從2月中下旬開(kāi)始，京滬等一線城市逐步擺脫了春節(jié)期間成交慘淡的困局，迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。

　　針對(duì)樓市未來(lái)走向，業(yè)界觀點(diǎn)不盡相同，有人認(rèn)為這種樓市回暖的行情是暫時(shí)的，甚至是由開(kāi)發(fā)商“假按揭”造成的假象。有的學(xué)者則根據(jù)樓市成交數(shù)據(jù)的分布特點(diǎn)和趨勢(shì)判斷，樓市回暖基本上已經(jīng)確立，市場(chǎng)回暖不容置疑。3月份的數(shù)據(jù)在一定程度上支持了后者的判斷。

　　從已公布的情況看，3月份的樓市成交數(shù)據(jù)可以用“華麗”來(lái)形容：3月上海商品住宅成交量為156萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅現(xiàn)房2124套，環(huán)比2月分別增長(zhǎng)72.1%和23.6%；深圳、廣州等城市住宅成交量也創(chuàng)出近期新高。一線城市3月份住宅成交行情集體爆發(fā)，基本上達(dá)到或超過(guò)2007年同期的成交水平。

　　一線城市商品住宅市場(chǎng)成交量實(shí)現(xiàn)“蛙跳”式上漲，迅速回填了2008年來(lái)的月度成交缺口，并達(dá)到2007年同期的成交水平。這種成交態(tài)勢(shì)用“小陽(yáng)春”來(lái)形容已經(jīng)不夠。如果4、5月份樓市能夠延續(xù)3月份的“華麗”走勢(shì)，那么我們就可以肯定地說(shuō)樓市的“艷陽(yáng)天”已經(jīng)來(lái)臨。

　　但是，從“小陽(yáng)春”到“艷陽(yáng)天”到底還有多遠(yuǎn)？是“咫尺之距”還是“海天之遙”？

　　影響商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)的因素主要有兩大類，一是宏觀政策因素，另一個(gè)是市場(chǎng)因素。宏觀政策方面目前的基調(diào)是寬松的，包括金融政策和土地政策在內(nèi)，都給開(kāi)發(fā)商較寬松的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)鼓勵(lì)商品住房成交量的提升。只要宏觀政策基調(diào)不再突然反復(fù)，特別是由當(dāng)前的寬松轉(zhuǎn)向緊縮，那么政策因素對(duì)樓市的發(fā)展就是中立或有利的。

　　從市場(chǎng)因素看，關(guān)系到住宅市場(chǎng)成交及價(jià)格走勢(shì)的因素很多，如宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)信心、空置率等等。短期內(nèi)消費(fèi)信心和供求關(guān)系對(duì)市場(chǎng)成交及價(jià)格影響較大。北京、上海等城市3月份成交量快速放大，價(jià)格也出現(xiàn)了上漲，就是因?yàn)橄�費(fèi)心理出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，從去年的過(guò)度觀望發(fā)展到現(xiàn)在的跟風(fēng)買房。

　　當(dāng)然，剛性需求的釋放是這次成交量短期放量的主要原因。同樣，當(dāng)市場(chǎng)供求處于不平衡時(shí)，如市場(chǎng)供應(yīng)大幅回落時(shí)，也會(huì)促使消費(fèi)心理向買房的方向轉(zhuǎn)變。

　　從長(zhǎng)期看，樓市受宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素影響較大，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界聯(lián)系加強(qiáng)，因此也會(huì)受到國(guó)際金融危機(jī)等因素的間接影響。本次G20會(huì)議主要議題是討論如何應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)、消除貿(mào)易保護(hù)、維護(hù)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定。

　　從各種跡象看，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前途面臨多種挑戰(zhàn)。同時(shí)，美國(guó)大量印制鈔票購(gòu)買國(guó)債對(duì)我國(guó)的外匯儲(chǔ)備造成直接威脅，世界主要經(jīng)濟(jì)體間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)一定困難。這些因素都決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)面臨諸多的挑戰(zhàn)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定決定了消費(fèi)者收入能否穩(wěn)定增長(zhǎng)、企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠癜踩�、消費(fèi)信心是否恢復(fù)、產(chǎn)品能否順利供應(yīng)等。因此，面對(duì)我國(guó)樓市在成功獲得“小陽(yáng)春”行情后，能否迎來(lái)“艷陽(yáng)天”的疑問(wèn)，我們的回答是肯定的。樓市一定會(huì)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定而出現(xiàn)回暖和成長(zhǎng)。但這個(gè)過(guò)程并不是想象中的那樣順利。樓市的持續(xù)發(fā)展必須解決動(dòng)力問(wèn)題，即持續(xù)不斷的剛性或改善性需求入場(chǎng)，過(guò)去積累的剛性需求能夠帶來(lái)短時(shí)的市場(chǎng)繁榮，但并不能解決持續(xù)增長(zhǎng)的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，3月份樓市取得了非常驕人的成績(jī)，但4、5月份能否持續(xù)這樣的行情，仍然是有疑問(wèn)的。(回建強(qiáng) 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員)