消費者認為，去年剛開始宏觀調控，房價就已經(jīng)出現(xiàn)下跌，而且一開始就有15%的幅度，今年政府的調控力度加強，跌幅應該更高。而開發(fā)商卻認為，去年樓市下跌后出現(xiàn)了反彈，消費者的需求最終壓抑不住，說不定今年底或者明年初會出現(xiàn)一輪反彈，“不如等等看”。
上海樓市仍然籠罩在一股濃重的膠著氛圍中。
從今年5月份“國六條”宏觀調控政策出臺開始，上海樓市重陷觀望，至今已6個月有余。這一切似乎是2005年國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控后上海樓市變化的又一次重演�？墒牵F(xiàn)實遠沒有想象的那么簡單。
上海中原地產(chǎn)獲取上海房地產(chǎn)交易中心的住宅交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月～10月，上海住宅成交套數(shù)為153783套，成交面積為1749.0477萬平方米。與此同時，上海新增住宅總量為1347.2659萬平方米。這意味著上海已開始出現(xiàn)供不應求的跡象。
易居(中國)研究院(下稱“易居研究院”)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年10月，上海住宅的上市量僅121.25萬平方米，較9月的供應量209.74萬平方米出現(xiàn)大幅下跌，跌幅超過42%。10月份上海住宅的供求比達到1.44，供不應求的現(xiàn)象在10月非常明顯。
此外，易居研究院11月份的周報顯示，上海新增住宅供應量仍然呈現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢，在11月13日至19日的一周內，上海商品住宅新增供應量僅18.4萬平方米，比上周回落了49.5%，供應量明顯萎縮。
開發(fā)商“捂盤”盼反彈
但是，供不應求僅僅是事情的表象。
記者在上海房屋土地資源管理局網(wǎng)站上看到一篇署名為上海三湘集團的《2006年上半年上海房地產(chǎn)市場分析》的文章，其中提到，2005年全年商品房新開工面積為3055.5萬平方米，2006年上半年商品房新開工面積951.5萬平方米，2005～2006年上半年合計新開工面積達4007萬平方米。雖然其中有部分已經(jīng)預售或銷售，但待上市面積依然很大。
實際上，新增住宅供應量持續(xù)下跌的背后，是越來越多的開發(fā)商加入“捂盤”的行列。
某房產(chǎn)營銷公司總經(jīng)理劉先生表示，他近期所接觸的新盤中，大多數(shù)的開發(fā)商都在“捂盤”，“要么就是小批量地將一些位置不好的房源先推出，試探一下市場的反應”。
易居研究院分析師林波認為，由于樓市的膠著狀態(tài)已持續(xù)相當長時間，消費者對市場的觀望心態(tài)也沒有明顯轉變，在市場走勢尚未明了的情況下，開發(fā)商寧愿選擇“捂盤”。而且由于去年房價經(jīng)歷一輪下調后，在今年3月份開始出現(xiàn)報復性反彈，不少開發(fā)商都想再等等，看是否會出現(xiàn)如今年初一樣的市場反彈。
今年的市場會是去年的“翻版”嗎？這或許只是一些開發(fā)商的一廂情愿。去年的上海樓市，在宏觀調控政策出臺兩個月后，就開始出現(xiàn)公開降價的樓盤，隨后，在傳統(tǒng)的“金九銀十”期間，這一降價潮流一度愈演愈烈，直到今年1月，價格下探至最低點。
但是今年，自新的調控政策出臺后，上海樓市并沒有出現(xiàn)明顯的價格下跌，僅有的大多是一些規(guī)模不大的樓盤開展的小幅打折或是贈送實物的優(yōu)惠活動。到目前為止，還沒有一個樓盤公開降價幅度達到10%以上的。而去年“打頭陣”的降價樓盤，一開口就是15%。頗具諷刺意味的是，該樓盤在今年價格出現(xiàn)報復性反彈后，也“扭扭捏捏”地宣布漲價了。
