牟宗勇：

　　香港我交上表之后，白紙黑字寫我?guī)啄昕梢阅玫椒浚?/p>

　　李文杰：

　　它是排隊，比如說他是這樣的，你排到了一千號，它每年推出三千套房，一定能拿到。

　　牟宗勇：

　　它每年推出的房子的總數有一個普遍的標準嗎？

　　李文杰：

　　它是根據申請人數的比例來決定的。申請的少，它可能推得少一點，申請得多，它就多一些。按照排隊的方法，讓大家知道，我可預見的幾年之后我可以有房。

　　劉維新：

　　我覺得不是合同問題，不從機制上建立來，你簽這個合同誰也不敢簽。他做四年市長，我給你簽合同，那最后不等于一句空話嗎？

　　于雪：

　　我覺得我們需要的是政府切切實實能夠給我們制定一些，就像剛才肖老師說的，能夠制定一些讓我們相信的，讓我們信任的，切切實實可行的措施，讓我們真正能夠買得起房，而不是每天都是，你說明天你會住到房，但是明天在哪里？

　　李文杰：

　　我覺得是人人都住得起房，并人人都買得起房。

　　牟宗勇：

　　應該有多少人買得起房是比較合理的？

　　李文杰：

　　我們國家住房自有率相當高的，有統計數字說，大概在80%，也就是100套住房里面，有80套房子全屬居住人的，在一般的西方發(fā)達國家的平均住房自有率可能是在50%到60%左右。

　　于雪：

　　但是很簡單的一個道理，我租房是我每年給出的錢跟月供其實是一樣的，但是這個房子始終到最后都不是我的，我覺得這個賬好像小孩都會算哪頭合適。

　　劉維新：

　　現在關鍵是我們國家當前這個租賃市場很不正規(guī)。

　　肖勇：

　　我感覺，可能年輕人要靠市場化，市場化政府肯定要有一定的措施，比如我們認為現在的供應量應該增加，就是土地供應量應該增大，應該提倡郊區(qū)化，應該提倡中小戶型。中國內地的房地產開發(fā)模式，應該走香港模式，高密度，提高容積率。這樣可以通過戶型的增加，緊湊型戶型的增加，大大增加供應量。另外，還得鼓勵年輕人梯度置業(yè)，就是從買小戶型開始，就是香港模式。

　　牟宗勇：

　　我現在想請各位對這個環(huán)節(jié)討論做一個小結，大家的觀點是什么，通過討論之后有沒有調整？

　　本節(jié)小結：

　　劉維新：

　　我覺得任何地方不能讓青年失去信心，對這個地區(qū)失去信心很重要，沒有信心這個地區(qū)就完了，大家都會脫離。這點我認為王市長這個說法是有道理的，但是不能放空炮。

　　李文杰：

　　我認為如果說保障性住房的比例過高，這是社會的一個倒退。因為我們國家在2000年前房改已經注定了說我們過去的分房機制實際上是存在一定的問題。我認為是要兼顧民生，但是不可以說兼顧的比例過高，如果比例過高，我認為會對整個市場，包括開發(fā)企業(yè)，包括一部分中高收入的人，他們是會失去積極性。

　　肖勇：

　　我總體上也贊成這樣的觀點，就是最終還是要靠市場化解決。另外，市長要有一些具體的措施。

　　于雪：

　　其實我覺得對于學生來說，到底是要買商品房還是經濟適用房，其實并不重要，我們關心的是我們只要有套房就行了。也就是說其實我們要求不高，所以你別讓我們等得太久，等到花兒都謝了。

