2008年2月2日，南京市白下區(qū)法院向筆者介紹了近日審理并作出判決的一起中介公司挪用業(yè)主房款案。法院除判決中介公司按時(shí)返還原告房款外，發(fā)放住房貸款的銀行、對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保的擔(dān)保公司、對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行公證的公證處均被判承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　這是我國(guó)首例因發(fā)放住房貸款，銀行、擔(dān)保公司、公證處因未盡注意義務(wù)被判承擔(dān)連帶責(zé)任的案例，這對(duì)規(guī)范二手房交易結(jié)算資金管理起到重要的示范作用。

    賣(mài)房

　　2007年5月，家住南京的房主林寧準(zhǔn)備將自己原來(lái)居住的房子賣(mài)掉，重新購(gòu)買(mǎi)大房。

　　2007年5月中旬，他來(lái)到南京市南京融眾房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)中介公司)登記賣(mài)房。幾天后，中介公司業(yè)務(wù)員打電話(huà)告之，一位叫周小平的買(mǎi)主看中了他的房子。

　　2007年5月28日，林寧、周小平、中介公司三方簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定周小平以39.6萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)林寧的住房，房款三次付清，其中23萬(wàn)元通過(guò)銀行貸款支付，由中介公司協(xié)助周小平辦理銀行貸款，中介公司在30個(gè)工作日內(nèi)將房款付給林寧。

　　按照法律規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)房屋辦理銀行貸款需要擔(dān)保手續(xù)，中介公司將林寧、周小平帶到南京一家擔(dān)保公司辦理貸款擔(dān)保手續(xù)。擔(dān)保公司拿出《交易服務(wù)委托協(xié)議》、《貸款劃款委托協(xié)議》、《貸款合同》、《個(gè)人劃款承諾書(shū)》等一系列空白文書(shū)讓林寧和周小平簽字。林寧問(wèn)，為什么不將合同內(nèi)容填寫(xiě)完畢再簽字？擔(dān)保公司工作人員解釋說(shuō)，這只是辦理貸款的形式而已，簽字后擔(dān)保公司保證其能拿到購(gòu)房款。

　　在與擔(dān)保公司簽訂的空白文書(shū)中，有一份雙方同意將按揭貸款劃入中介公司賬戶(hù)協(xié)議的空白公證書(shū)。按照法律規(guī)定，公證事項(xiàng)必須公證員在場(chǎng)，而林寧和周小平自始至終就沒(méi)看到公證員。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方就這樣在上述文件中簽了字。

　　數(shù)天后，中介公司業(yè)務(wù)員告訴林寧：銀行已將周小平購(gòu)房貸款批下來(lái)了，已經(jīng)劃到了擔(dān)保公司賬戶(hù)，擔(dān)保公司又依照合同約定將貸款轉(zhuǎn)至中介公司，你趕快依照《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。過(guò)戶(hù)手續(xù)辦完后，23萬(wàn)元購(gòu)房款將由中介公司交付到林寧手中。

    意外

　　第二天，林寧與周小平到南京市房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但林寧來(lái)到中介公司提款時(shí)發(fā)現(xiàn)，許多和他一樣前來(lái)領(lǐng)取房款的業(yè)主堵住了中介公司的大門(mén)，公司一位負(fù)責(zé)人在不停地解釋?zhuān)骸皶簳r(shí)沒(méi)錢(qián)！”

　　“我的銀行貸款不是剛批下來(lái)嗎，錢(qián)哪里去了？”林寧來(lái)到中介公司總經(jīng)理辦公室質(zhì)問(wèn)房款下落。經(jīng)理如實(shí)相告：2005年，公司前任法人代表利用業(yè)主買(mǎi)賣(mài)房子的房款在公司賬戶(hù)上會(huì)有十多天的滯留時(shí)間，便從資金中提取300多萬(wàn)元用于其他交易，并采取用后收的房款填補(bǔ)、償付前面的資金這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的方式進(jìn)行隱瞞。誰(shuí)料300多萬(wàn)元資金提走后毫無(wú)收益，于是出現(xiàn)資金虧空……公司四處籌措資金還債，但仍有300多萬(wàn)元無(wú)力償還。

    訴訟

　　2007年8月1日，買(mǎi)主周小平手拿已經(jīng)過(guò)戶(hù)到其名下的房產(chǎn)證找到林寧，要求他依約如期搬離。林寧卻以還有23萬(wàn)元房款沒(méi)有拿到為由不肯搬出。

　　一個(gè)要搬進(jìn)，一個(gè)不肯搬出，雙方爭(zhēng)執(zhí)得不可開(kāi)交，多次發(fā)生肢體沖突。

　　為討回自己的房款，林寧和眾多受害的業(yè)主向南京市警方報(bào)案。然而，這種挪用業(yè)主房款的行為到底是經(jīng)濟(jì)犯罪還是經(jīng)濟(jì)糾紛，警方一時(shí)難有定論。

　　于是林寧委托律師作為訴訟代理人，準(zhǔn)備將中介公司告上法庭。

　　接受委托后，律師通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)中介公司賬戶(hù)根本沒(méi)有資金，而且其已被南京市房產(chǎn)部門(mén)勒令停業(yè)整頓，這意味著即使林寧打贏了官司也拿不到錢(qián)。

　　律師在搜集相關(guān)證據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，貸款銀行、公證處、擔(dān)保公司在該起糾紛中存在多處違法違規(guī)之處，是導(dǎo)致林寧賣(mài)房房款最終被中介公司挪用的原因之一。

