順馳勝出吹響進(jìn)軍奧體號(hào)角

　　2003年11月，順馳以6.53億力挫多家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，拿下了現(xiàn)在的濱江奧城地塊，以2600元/平方米的樓面地價(jià)稱雄當(dāng)年的奧體土地市場(chǎng)；隨后萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海分別在河西新城區(qū)奧體板塊拿地，樓面地價(jià)多在2200元/平方米。這樣的地價(jià)奠定了奧體5000元/平方米左右的房?jī)r(jià)起步價(jià)，它標(biāo)志了河西新城地價(jià)的飛躍和新城的樓市的整體開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)順馳不計(jì)成本的高價(jià)瘋狂拿地，南京及國(guó)內(nèi)其他城市的國(guó)土部門最后都發(fā)現(xiàn)它所鉆的漏洞：在“價(jià)高者得”的規(guī)則下，高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商取得中標(biāo)通知書(shū)后的履約情況并不好，開(kāi)發(fā)商在簽訂合同交納第一筆款后，延緩支付土地的進(jìn)度款，而通過(guò)種種渠道，提前開(kāi)工，提前銷售，盡快使資金回籠。地價(jià)雖高但開(kāi)發(fā)商做的卻是“無(wú)本”的買賣，開(kāi)發(fā)資金近一半來(lái)自于銀行貸款，還有一部分來(lái)自于預(yù)收的購(gòu)房款。高地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)一方面通過(guò)貸款轉(zhuǎn)嫁給銀行，另一方面通過(guò)高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人，而購(gòu)房人又通過(guò)按揭的形式間接轉(zhuǎn)嫁給銀行，最終帶來(lái)的是金融風(fēng)險(xiǎn)。南京土地部門如今已把這一條寫(xiě)進(jìn)了土地市場(chǎng)規(guī)范的意見(jiàn)，這也是順馳給南京土地市場(chǎng)上的一課。

　　萬(wàn)科藍(lán)灣打開(kāi)江寧土地市場(chǎng)

　　如果說(shuō)區(qū)域，江北、仙林哪里沒(méi)有“地王”，不過(guò)記者覺(jué)得：獨(dú)獨(dú)萬(wàn)科江寧拿下金域藍(lán)灣地塊不能不提，盡管它目前已不是江寧最貴的“地王”。

　　該地塊在2007年前被萬(wàn)科以17.85億元的高價(jià)拿下，樓面地價(jià)達(dá)3278元/平方米。雖然該項(xiàng)目去年底遭受一路之隔的恒大綠洲4600元/平方米低價(jià)開(kāi)盤的“狙擊”，至今被擱置。不過(guò)對(duì)江寧土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商真正敞開(kāi)大門的開(kāi)始。早在2003-2004年前后，就有風(fēng)聲傳出，萬(wàn)科將進(jìn)軍江寧在南京打造其“四季花城”系列產(chǎn)品，不過(guò)這么多年來(lái)卻一直無(wú)實(shí)際動(dòng)作，江寧樓市活躍的始終是江宇、中惠、明月、天地、天創(chuàng)、利源等一批江寧本地開(kāi)發(fā)商。

　　有業(yè)內(nèi)人士曝料：江寧土地出讓雖然也是早就招拍掛了，不過(guò)還曾附有造林拿地、科學(xué)園企業(yè)自己拿地?fù)敉苏憬�開(kāi)發(fā)商等案例。早年出讓地塊價(jià)格太低，被許多外地開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“水太深”不敢隨便進(jìn)入。九龍湖等新板塊的高地價(jià)賣地被認(rèn)為是江寧土地市場(chǎng)真正規(guī)范化運(yùn)作。

　　新一輪的“面粉貴過(guò)面包”

　　從2005年以后，除去2008年的低潮期，南京土地拍賣一直是“地王”頻出。鐵管巷、南汽地塊、小粉橋、雅居樂(lè)地塊……最新的“地王”當(dāng)屬華潤(rùn)在河西拿下的所街地塊，樓面地價(jià)達(dá)到7992元/平方米，使得原先這一地區(qū)的地王金地名京項(xiàng)目在地價(jià)成本上徹底“解了套”。

　　加上保利此前在南京河西新城所拿地塊，新一輪“地王”的樓面地價(jià)多在7000-8000元/平方米上下，而順馳等項(xiàng)目當(dāng)年的開(kāi)盤價(jià)僅5000-6000元/平方米，比之金地、萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目而言，保利和華潤(rùn)這兩地塊的地價(jià)已經(jīng)比其蓋成房子的成本“有過(guò)之而無(wú)不及”，這在國(guó)內(nèi)樓市被稱為“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。

