典型片區(qū)調(diào)查

　　眾孚片區(qū)：賣(mài)方不降價(jià) 買(mǎi)方陷觀望

　　眾孚片區(qū)位于深圳福田南，雖離皇崗口岸有一定距離，但擁有共和世家、東方雅苑、皇庭世紀(jì)等多個(gè)大型優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。受今年全市房?jī)r(jià)整體上漲的影響，該片區(qū)的房?jī)r(jià)也快速上漲至一個(gè)高位，每平方米均價(jià)約在1.8萬(wàn)元左右，接近2007年時(shí)的最高峰值。

　　不過(guò)，進(jìn)入8月份以來(lái)，眾孚片區(qū)開(kāi)始彌漫濃厚的觀望氣氛，記者走訪各中介機(jī)構(gòu)得知，近1個(gè)月時(shí)間里，該片區(qū)的成交量呈明顯下滑趨勢(shì)，降幅比例約在10%左右。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心總監(jiān)肖小平分析，由于現(xiàn)階段買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)成交價(jià)格已產(chǎn)生一定的心理差距，這可能會(huì)使該片區(qū)在明年下半年迎來(lái)新的調(diào)整期。

　　量跌價(jià)未變

　　世華地產(chǎn)的成交系統(tǒng)顯示，8月份以來(lái)，眾孚片區(qū)的成交量出現(xiàn)明顯下滑，觀望氣氛濃厚，許多置業(yè)者正在持幣觀望。肖小平在接受記者采訪時(shí)表示，這一片區(qū)的價(jià)格處于高位，是成交量下滑的主要原因。據(jù)了解，目前該片區(qū)大部分物業(yè)價(jià)格相比年初漲幅均在30%以上，以共和世家、東方雅苑、皇庭世紀(jì)、云頂翠峰等較為成熟的小區(qū)為例，目前單價(jià)基本維持在1.8萬(wàn)元～2.5萬(wàn)元／平方米的高位，部分稀缺性大戶型價(jià)格還要更高。即使是一些配套略差、小區(qū)較小的物業(yè)，目前價(jià)格也達(dá)到了1.4萬(wàn)元～1.8萬(wàn)元／平方米�！斑@使得部分潛在購(gòu)房者雖然因剛性需求的存在，看房積極性較高，但普遍選擇只看不買(mǎi)，持幣待購(gòu)�！�

　　買(mǎi)賣(mài)雙方博弈

　　記者采訪中了解到，造成眾孚片區(qū)價(jià)格依然居高不下的一個(gè)重要原因是，業(yè)主普遍都看好后市，故放盤(pán)價(jià)普遍較高，并且態(tài)度強(qiáng)硬，不愿意讓步。

　　一位陳姓業(yè)主向記者表述對(duì)后市樂(lè)觀的原因，他的這一想法也代表了大多數(shù)業(yè)主的觀點(diǎn)。陳先生說(shuō)，眾孚片區(qū)的地理位置較好，不僅交通四通八達(dá)，且配套設(shè)施十分齊備，生活便利。明年，該片區(qū)周邊地鐵站就將開(kāi)通，這會(huì)讓其通往羅湖、福田口岸、香港都更為便捷，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格還具備上漲空間。

　　然而，購(gòu)房者多數(shù)認(rèn)為，當(dāng)下該片區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，且深圳整體房?jī)r(jià)走勢(shì)尚不明朗，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，所以不愿意此刻出手。而不少投資客也表示，雖然該片區(qū)物業(yè)具備較強(qiáng)的保值能力，但目前的高位入市，會(huì)令未來(lái)的投資空間相對(duì)有限，還可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的不確定因素增多，而面臨市場(chǎng)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)階段也選擇觀望。

　　肖小平表示，賣(mài)房者對(duì)價(jià)格的堅(jiān)持和買(mǎi)房者對(duì)價(jià)格的觀望，使得該片區(qū)的觀望氛圍開(kāi)始出現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方或進(jìn)入一個(gè)新的博弈調(diào)整期。

　　明年或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)整

　　雖然觀望氣氛越來(lái)越濃厚，但肖小平認(rèn)為，今年內(nèi)該片區(qū)進(jìn)行調(diào)整的可能性幾乎為零。她說(shuō)，業(yè)內(nèi)所謂的“調(diào)整”主要是指價(jià)格上的調(diào)整，而對(duì)于眾孚片區(qū)而言，2007年被套牢的、對(duì)資金有需求的業(yè)主已經(jīng)在五六月份房市上漲期已經(jīng)將物業(yè)處理掉，而現(xiàn)在持有物業(yè)者都是不急于拋售的業(yè)主，故價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大降。此外，由于對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期，一旦有優(yōu)質(zhì)物業(yè)出現(xiàn)，保值型投資客很有可能繼續(xù)入市，需求的存在也不會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大降，“預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)進(jìn)入到比較緩和的趨勢(shì)。”

　　政策面的支撐也讓該片區(qū)年內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整的可能性微乎其微。肖小平指出，營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)減免政策一直要持續(xù)到12月31日，且從現(xiàn)階段看，銀行還在執(zhí)行相對(duì)寬松的貨幣政策，所以“現(xiàn)在的觀望氣氛只會(huì)讓房?jī)r(jià)不過(guò)高過(guò)快地增長(zhǎng)，降價(jià)是不太可能的”。

　　肖小平認(rèn)為，如果明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，明年下半年可能會(huì)迎來(lái)房市調(diào)整期�！敖�(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)會(huì)使資金有別的出路，這樣可能會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)淡，但是，此輪調(diào)整不會(huì)像2007年時(shí)‘過(guò)山車(chē)’般急挫，而是保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)在目前這個(gè)水平上下浮動(dòng)5%左右�！毙ば∑降睦碛墒牵�眾孚片區(qū)的此輪房?jī)r(jià)上漲大多都是自住型和改善型業(yè)主承接物業(yè)，而有2007年“全民炒房”的教訓(xùn)在前，此輪投資客的資金實(shí)力較強(qiáng)，借錢(qián)炒房的投機(jī)者不敢入市，所以該片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。