這也難怪日前在某房產(chǎn)論壇上出現(xiàn)了一個帖子，其中將今年1月份《上海樓市》中刊登的上海部分樓盤的價格與現(xiàn)在房價進行比較，發(fā)現(xiàn)價格不降反升的情況。林波對此情況反應平淡，“今年1月房價下探至低位后，3、4、5月連續(xù)3個月價格又漲上來了。而且，到現(xiàn)在為止，這個漲上來的價格還沒有開始下跌。”
劉先生則表示，實際上也有部分開發(fā)商希望能低價開盤，但是降多少才合適？沒有人能說清。而且此前某樓盤近90名業(yè)主要求退房一案由業(yè)主勝出的消息出來后，不少開發(fā)商都對降價“心有余悸”。
反彈仍遙遙無期？
“其實很多開發(fā)商都不愿做第一個降價的。”林波表示，隨著年底臨近，一些面臨資金壓力的開發(fā)商也許會降價拋售，但是否會演變成一個市場普遍的情況，目前仍不好判斷。
實際上，不同的公司面對資金壓力的表現(xiàn)會各不相同。一些資金實力較強的開發(fā)商，會更傾向于將房子留在手里，等候一個更好的時機再推向市場。更重要的是，更多的開發(fā)商都認為，現(xiàn)在“還不到最后一刻”。
易居研究院在其最新的每周樓市動態(tài)中表示，本周成交量與上周相比有所上升，且上升的幅度較大，但從整體走勢看，后市市場的走勢預計是相對平衡而略有下探的態(tài)勢。劉先生的判斷則相當堅決：成交量不可能出現(xiàn)好轉。
10月中旬，上海樓市一度出現(xiàn)“五環(huán)齊降”的局面，讓不少等待買房的消費都頗為振奮。但目前看來，這僅僅是個案。林波分析，當時正好是“黃金周”之后的第三周。一般按照慣例，“黃金周”后的第二周會出現(xiàn)一個成交小高峰，因為“黃金周”期間成交的不少案子來不及備案，這部分成交將順延至第二周，因此在第三周出現(xiàn)一個“低谷”也很正常。
根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，自今年7月開始，上海商品住宅成交均一直處于下跌態(tài)勢，這一數(shù)據(jù)在9月時出現(xiàn)小幅上漲，10月份再次下跌。而網(wǎng)上房地產(chǎn)的住宅均價走勢圖顯示，11月9日至今，內環(huán)內均價波動較大，但目前呈向下趨勢，內外環(huán)間則一直向下，外環(huán)外均價反而出現(xiàn)向上的趨勢。
今年的膠著姿態(tài)較去年更“有趣”。消費者和開發(fā)商的觀望心理都是基于去年上海樓市的反應，但是卻出現(xiàn)有兩種截然不同的方向。消費者認為，去年剛開始宏觀調控，房價就已經(jīng)出現(xiàn)下跌，而且一開始就有15%的幅度，今年政府的調控力度加強，跌幅應該更高。
而開發(fā)商卻認為，去年樓市下跌后出現(xiàn)了反彈，消費者的需求最終壓抑不住，說不定今年底或者明年初會出現(xiàn)一輪反彈，“不如等等看”。
于是，今年的膠著較去年更長。林波說，接下來的幾個月可能都會是現(xiàn)在這種情況。但他仍然謹慎表示，如果膠著狀態(tài)延續(xù)時間足夠長，普跌仍有可能出現(xiàn)。但是多長的時間是足夠長？“我們沒有遇到過這種情況，所以現(xiàn)在實在是不好判斷�！�
這是上海樓市發(fā)展以來遇到的第一個“坎”，對于很多分析師而言，沒有前車之鑒，現(xiàn)在的判斷都只能依據(jù)理論和已有的實踐。劉先生擔心的是，不知道開發(fā)商的資金到底能撐多久。
據(jù)了解，上海房地產(chǎn)業(yè)界比較一致的看法是，現(xiàn)在上海樓市仍處于政策影響期，而非行業(yè)周期中的下跌期。正是在這個前提下，他們始終認為，房價下跌也會是個案，而不會形成行業(yè)普遍的情況。
但問題是，去年的市場走勢無法成為今年的“翻版”。今年初房價的反彈是以去年價格的下跌刺激了潛在需求量為前提的，而今年，價格基本上沒有下跌。林波最初還表示，“今年的反彈會慢一點”，后來他也不得不承認，最終能否反彈，還取決于接下來市場的反應。
(文章來源：第一財經(jīng)日報 作者：翟宇)
