中服地塊的華麗轉(zhuǎn)身

　　然而，這塊令開發(fā)商垂涎多年的寶地，原本是屬于北京核儀器廠的一塊工業(yè)用地。與中國此前大多數(shù)工廠及工業(yè)用地一樣，那時的中服地塊，就像一個沒有被人發(fā)現(xiàn)的灰姑娘一樣，籍籍無名。

　　中服地塊的價值飛升，直接受惠于北京的城市規(guī)劃建設(shè)和CBD戰(zhàn)略。2000年，北京CBD規(guī)劃建設(shè)納入北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃。那時，由政府主導(dǎo)的城市化開始成為繼工業(yè)化之后，拉動經(jīng)濟(jì)增長的另一只引擎。政府不僅做城市規(guī)劃，還直接參與投資，并在城市化中建房子、收取房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅以及跟土地相關(guān)的稅收。

　　由于幸運地被劃進(jìn)了CBD的核心區(qū)，中服地塊在中國城市化及房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)似的發(fā)展中成功升值。

　　就在它華麗轉(zhuǎn)身之際，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)從2002年起進(jìn)入新一輪增長期。

　　引領(lǐng)這一輪增長的主力是房地產(chǎn)業(yè)。中國自1998年開始住房制度貨幣化改革以來，在住房按揭貸款等一系列的配套政策刺激下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始突飛猛進(jìn)。

　　2003年初，上海居民見面的臺詞，就像2010年初的投資客見面的臺詞一樣：“你買樓了嗎？”統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2003年，中國有超過300家公司涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占中國上市公司的25%以上。央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告顯示，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例，也由2000年的6%急劇提升到2003年的21%。

　　也正是在那一年，不但房價開始上漲，居民消費品價格也上漲了近5%，達(dá)到適度通脹可容忍度的最高值。

　　2003年4月，中國人民銀行下發(fā)加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的“121”號文件，拉響了宏觀調(diào)控的警報。當(dāng)時的地產(chǎn)商人形容該文件為刀刀致命的“10年來最嚴(yán)厲的措施”，房地產(chǎn)商任志強甚至驚呼：“房地產(chǎn)的冬天來了！”

　　“冬天”并沒有真的到來。驚魂未定的任志強及其同行很快發(fā)現(xiàn)，地方政府其實正指望房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長。2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》的18號文件，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　調(diào)控拉鋸戰(zhàn)

　　遠(yuǎn)洋等房地產(chǎn)企業(yè)，趕上了最好的時代。盡管民間對于高房價的怨言不斷，但地方政府并不會輕易打壓房價，這在日后被不斷證實。

　　早在2003年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，中央政府就根據(jù)地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。在一系列的緊縮地根、銀根等調(diào)控手段均未達(dá)到預(yù)期效果之后，中央政府把穩(wěn)定房價上升到了講政治的高度。2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，業(yè)內(nèi)稱之為“國八條”，其中要求，將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。

　　隨后，國務(wù)院辦公廳在2005年5月轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委加強調(diào)控的細(xì)則，即“新八條”，其中要求各地區(qū)、各部門把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。

　　彼時，房價上漲積累的風(fēng)險甚至超越了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。2005年4月披露的一份由上海團(tuán)市委編寫的《上海青年調(diào)查報告》顯示：住房問題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問題。此前的2005年1月9日，在麥其里─位于上海徐匯區(qū)的一個寸土寸金之地，上海城開(集團(tuán))有限公司的下屬拆遷公司上海城開住宅安置有限公司副總經(jīng)理楊孫勤，職工王長坤、陸培德竟然一把火燒死了兩位不愿意搬遷的老人。

　　經(jīng)過2005年“疾風(fēng)驟雨”式的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落，但沒有解決需求問題，反而在一定程度上讓供給受到了抑制。對于房地產(chǎn)調(diào)控新政寄予厚望的購房者發(fā)現(xiàn)，在政策效應(yīng)過后，房價并沒有如預(yù)期中那樣降低，于是蜂擁而入并進(jìn)一步抬高房價。

　　頗具諷刺意味的是，就在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論最為激烈的2004年10月，建設(shè)部發(fā)表了一份報告駁斥“泡沫論”。這份傾向明確的報告認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫說根本不成立，金融風(fēng)險也在控制范圍之內(nèi)。事后，該報告的起草者之一向媒體承認(rèn)：“我們的確是針對‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺這份報告的。”

　　2004年10月，央行正決定將一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，這是央行十年來首次宣布上調(diào)存貸款利率。此舉并非無的放矢，僅以上海為例，在2004年全部新增貸款中，有將近80%投入了房地產(chǎn)。銀行貸款如此集中于房地產(chǎn)行業(yè)，此間風(fēng)險不能不令決策層擔(dān)憂。

　　而金融系統(tǒng)的風(fēng)險還不止于此，央行早在2002年年底完成的一項調(diào)查就發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9%。

　　中央頻頻出招，但房價依然越調(diào)越高。到了2006年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位展開，各種細(xì)化措施也陸續(xù)出臺。當(dāng)年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出：“要在政策落實上狠下功夫，確保中央各項方針政策和工作部署落到實處”。

　　這一輪的暴漲行情一直持續(xù)到2007年。多次加息也沒能遏制房價的快速上漲之后，2007年9月，央行開始收緊房貸，要求購買二套房首付比例不得低于40%，貸款利率不低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　2007年10月，70個大中城市房價環(huán)比漲幅下降，這是上個年度以來的首次下挫。隨后，在央行持續(xù)加息、提高存款準(zhǔn)備金率等一系列針對性極強的政策作用下，成交量明顯銳減，“拐點”論開始成為熱點話題。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%，且大多都是銀行債務(wù)。

　　就在2008年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最有可能取得理想效果的時候，下半年，因受金融危機影響，政府迅速回調(diào)政策。2010年4月20日，審計署發(fā)布2010年第6號審計結(jié)果顯示，2007年至2008年度，有11個市以“招商引資”“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元。在“4萬億”刺激計劃之外，銀行還在一年中發(fā)放了近10萬億元信貸，這使得許多瀕于破產(chǎn)的房地產(chǎn)公司起死回生。