車位價雖高賣得還挺快
業(yè)主王先生介紹,該社區(qū)近日入伙。入伙第一天,他就趕到會所買車位,打算買個位置好點的車位,但負(fù)責(zé)辦理相關(guān)手續(xù)的世聯(lián)地產(chǎn)工作人員說,位置較好的車位需要36萬元一個。王先生在社區(qū)停車場的平面圖上查看,所謂“位置較好”的車位,其實很偏僻!王先生希望挑一個位置更好的車位,但卻被告知:好位置的車位早已賣完。
9月10日,記者來到該高檔社區(qū)會所,也就是業(yè)主們辦理購買車位手續(xù)的現(xiàn)場。一位匆忙趕到現(xiàn)場的港人業(yè)主說,開發(fā)商和世聯(lián)地產(chǎn)工作人員告訴他,社區(qū)車位價格在20萬到46萬元之間,而且這個價格不是買斷車位,而是買一定年限的使用權(quán)。
記者在現(xiàn)場呆了一個多小時,見陸續(xù)有業(yè)主前來挑選車位并辦理手續(xù)。有位業(yè)主看著協(xié)議書嘟囔說:“要簽六份?買房子的手續(xù)也沒這么復(fù)雜。”
車位沒產(chǎn)權(quán)僅是使用權(quán)
聽說記者到場采訪,開發(fā)商該項目部負(fù)責(zé)人黃先生趕來接待。黃先生說,車位由于辦不了產(chǎn)權(quán)證,因此只能公開向業(yè)主出租車位未來20年使用權(quán),開發(fā)商和業(yè)主簽訂的是租賃協(xié)議。黃經(jīng)理介紹說,該社區(qū)地下和地面都有停車位,比較充足,住房套數(shù)與車位比例是1:1.7。小區(qū)內(nèi)有地面車位100多個,而現(xiàn)在用于出租的主要是地下車位。為確保業(yè)主入伙后車輛能有位停車,因此規(guī)定一戶只能租一個車位。
但黃先生說,一戶只能長期租一個車位不是死規(guī)定,入伙一個月后,假如還有空余車位沒有業(yè)主租賃,開發(fā)商會將車位進(jìn)行第二次招租,那時就不會對業(yè)主所租車位數(shù)量有限制。
正是這條規(guī)定,令業(yè)主們都急忙趕來租車位。一位業(yè)主對記者說:“如果現(xiàn)在不租,一個月后想租估計都沒車位了!
為何定價高無人能說清
記者就租金構(gòu)成、定價標(biāo)準(zhǔn)等問題向黃先生詢問時,黃先生閉口不談。黃先生說,接待新聞媒體應(yīng)由公司來負(fù)責(zé),他僅讓記者看車位租賃協(xié)議的權(quán)限,而要求記者不許拍照、不能帶走資料等。
記者看到,協(xié)議的全稱是《車位使用權(quán)長期租賃協(xié)議》。協(xié)議中約定,地下車庫“使用權(quán)權(quán)益”歸甲方(即開發(fā)商——記者注)所有,對“產(chǎn)權(quán)”只字未提。
針對產(chǎn)權(quán)問題,協(xié)議第四款寫道:“在租賃期內(nèi)按政府規(guī)定可以辦理地下車位產(chǎn)權(quán)后,若乙方(即業(yè)主——記者注)明確購買原承租車位使用權(quán)并辦理產(chǎn)權(quán),甲方同意將乙方全部租金款和意向金轉(zhuǎn)入車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款中并不再收取地下車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用!薄叭缱赓U合約期滿,政府仍未規(guī)定可以辦理地下車位產(chǎn)權(quán),乙方享有原租賃車位優(yōu)先續(xù)租權(quán),但乙方應(yīng)在租屆期滿一個月前向甲方提出書面續(xù)租要求。甲方同意乙方繳納的意向金全部轉(zhuǎn)為續(xù)約的地下車位使用權(quán)租賃貨款!