　　牟宗勇：

　　觀眾朋友對這個問題有什么見解，可以登陸我們在新浪視頻的官方網頁，來發(fā)表您的見解來留言，我們休息一下馬上回來。

　　牟宗勇：

　　各位好，這里是《瞭望評辨天下》，我們今天討論的題目是“十年買房，你相信嗎？”說到這個問題，我們也不妨也來聽聽重慶相關方面的意見。

　　張遠(電話采訪：重慶市規(guī)劃局總規(guī)劃師)：

　　實際上現在重慶的住房條件和過去相比得到了非常明顯的一個改善，我們現在人均住房面積去年大概二十七八個平方米了，我們的目標是達到三十，我們每年的建房總量我們應該是比較高的，去年大概有四千二，前年是四千九百萬平米，其中有三分之二都是居住。然后這樣的標準，量大這是一個方面，再一個是我們在住房層面上，我們和有些城市相比，他們的經濟使用房比例是比較低的，而我們的經濟適用房比例還是比較合適。在土地供應層面上，我們是能夠確保我們的城市人口在2020年以前的增長的，沒有任何問題。

　　牟宗勇：

　　我們謝謝張總師。各位的高見，怎么評價重慶方面的意見？就是現在關心的是掌控樓市的，影響房價走勢的到底是誰？是供求關系、消費者還是暴利的開發(fā)商，還是供地的政府？我請各位逐一做答。

　　劉維新：

　　炒股就是賭，房地產市場也成了一個“賭市”，這是很危險的。所以說，我認為現在就是說明你政府對房地產市場調節(jié)控制力度不到位，就是說，你該征的稅沒征，該控制的地方沒控制。

　　李文杰：

　　土地供應從我們十年的房地產市場化來看是影響房價的一個主要因素，特別是在2002年的土地招拍掛制度之后，實際上土地一直呈現一個供不應求。

　　肖勇：

　　我的理解就是供求完成是主導，但政策起的作用是最大�，F在馬上把首付提到五成，或者是利率提高，提高到三成、四成一線，房子跌掉百分之二三四，隨便跌，個別房子跌到五成也有可能。

　　于雪：

　　專家所說的這種住房的剛性需求，仍然是會隨著我們一代一代年輕人逐步走入社會，是一個不可避免，必須要逐步增加的一個需求。所以我覺得現在的房產市場有點像，人家都說市場是誰腰粗誰說了算，我覺得現在可能會是我們購房者勒緊褲帶，省吃儉用，把自己的腰勒得越來越細了，卻是把開發(fā)商的腰喂得越來越粗了，它形成了一個惡性循環(huán)。

　　牟宗勇：

　　李總怎么看這個問題，大家覺得開發(fā)商現在社會觀感還是不好。

　　李文杰：

　　實際上對房價的走勢，我個人認為，其實并不是說越便宜越好，如果說重慶房價過于便宜，實際上沒有人去重慶投資，如果沒有去重慶投資，重慶的就業(yè)率就會減少，所以這個也是一個和GDP和就業(yè)和人口發(fā)展以及投資增長有很多密切關系的。

　　牟宗勇：

　　可是我們看到重慶的房屋供給量并不小。

　　李文杰：

　　很大。這個原因是什么呢？因為在五年前左右，重慶實施西部大開發(fā)，還有包括最近兩年前，重慶所謂的西部的城鄉(xiāng)統籌規(guī)定的吸引了大量的投資，開發(fā)商認為有利可圖。但是經過了這五年左右的時間發(fā)展，絕大多數開發(fā)商我認為，賺的錢不多或者沒有賺到錢。所以現在目前，實際上就我了解的，不少開發(fā)商，寧可進入到一些其它的三線城市，也就是一些經濟熱點城市，他可能也不一定愿意去重慶。

　　劉維新：

　　我不大贊成這種說法。應該說，房屋的價格和收入水平和區(qū)域經濟和人口水平這三者必須協調，是個平衡點，如果這三者不能平衡，這就說明你房地產價格不正常。

　　肖勇：

　　我也贊成劉教授這個觀點。富人在炒房，程懷(音)先生前天我看他登了一篇文章，我本來寫了一個博客，馬上要發(fā)還沒發(fā)，就是“富人在抬高房價”，程懷先生印證了我的一些觀點。

