周二本報(bào)(北京晨報(bào))《今后買房有望實(shí)現(xiàn)“零物業(yè)費(fèi)”》的報(bào)道引起了讀者的廣泛關(guān)注，一位姓張的先生致電記者表示，他們社區(qū)也早在去年就拿到了“業(yè)權(quán)收益”，只不過數(shù)量不大。他倡導(dǎo)所有社區(qū)的業(yè)主都要積極爭(zhēng)取屬于自己的這部分權(quán)益。正在追索前期物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的健翔園業(yè)委會(huì)主任任晨光說，他們小區(qū)每年至少有上百萬元的業(yè)權(quán)收益，這筆錢的去向卻沒人說得清。
一些小區(qū)已嘗到“業(yè)權(quán)”甜頭
記者采訪了解到，已經(jīng)獲得“業(yè)權(quán)收益”的絕不止華遠(yuǎn)尚都國際中心和華遠(yuǎn)盈都兩家物業(yè)的業(yè)主們，北京新世紀(jì)家園業(yè)委會(huì)去年也拿到了10萬元的收益。該小區(qū)業(yè)委會(huì)成員王燕女士告訴記者，2004年小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后就很重視這個(gè)問題，和物業(yè)公司約定所有公共收益采取三七分成的分配方式，業(yè)主享有70%利益。小區(qū)公共收益主要來自公共區(qū)域的廣告收入，2005年業(yè)主分配得到10萬元，今年略有增加，大概有20萬元左右。王燕還告訴記者，美麗園、萬泉新新、新標(biāo)等社區(qū)的業(yè)主也都獲得了公共收益。
記者注意到，華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下的兩家物業(yè)是開發(fā)商主動(dòng)向業(yè)主承諾并分配公共收益的。在業(yè)主入住前雙方通過補(bǔ)充協(xié)議的方式約定，所有公共收益均歸業(yè)主所有，并直接沖抵和減免物業(yè)費(fèi)。而和上述兩家物業(yè)相比，其他已經(jīng)取得“業(yè)權(quán)收益”的小區(qū)，則絕大多數(shù)沒有遇到像華遠(yuǎn)一樣主動(dòng)送出“奶酪”的開發(fā)商，由于小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，業(yè)主個(gè)人不可能從公共收益中得到任何利益，小區(qū)公共收益一般都被物業(yè)公司占有和處分。已經(jīng)得到收益的小區(qū)業(yè)主多是成立業(yè)委會(huì)后，通過追索方式向物業(yè)公司力爭(zhēng)得到的。
每年上百萬元收益去向不明
還有一些小區(qū)業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到“業(yè)權(quán)”的存在，但維權(quán)之路舉步維艱。本報(bào)多次報(bào)道的海淀區(qū)健翔園小區(qū)業(yè)委會(huì)和前期物業(yè)公司的訴訟糾紛中，除了要求移交“物業(yè)啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)”以外，還包括要求返還本小區(qū)公共房屋出租收益及廣告公共收益的訴訟請(qǐng)求。在向物業(yè)公司多次索要無果的情況下，業(yè)委會(huì)將北京健翔物業(yè)管理公司告上了法庭，目前正在等待法院的判決。
健翔園業(yè)委會(huì)主任任晨光介紹說，從小區(qū)業(yè)主入住至今，小區(qū)的地下車庫、電梯廣告以及其他一些公共收益的去向一直是個(gè)謎。小區(qū)的業(yè)主們對(duì)此也頗多疑惑，“你看我們小區(qū)不大，但聽說居民樓上的一塊廣告牌一年的收入能有好幾十萬。”對(duì)于公共收益，健翔園的一位業(yè)主還給記者算了這樣一筆賬：一個(gè)ATM取款機(jī)一年進(jìn)賬3萬元左右、快餐廳月租金5000元、電梯廣告一年2萬元、地下停車位及戶外廣告牌……每年至少有上百萬元的收益，而對(duì)于這筆錢究竟是進(jìn)了物業(yè)的腰包還是開發(fā)商的口袋，沒人說得清，業(yè)主沒有得到任何利益。
隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬問題已經(jīng)明確，越來越多的業(yè)主開始關(guān)注小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營收益的分配問題。北京業(yè)申委召集人之一陳兵在接受記者采訪時(shí)說，業(yè)申委對(duì)于屬于業(yè)主的公共利益非常重視，目前，業(yè)申委正在組織各小區(qū)業(yè)委會(huì)開展學(xué)習(xí)宣傳《物權(quán)法》活動(dòng)，并積極支持各社區(qū)對(duì)于物業(yè)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)、公共收益方面的維權(quán)和訴訟活動(dòng)。