　　冷靜思考

　　房?jī)r(jià)高“地王”也無(wú)辜

　　最便宜的地也能賣最貴的房

　　正所謂“有得必有失”，房地產(chǎn)大鱷創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)“地王”，帶動(dòng)了一個(gè)個(gè)舊城區(qū)的改造、一個(gè)個(gè)新城區(qū)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，引發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲、樓市內(nèi)外的一片聲討之聲也成為了這10年國(guó)土部門最感到“無(wú)辜而又無(wú)奈”的話題。

　　“房?jī)r(jià)多高是市場(chǎng)決定，也就是供求比和市民的購(gòu)買力等因素決定，房?jī)r(jià)高了，如果土地不拍賣還是以固定的低價(jià)賣給開(kāi)發(fā)商，最終賺的只能是開(kāi)發(fā)商，而不是房?jī)r(jià)下降、老百姓得實(shí)惠；相反，地價(jià)收入少了，政府修路架橋的錢少了，基礎(chǔ)建設(shè)沒(méi)錢搞老百姓也沒(méi)有得利。”

　　最具說(shuō)服力的例子就是：便宜的土地并沒(méi)有賣低房?jī)r(jià)，相反照樣能賣出最貴的價(jià)。河西奧體新城大廈以北一高檔公寓，當(dāng)年的土地樓面地價(jià)僅700元/平方米左右，但其卻最早在奧體開(kāi)出了2萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)。

　　國(guó)土資源部曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，620家樓盤里南京有7家樓盤被調(diào)查，占比最低的紫金上林苑樓面地價(jià)2012元/平方米，開(kāi)盤房?jī)r(jià)10000元/平方米，只占20.12%；最高的銀河灣福苑房?jī)r(jià)10500元/平方米，其中樓面地價(jià)4867元/平方米，占比46.36%，地價(jià)平均只占房?jī)r(jià)的30%左右。

　　土地市場(chǎng)也有低潮期

　　判斷房?jī)r(jià)，地價(jià)仍是風(fēng)向標(biāo)

　　可是一個(gè)不容否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)是：一旦有“地王”出來(lái)，周邊樓盤均會(huì)以此作為理由來(lái)漲房?jī)r(jià)，而業(yè)內(nèi)也均以最新的地價(jià)來(lái)判斷該區(qū)域幾年來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲到什么地步，“地王”客觀上已被作為判斷房?jī)r(jià)的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上土地市場(chǎng)也有低潮期。比如有一年樓市房?jī)r(jià)瘋漲，河西從5000-6000元/平方米一躍到8000-9000元/平方米，當(dāng)年南京土地拍賣出讓金一舉達(dá)到了400億元，而往年多在100億元左右；但次年遇到國(guó)家宏觀調(diào)控，土地出讓金的全年收入一下掉到90多億，連100億的例行指標(biāo)都難達(dá)到。

　　如今河西每有地塊出讓，都有10多家開(kāi)發(fā)商盯著拼命搶地，早知如此，去年前年土地拍賣低迷時(shí)開(kāi)發(fā)商為什么不抄底呢？“那時(shí)候大家都不看好，而且銀行的貸款政策收緊，房子沒(méi)賣出去哪來(lái)的錢買地？”一位開(kāi)發(fā)商告訴記者：實(shí)際樓市房?jī)r(jià)為土地、銀行貸款、稅收政策等多種因素所制約，其中土地和資金最關(guān)鍵。一句話，要看大勢(shì)，國(guó)家的各項(xiàng)調(diào)控政策均能預(yù)示接下來(lái)的樓市走向。如果大勢(shì)不好，土地市場(chǎng)自然也不好，怎么還會(huì)抬高房?jī)r(jià)呢？不過(guò)如果地價(jià)拍高了，對(duì)于一個(gè)追求健康的地方樓市來(lái)說(shuō)，就成了“騎虎難下”，房?jī)r(jià)自然也會(huì)跟著漲。也許，地價(jià)并不是抬高房?jī)r(jià)的元兇，或者不是唯一的主要因素，不過(guò)它仍會(huì)直觀地預(yù)示著房?jī)r(jià)的發(fā)展方向，給大家做出提前預(yù)報(bào)。

　　快報(bào)記者 孫潔