　　2007年9月5日，林寧將中介公司、江蘇省建行、南京市公證處、擔(dān)保公司一同告上南京市白下區(qū)法庭，要求公司償還售房款23萬(wàn)元并承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　2007年9月25日，法院開(kāi)庭審理此案。

　　原告林寧認(rèn)為，建設(shè)部和人民銀行2006年12月聯(lián)合下發(fā)的321號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：“交易當(dāng)事人可以通過(guò)合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)設(shè)的客戶(hù)交易結(jié)算專(zhuān)用存款賬戶(hù)支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開(kāi)立交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)。”

　　根據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)銀行發(fā)放的房屋貸款只能通過(guò)兩種方式：1.貸款人直接將款項(xiàng)劃入借款人賬戶(hù)；2.按約定將款項(xiàng)劃給售房人，并且只能通過(guò)專(zhuān)用資金賬戶(hù)來(lái)完成交易。本案中，建設(shè)銀行將款項(xiàng)發(fā)放給買(mǎi)賣(mài)雙方以外的第三方賬戶(hù)違反上述規(guī)定，其行為存在重大過(guò)錯(cuò)。

　　公證處未能依法履行法定義務(wù)，在公證員未到場(chǎng)的情況下，違背買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示出具公證書(shū)，導(dǎo)致原告財(cái)產(chǎn)損失。

　　江蘇建設(shè)銀行辯稱(chēng)：放款行為是依據(jù)《劃款承諾書(shū)》進(jìn)行。江蘇省建行根據(jù)與周小平的約定將銀行貸款劃至擔(dān)保公司，至于擔(dān)保公司如何將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)入中介公司，中介公司如何轉(zhuǎn)移、挪用上述款項(xiàng)與建行無(wú)關(guān)。原告所稱(chēng)321號(hào)文的意旨在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)行為，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)客戶(hù)交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)的監(jiān)管責(zé)任，但對(duì)從事住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行未設(shè)定任何義務(wù)。銀行認(rèn)為，目前我國(guó)房產(chǎn)交易中還未出現(xiàn)因中介挪用或者卷款逃匿由銀行承擔(dān)連帶責(zé)任的先例。

　　公證處辯稱(chēng)：原告不能得到售房款是被告中介公司造成，公證行為與原告損失之間沒(méi)有必然的聯(lián)系，不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　擔(dān)保公司表示：將貸款劃入中介公司賬戶(hù)是林寧和周小平在劃款承諾書(shū)上簽字同意并經(jīng)公證機(jī)關(guān)予以公證，擔(dān)保公司不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)部、中國(guó)人民銀行321號(hào)文并非部門(mén)規(guī)章而是內(nèi)部文件，不具有普遍約束力，不應(yīng)當(dāng)作為處理民事案件的依據(jù)。

    判決

　　法院對(duì)此案進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介公司、擔(dān)保公司、公證處、銀行之間均是穩(wěn)定的業(yè)務(wù)工作關(guān)系，中介公司攬到業(yè)務(wù)后介紹給擔(dān)保公司，擔(dān)保公司收取購(gòu)房人的有關(guān)費(fèi)用后，再與公證處分成。

　　日前，南京市白下區(qū)法院作出了一審判決。

　　法院認(rèn)為，各被告在共享相互資源基礎(chǔ)上各謀利益的同時(shí)，應(yīng)對(duì)接受其服務(wù)的客戶(hù)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，本著為客戶(hù)服務(wù)的宗旨，對(duì)客戶(hù)交易結(jié)算資金的安全負(fù)有基本的注意義務(wù)。

　　建設(shè)部、中國(guó)人民銀行321號(hào)文件作為商業(yè)銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、受托、貸款、擔(dān)保、公證活動(dòng)的政策要求，凸顯了銀行、擔(dān)保公司、房產(chǎn)中介對(duì)客戶(hù)交易結(jié)算資金的安全所負(fù)有的特別注意義務(wù)。

　　房款劃給擔(dān)保公司雖然有交易市民簽字的協(xié)議書(shū)，但銀行既未就此向交易市民審核，又對(duì)擔(dān)保公司沒(méi)開(kāi)設(shè)房款專(zhuān)用結(jié)算賬戶(hù)放任不管，銀行存在過(guò)錯(cuò)。

　　公證處公證員未親眼看見(jiàn)交易市民在承諾書(shū)上簽名，未親自辦理該公證事宜，違反了其對(duì)客戶(hù)交易結(jié)算資金安全的基本注意義務(wù)，在客觀上導(dǎo)致了中介公司侵害原告合法權(quán)益的后果，應(yīng)該承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　判決：中介公司在判決生效十日內(nèi)返還原告林寧購(gòu)房款23萬(wàn)元，江蘇省建行、公證處以及擔(dān)保公司要對(duì)中介公司返還房款不能給付部分承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

　　據(jù)悉，這是我國(guó)首例中介公司挪用房款，銀行、公證機(jī)關(guān)等部門(mén)被判承擔(dān)連帶責(zé)任的案件。

　　南京房產(chǎn)中介管理部門(mén)有關(guān)人士表示：該判決不僅幫受害市民討回了損失。更重要的是它明確了二手房交易中不規(guī)范操作機(jī)構(gòu)要負(fù)賠償責(zé)任。本案中，中介公司是實(shí)際挪用人，但如果銀行、擔(dān)保公司、公證處盡到審核監(jiān)管責(zé)任，中介公司根本不可能染指到房款。此案的判決，將促使所有的銀行、擔(dān)保公司、公證處在房屋買(mǎi)賣(mài)中嚴(yán)格履行職責(zé)，從而杜絕此類(lèi)事件的再次發(fā)生。(亞生)