新聞鏈接
業(yè)權(quán)收益沖抵物業(yè)費(fèi)尚存難點(diǎn)
對(duì)于公共收益的處分，華遠(yuǎn)的做法是將收益所得和物業(yè)結(jié)余扣除成本和稅金后，按套內(nèi)每平方米計(jì)算收益，然后根據(jù)每戶面積分配所得，款項(xiàng)進(jìn)入各戶的物業(yè)費(fèi)賬戶，直接沖抵下一年度的物業(yè)費(fèi)。
記者采訪了解到，北京新世紀(jì)家園并沒有將所得收益按戶分配并沖抵物業(yè)費(fèi)。王燕解釋說，沒有把收益款用來沖抵物業(yè)費(fèi)，原因是收益額并不是很高，加上一些業(yè)主根本不交物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)沒有權(quán)利主動(dòng)替別人交物業(yè)費(fèi)，因此沖抵起來比較麻煩。去年所得的10萬元款項(xiàng)主要用在了業(yè)委會(huì)的正常開支和為業(yè)主的一些服務(wù)上，今年業(yè)委會(huì)準(zhǔn)備為小區(qū)安裝一套衛(wèi)星電視接收天線。
記者隨機(jī)采訪了幾位業(yè)主，多數(shù)人表示，如果自己小區(qū)存在公共收益就會(huì)主動(dòng)爭(zhēng)取，但主要寄希望于業(yè)委會(huì)的努力，業(yè)主希望收益可以用來沖抵物業(yè)費(fèi)，有的小區(qū)或許存在收益高而物業(yè)費(fèi)低的現(xiàn)象，不排除業(yè)主用來沖抵其他費(fèi)用如采暖費(fèi)或直接分配到業(yè)主手中。
可能產(chǎn)生收益的小區(qū)公共設(shè)施
會(huì) 所
一些小區(qū)會(huì)所被物業(yè)公司改為經(jīng)營用房或者部分改為經(jīng)營用房，違不違法，主要看會(huì)所的產(chǎn)權(quán)歸誰。如果業(yè)主購房款的公攤面積不含會(huì)所，會(huì)所屬于開發(fā)商所有。如果已經(jīng)公攤，就歸全體業(yè)主共有。只有業(yè)主大會(huì)才能決定會(huì)所的用途，開發(fā)商或物業(yè)公司擅自占用或經(jīng)營屬于侵權(quán)，業(yè)主可以要求返還收益。
停車位收費(fèi)
與會(huì)所等情況類似，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)確定收益歸誰。
地面停車位
就是小區(qū)道路上的停車位，除了物業(yè)公司的管理成本外，其他收益應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主共有。
地下車庫停車位
如果未公攤，則收益不屬于業(yè)主共有；如果業(yè)主已經(jīng)公攤，則該項(xiàng)收益扣除物業(yè)公司的管理成本外，應(yīng)歸業(yè)主共有。
廣 告
廣告是公共收益最重要的“大頭”。可是作為業(yè)主，對(duì)不同項(xiàng)目，廣告收益難以搞清楚。
樓體廣告
包括樓外立面或樓頂，這是收益最大的。一些地段好、比鄰馬路、交通發(fā)達(dá)的住宅小區(qū)或?qū)懽謽菚?huì)有，寫字樓的位置較好，樓體廣告的價(jià)格動(dòng)輒幾萬、十幾萬甚至幾十萬元。
樓內(nèi)廣告
高檔的寫字樓一般都有液晶電視廣告，費(fèi)用一般為每年數(shù)千到上萬元不等；寫字樓的電梯廣告，其價(jià)格與寫字樓的檔次掛鉤。在寫字樓大堂、大廳中，各種展板、電子顯示屏也是要收費(fèi)的。
路邊、綠化帶
欄板廣告、告示牌
有些公司會(huì)主動(dòng)向物業(yè)公司免費(fèi)提供欄板、告示牌等，里面含有廣告。
業(yè)主活動(dòng)用房
業(yè)主活動(dòng)用房是一項(xiàng)絕對(duì)屬于全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，是供全體業(yè)主活動(dòng)、休閑的公共空間，物業(yè)公司不能以任何名義改變其用途，但有的被用以經(jīng)營或出租。如超過三分之二的業(yè)主認(rèn)為部分可以出租，可以委托物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。除了管理成本外，經(jīng)營收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。
展臺(tái)、活動(dòng)、促銷
在小區(qū)，經(jīng)常有拉著條幅或者搭設(shè)展臺(tái)進(jìn)行促銷活動(dòng)的，這些物業(yè)公司都是收費(fèi)的，根據(jù)實(shí)際情況收費(fèi)不等。這筆費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)納入公共收益的范圍，歸全體業(yè)主共有。（韓全義/文 楊利/制表）
