商品房價格到底有沒有水份？房地產(chǎn)業(yè)到底存不存在暴利？土地價格到底會不會推高房價？這些一直是樓市上爭論不休而又糾纏不清的謎題。本周末，國土資源部公布了房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查結(jié)果。全國620個樓盤，地價占房價平均比例為23.2%，其中，比例在30%以下的約占項目總數(shù)的78%。這個結(jié)果揭開了房地產(chǎn)業(yè)利潤的冰山一角。而前不久，一位鄭州的開發(fā)商向我們提供了一份房地產(chǎn)成本清單，對這些問題給出了更清晰的答案。

　　房地產(chǎn)成本清單顯示：各級行政部門的稅費在當(dāng)中占了20%

　　這就是那位開發(fā)商提供的樓盤成本清單，這個樓盤處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，屬于城中村改造項目，2007年底開始動工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，樓盤容積率為3.5，眼下銷售均價每平方5000元。從這份清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤地價成本每畝466萬元，按容積率3.5計算，樓面地價達(dá)到了每平方2000元，占到了售價的40%。樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本每平方1500元，占到了售價的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費項目。

　　當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開發(fā)商：“人防收費、消防收費、建委收費、規(guī)劃收費、土地收費、房管收費、評價收費，安全收費多了，治安收費，反正大把的費擱一塊，就500塊。”

　　在這些收費中，最大的一筆費用是配套費，每平方米170元。前期規(guī)劃國土局要進(jìn)行土地定界，均攤后費用是每平米0.5元，而同樣的工作規(guī)劃局還要重新做一遍，這次的收費項目變成了規(guī)劃定界費，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。與規(guī)劃局相關(guān)的費用還包括，日照復(fù)核費，每平米4元，設(shè)計圖復(fù)核費，每平米1.5到2元。前期費用還包括，抗震圖紙審核費均攤每平米1.5元，環(huán)境影響咨詢費每平米均攤2元，公示費每平米均攤1元。工程建設(shè)當(dāng)中，要交納防雷檢驗費。樓盤竣工后，測繪費每平米1.36元，預(yù)售證交易費每平米3元，銷售許可證及面積測量費每平米0.2到1.8元。這些收費項目至少有30項，涉及20多個部門，費用總計448.66元。點房屋銷售價的將近十分之一。再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費成本達(dá)到了1100元左右。這位開發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費和稅收項目，其中象道路開口費、建筑垃圾管理費、副食品價格調(diào)節(jié)基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒有計算在內(nèi)。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌對房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)注，并在2008年提交過關(guān)于減少收費、遏制房價上漲的提案，王超斌告訴記者，這份清單和他掌握的情況完全一致。

　　全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌：“各種稅費和現(xiàn)在各種費用，你比方說氡氣檢測費或者環(huán)保費、還有藍(lán)圖審查費，還有配套費，還有就是土地增值稅，還有所得稅、營業(yè)稅，這些費用加起來呢，它占整個成本的60%�！�

　　商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。從剛才的成本清單中，我們發(fā)現(xiàn)，各級行政部門林林總總的稅費在當(dāng)中占了一半以上。河南省工商聯(lián)副主席王超斌還曾經(jīng)做過這樣一個調(diào)研，和15年前比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費增加了30%，不僅收費項目在增加，收費標(biāo)準(zhǔn)也在升高。

　　在這份清單提到的30多項收費項目中，最大的一筆單項費用是配套費，每平米170元，那么這是一筆什么費用呢。

　　當(dāng)?shù)芈?lián)合收費辦公室負(fù)責(zé)人：“配套費它收上來錢用于市政設(shè)施、橋梁、道路、水電、暖氣，做市政設(shè)施，做市政設(shè)施的�！�

　　這位負(fù)責(zé)人介紹說，每平米170元的配套費由財政部門統(tǒng)一收取，所有費用最終用于市政設(shè)施建設(shè)，包括供水、供電設(shè)施等等，然而記者在這份成本清單中發(fā)現(xiàn)，除了170元配套費外，開發(fā)成本中還專門有一項市政基礎(chǔ)設(shè)施費，那么這筆費用是否屬于重復(fù)收費呢，開發(fā)商反映的情況是否屬實，記者隨后來到了當(dāng)?shù)毓╇姽�司，供電公司相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有解答記者的疑問。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌認(rèn)為，在交納每平方米170元的配套費后，不僅水電氣等的配套費用都應(yīng)該免除，并且連配套費本身都應(yīng)該減免。

　　王超斌：“這個配套費在土地出讓的時間，這項目做的時間就包含在內(nèi)，就應(yīng)該給你，收了這個出讓金了，就不應(yīng)該再收配套費，而且配套到位，而且這個配套到位，你水必須加到項目跟前，電必須加到用的跟前，你現(xiàn)在的時候，就幾公里外叫人家建配電所，然后叫人家去建開水所，叫人家從你的總電上架電纜，甚至有幾公斤里架到你項目上，這些費用都叫開發(fā)商掏了，你說這房價它咋降下來�！�

　　在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，記者了解到了和規(guī)劃相關(guān)的費用包括規(guī)劃定界費、日照復(fù)核費、設(shè)計圖復(fù)核費，用地處一位負(fù)責(zé)人承認(rèn)，開發(fā)商確實需要交納設(shè)計圖復(fù)核費。

　　記者：“誰來核�！�

　　當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門用地處肖斌：“我們有一個規(guī)劃院�！�

　　記者：“規(guī)劃院，是叫什么規(guī)劃院呢？”

　　肖斌：“就是我們那個，就是建筑設(shè)計院。”

　　記者：“在哪呢？”

　　肖斌：“就在這樓下�！�

　　肖斌解釋說，設(shè)計圖復(fù)核費并不是由規(guī)劃局收取，而是規(guī)劃局在審批開發(fā)商的設(shè)計圖紙前，要求專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行復(fù)核，防止開發(fā)商弄虛作假。但肖斌承認(rèn)，所有的開發(fā)商提供的設(shè)計圖紙都必須進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核必須在指定的機構(gòu)，也就是和他們同在一個辦公樓的規(guī)劃勘察設(shè)計院進(jìn)行。

　　肖斌：“因為我們比較相信他們，他們做了很多的政府工作，其它的(我們信不著)�！�

　　規(guī)劃勘察設(shè)計院是如何拿到獨家復(fù)核權(quán)的呢，這里的負(fù)責(zé)人拒絕了記者的采訪。全國政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，抗震圖紙審核費、環(huán)境影響評估費、設(shè)計圖紙復(fù)核費等，都屬于同一性質(zhì)，表面看主管部門不直接收費，但通過指定收費公司，實際上是在變相收費。