協(xié)議中還約定,簽訂協(xié)議后,開發(fā)商會給業(yè)主開出收款收據(jù)。
車位20年使用權(quán)的租金高達(dá)20~46萬元,究竟由哪些方面構(gòu)成?記者看到,協(xié)議里有關(guān)款項的約定有兩項。一項是根據(jù)目前政府規(guī)定的指導(dǎo)價,室內(nèi)停車位收費250元/月,20年則是6萬元。第二項則是上文提到的“意向金”——有關(guān)業(yè)主愿意長期租賃停車位使用權(quán)的“意向金”。記者向黃經(jīng)理求證,假如剔除20年停車費用6萬元,“意向金”是否在14萬~40萬之間?黃經(jīng)理稱不清楚具體規(guī)定,不便作答。
專家觀點
現(xiàn)在買車位有風(fēng)險
綜合開發(fā)研究院(中國·深圳)曲建教授認(rèn)為,目前我國尚無相關(guān)法規(guī)對小區(qū)停車位與開發(fā)商、居住人、戶主之間的關(guān)系作出明確規(guī)定,業(yè)主購買停車位在產(chǎn)權(quán)問題方面承擔(dān)了一定風(fēng)險。他建議業(yè)主不要貿(mào)然購買。
廣東廣和律師事務(wù)所李棟梁律師表示,目前對小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)認(rèn)定,可以依據(jù)的只有《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》。條例第十三條規(guī)定:“房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、公告權(quán)益沒有特別約定的,停車場、公告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移;有特別約定的,經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記,由登記的權(quán)利人擁有!
李律師說,關(guān)于停車位產(chǎn)權(quán)的協(xié)議可以參照下月起實施的《中華人民共和國物權(quán)法》。物權(quán)法第七十四條寫明:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要!彼J(rèn)為,如果小區(qū)的地下停車位歸開發(fā)商所有,那么開發(fā)商可以出售車位,但必須優(yōu)先保證小區(qū)業(yè)主購買的權(quán)利。即使有人炒車位,按照市政府規(guī)定,車位每月租金不得超過250元最高限價。李律師說,投資者花高價買車位時必會考慮投資回報,所以如果小區(qū)車位比較充裕,業(yè)主不必過分擔(dān)心。
業(yè)主聲音
能否買賣得有個說法
雖然車位買賣的相關(guān)規(guī)定還未出臺,但車位銷售行為近段時間卻有透明化、公開化的趨勢。另一方面,反對變相銷售車位的呼聲也越來越高。
據(jù)了解,福田區(qū)某花園小區(qū)從1998年入住以來,開發(fā)商就以4萬至10萬元不等的價格將地下停車位進(jìn)行出售,未購買車位的業(yè)主只能將車停在路面停車位上。如今,該小區(qū)車位價格已攀升至14萬元。
羅湖嘉寶田花園業(yè)主委員會發(fā)出通知,通知中充分論證了車位買賣并無法律依據(jù),并告誡業(yè)主,與地產(chǎn)商簽訂車位買賣合同存在巨大的法律風(fēng)險。但一個多月前,開發(fā)商開始貼出通知,告知業(yè)主可以購買車位,此舉遭到大多數(shù)業(yè)主反對。
部分業(yè)主認(rèn)為,今后車位買賣將是大勢所趨。政府部門應(yīng)制定明確細(xì)則,如一戶限購幾個車位、非小區(qū)業(yè)主可否購車等。
福田區(qū)紅荔路某小區(qū)業(yè)主鄭小姐說,車位買賣可促進(jìn)開發(fā)商多建停車場,緩解停車難現(xiàn)狀。開車成本增加了,可抑制機(jī)動車急速增長。目前,社區(qū)停車位收費并不高,仍有很多不愿意交停車費的車主將車停在路面。假如車位可以買賣,從目前市場反映看,車位價格已不斷攀升,停車的各項費用也將水漲船高,有可能將車輛從停車場推向路面,影響道路交通。
圖為在深圳的一些片區(qū),46萬元可以買套單身公寓,但在某新入伙的豪宅社區(qū),僅夠租個車位20年使用權(quán)。即便價格如此昂貴,但這兩天,該社區(qū)的業(yè)主們還擔(dān)心挑不到位置好的車位。(記者江曉蠶 彭蓓 實習(xí)生 李玲)