不平均分布在每個(gè)經(jīng)營(yíng)主體手中。于是個(gè)別項(xiàng)目總會(huì)借機(jī)謀求利潤(rùn)最大化。因此媒體不應(yīng)該再將這種少量的現(xiàn)象擴(kuò)大化的變成市場(chǎng)的趨勢(shì)，否則就真有可能嚇住了市場(chǎng)中的消費(fèi)者、也嚇住了政府的官員。

　　謝紅玲：最根本的，還是要把保障性住房和商品房分開考慮，制定政策。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)保障性住房供應(yīng)不足，政府不僅關(guān)注低收入者的實(shí)際需求，也照顧到他們的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房?jī)r(jià)。其實(shí)，忽略了一個(gè)問(wèn)題，土地交易是國(guó)家壟斷，如果賣地的價(jià)格上去了，就沒(méi)有理由要求開發(fā)商把房?jī)r(jià)降下來(lái)。畢竟，開發(fā)商是市場(chǎng)主體，追求適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)本無(wú)可厚非。

　　從供需關(guān)系看回暖可否持續(xù)

　　記者：您認(rèn)為，眼前的回暖跡象能否成為回暖的趨勢(shì)？房?jī)r(jià)的走向如何？

　　任志強(qiáng)：目前的銷售統(tǒng)計(jì)可以得出的結(jié)論是，今年的銷售肯定會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，有一個(gè)較大的增長(zhǎng)。但是否能完成去庫(kù)存化的任務(wù)，則要看后半年的銷售量變化。北京最大的庫(kù)存量是現(xiàn)房的消化，約還有450萬(wàn)平方米的現(xiàn)房，但現(xiàn)房的消化速度遠(yuǎn)低于期房的消化速度。北京的期房銷售在加速，但新開工減少時(shí)，可能會(huì)于明年上半年出現(xiàn)嚴(yán)重的不對(duì)稱，再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。只有保持下半年的充足開工量才可能讓市場(chǎng)可持續(xù)的保持供需的平衡，這也是防止和限制房?jī)r(jià)在競(jìng)爭(zhēng)中上漲過(guò)快的重要條件。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相似，最壞的情況已經(jīng)過(guò)去了，除非房地產(chǎn)商發(fā)瘋地漲價(jià)，從而逼著政策從支持再次變?yōu)榇驂�，讓消費(fèi)從積極的購(gòu)買再次退回為觀望。而目前從數(shù)字上看，尚未看到這種價(jià)格飛漲的情況。去年的房?jī)r(jià)指數(shù)是前高后低，今年則是前低后穩(wěn)。因此同比前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)指數(shù)會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)，環(huán)比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定會(huì)是穩(wěn)定的。

　　謝紅玲：這種回暖可否持續(xù)，我認(rèn)為有三個(gè)關(guān)鍵：一是國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策要切中要害，要更加注重長(zhǎng)效性；二是開發(fā)商的調(diào)價(jià)也要更穩(wěn)一些，不要因短期贏利就唯利是圖；三是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)二季度GDP增幅將達(dá)到8%，這無(wú)疑會(huì)提振整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 (記者 馮蕾 張玉玲 溫源)