成本：能說清楚

　　［新聞背景］房?jī)r(jià)的成本之爭(zhēng)由來已久，今年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的消息，觸動(dòng)了很多人的敏感神經(jīng)。

　　問：現(xiàn)在，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例有多大似乎各有各的說法，那么房?jī)r(jià)成本究竟能不能說清楚？怎么看開發(fā)商的利潤(rùn)問題？

　　朱中一：我認(rèn)為，房?jī)r(jià)成本是可以說清楚的，主要包括土地成本、財(cái)務(wù)成本、建筑成本等等，不過房地產(chǎn)財(cái)稅環(huán)節(jié)很多，這些計(jì)算起來比較復(fù)雜。

　　一般人看房地產(chǎn)，是看個(gè)體項(xiàng)目賺錢還是虧本，但房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上具有連續(xù)生產(chǎn)的特點(diǎn)，它可能單個(gè)項(xiàng)目有利潤(rùn)或沒有利潤(rùn)，但企業(yè)最后會(huì)得到平均利潤(rùn)。

　　現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)公司是項(xiàng)目公司制，就是為了一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目公司制存在的“土壤”說到底主要是地方利益作祟。項(xiàng)目公司制可能會(huì)造成一些公司的短期行為，幾十年的質(zhì)量都得不到保證。

　　質(zhì)量：提高企業(yè)準(zhǔn)入門檻

　　［新聞背景］6月27日，上海在建樓盤“蓮花河畔景苑”發(fā)生樓梯倒塌事故，造成1名施工人員遇難。

　　問：說到質(zhì)量問題，6月發(fā)生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認(rèn)為，出現(xiàn)事故的深層次原因是什么？

　　朱中一：我認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入的門檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產(chǎn)的招投標(biāo)，規(guī)范企業(yè)的準(zhǔn)入，加強(qiáng)公司品牌建設(shè)、使一些房地產(chǎn)企業(yè)形成自己的品牌信譽(yù)。我們國(guó)家城市規(guī)模各異，如何規(guī)范各地一些中小企業(yè)的確是個(gè)難題。

　　政策：投資投機(jī)不予支持

　　［新聞背景］央行統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)房貸新增量達(dá)到4661.76億元、同比增長(zhǎng)超過150%，一些股份制商業(yè)銀行增幅甚至超過400%。銀行監(jiān)管部門著重強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前要特別防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，要求銀行加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。

　　問：一些城市房?jī)r(jià)反彈，投機(jī)性需求蜂擁而入，有人認(rèn)為這和天量信貸有關(guān)，您覺得目前涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策是否需要調(diào)整？

　　朱中一：我認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策一定要穩(wěn)定，如果政策頻繁變動(dòng)，無論對(duì)于開發(fā)商還是對(duì)于老百姓，都會(huì)很麻煩。

　　從上半年的情況看，適度寬松的貨幣政策，對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業(yè)普遍反映融資困難。我建議除繼續(xù)對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的大公司給予支持外，對(duì)產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

　　另外，對(duì)個(gè)人信貸，應(yīng)實(shí)行區(qū)別對(duì)待的政策。對(duì)二套房貸的政策，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況從嚴(yán)掌握；對(duì)投資購房者，在信貸上不予支持。在住房供應(yīng)緊張，居民閑置房量較大的地區(qū)，建議啟動(dòng)物業(yè)稅試點(diǎn)。（記者杜宇 王敏）