　　牟宗勇：

　　像您這樣的有好幾套房子的富人在抬高房價。

　　肖勇：

　　我不算富人，我算改善型。

　　牟宗勇：

　　您都好幾套房子您還改善？

　　肖勇：

　　從安居型到康居型，從小一點的房子到大一點的房子，我只是能這個房子。程懷先生就說，富人買房現在在炒房是對經濟沒有信心的表現，他不做實驗，不去辦廠，不去把流動資金拿去買房，其實風險非常之大。一旦政策有點調整，或者怎么樣，泡沫是肯定存在，一旦泡沫破了，他們的風險是非常大的，暴漲之后必然暴跌。

　　牟宗勇：

　　起起伏伏，現在算不算暴漲？

　　肖勇：

　　算。

　　牟宗勇：

　　這個問題我特別要聽李總的意見，李總現在房價高不高？

　　李文杰：

　　我覺得高，但是它是合理的。因為它目前價格就是市場上的價格，價格沒有高低之分，這個價格存在就說明它是合理的。

　　牟宗勇：

　　我問一個機密的問題，任志強一直認為這個問題是商業(yè)機密，是不可以公開的，我冒昧地問，您可以不回答�，F在房價的構成比例什么情況？房地產商的利潤率到底有多少？

　　李文杰：

　　這個問題我仔細地測算過，我們從行業(yè)的平均利潤率上來算，現在目前整個房地產行業(yè)的平均利潤率，每年我們按內部收益率來算，15%到18%左右。這個行業(yè)平均利潤率并不高，實際上政府在房地產發(fā)展中拿了最大一塊，土地出讓金、地價款、稅費，還包括一些土地增值稅等等相應的一些東西。

　　劉維新：

　　我們現在把房地產業(yè)擺的位置不正確，把它擺得過高，一個國家的興旺光靠房地產是興旺不起來的。

　　肖勇：

　　這個是有道理的，重慶這幾年的情況來看是有道理的，國家可能會出臺一些政策鼓勵實體經濟的投資。開創(chuàng)業(yè)板就是一個政策，讓大家賺到錢，讓你創(chuàng)業(yè)。程懷說富人爭著買房是不對的，對國家沒信心，為什么不去創(chuàng)業(yè)？為什么不多投資企業(yè)？炒房這個事情，任何東西，股市、房市、君子蘭凡炒高的必有一跌，我相信這一點。

　　牟宗勇：

　　我覺得剛才我們這個討論時間不長，但是非常非常重要，把所有相關的因素都羅列進來。各位認為，在各種因素當中，影響房價的發(fā)揮作用大小，從前往后排這些因素應該怎么排列？

　　本節(jié)小結：

　　劉維新：

　　第一應該說是政府，第二個是金融，第三個土地，是這么排的。

　　牟宗勇：

　　土地不就是政府嗎？

　　劉維新：

　　政府不光是賣地這一塊，它還有政策運作，我沒跟你說嗎？你現在清理出來這些貪官，90%都跟土地房地產有關，沒有官商勾結，土地炒不了那么高。

　　李文杰：

　　核心因素還是土地因素，政府扮演的主要是一個政策，土地政策。當然還有一個叫金融，我覺得這三個因素按這個順序，我個人認為是對的。目前左右房價走勢的三個重點因素。

　　牟宗勇：

　　沒您什么事？沒有開發(fā)商什么事？

　　李文杰：

　　沒有開發(fā)商什么事。

　　肖勇：

　　我認為政策因素占主導。在我們的自有率達到80%的情況下，供求矛盾也突出，但不是最突出的。比如像他們年輕人需要房子這個事，這個占總人口的比例不是最高的，但是因為這個政策的調控的力度，有時候放，有時候收，使房價忽高忽低，我認為這個因素應該排在第一位。

　　于雪：

　　剛才李老師那句話讓我突然想起一個笑話，所以講的笑話讓大家調節(jié)一下緊張氣氛。以前有個歷史老師問學生說，圓明園是誰燒的，學生很無辜的說的，不是我燒的。我剛才聽到李老師說不是開發(fā)商的責任，我覺得有點像這個笑話。推卸責任是要不得的，我覺得。