金融危機(jī)后續(xù)效應(yīng)正廣泛蔓延,加之第二波金融危機(jī)沖擊的陰影浮現(xiàn),今年以來外資拋售物業(yè)現(xiàn)象有所增加。專家認(rèn)為,全球經(jīng)濟(jì)放緩、借貸困難以及風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估,都使外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資整體放緩。短期內(nèi),投資者和開發(fā)商的活動(dòng)將持續(xù)收縮,并從二、三線城市撤回到一線城市。

　　另一方面,中央政府明確支持金融創(chuàng)新,不斷放寬房地產(chǎn)融資渠道,將有利于外資充分把握環(huán)球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的“中國(guó)機(jī)會(huì)”。部分早已布局中國(guó)市場(chǎng)深耕多年的外資地產(chǎn)商,也繼續(xù)穩(wěn)健展開其中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略。在眼下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)版圖中,外資的表現(xiàn)震蕩分化,進(jìn)退互現(xiàn)。

　　美基金撤資合景成都項(xiàng)目

　　3月12日深夜,合景泰富地產(chǎn)(港交所代碼:1813)發(fā)出公告宣布,該集團(tuán)與AetosCapitalAsia投資基金就位于成都的3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目所訂立的合資安排已經(jīng)終止。據(jù)悉,Aetos投資基金在這3個(gè)項(xiàng)目中所擁有的股份為35%,合景泰富表示將利用內(nèi)部資金及部分銀行貸款進(jìn)行回購(gòu),涉及金額達(dá)到1億美元。本次合資終止后,合景泰富將全資擁有成都這3個(gè)項(xiàng)目的全部股權(quán)。根據(jù)合景泰富提供的數(shù)據(jù),去年末其擁有的現(xiàn)金流達(dá)到14億元,加上今年頭兩月物業(yè)銷售金額理想,達(dá)到6億元,比去年同期增長(zhǎng)了100%,此次回購(gòu)不會(huì)對(duì)集團(tuán)資金狀況造成壓力。

　　合景泰富主席助理、投資者關(guān)系總監(jiān)周勵(lì)對(duì)記者表示,該項(xiàng)目合資安排終止并不影響項(xiàng)目銷售計(jì)劃。據(jù)介紹,該項(xiàng)目中的3號(hào)地塊“疊翠峰”將于本月下旬開售,而9號(hào)、10號(hào)地塊“成都譽(yù)峰”也將在今年第三季度推售。事實(shí)上,近兩個(gè)月來成都、廣州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交展現(xiàn)出強(qiáng)健反彈及回升勢(shì)頭,令合景泰富主席孔健岷對(duì)成都項(xiàng)目充滿信心。盡管該項(xiàng)目由“合資”變?yōu)椤蔼?dú)資”,但周勵(lì)形容此次合作終止的過程,雙方是“一拍即合”,皆大歡喜。

　　作為此次事件主角另一方的美國(guó)基金AetosCapital,成立于1999年,主要投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)以及對(duì)沖基金。其早前也曾傳出欲退出對(duì)雅居樂地產(chǎn)(港交所代碼:03383)惠州白鷺湖項(xiàng)目的收購(gòu)。據(jù)了解,2007年11月,Aetos以12億元人民幣收購(gòu)雅居樂惠州白鷺湖項(xiàng)目25%股權(quán)。去年10月,Aetos以雅居樂推遲完成約定條件的理由,提請(qǐng)中止收購(gòu)白鷺湖項(xiàng)目股權(quán),并要求雅居樂退還12億元訂金及利息。雅居樂認(rèn)為Aetos終止函屬不當(dāng)和無效,對(duì)其要求提出質(zhì)疑。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,金融海嘯后外資撤離中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)明顯,此次Aetos轉(zhuǎn)讓股權(quán)只是其中的一個(gè)案例而已,預(yù)期今后類似的項(xiàng)目物業(yè)拋售、轉(zhuǎn)讓事件還會(huì)出現(xiàn)。

　　外資在華物業(yè)版圖加速震蕩

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年中國(guó)地產(chǎn)投資總額達(dá)3萬億元人民幣,同比增長(zhǎng)20.9%。但近幾個(gè)月來,中國(guó)的房地產(chǎn)投資卻輕微下滑。仲量聯(lián)行最新一份研究報(bào)告認(rèn)為,全球經(jīng)濟(jì)放緩、借貸困難以及風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估等,都使得中國(guó)房地產(chǎn)投資的腳步放緩。短期內(nèi),投資者和開發(fā)商的活動(dòng)將持續(xù)收縮,并暫時(shí)將注意力從二、三線城市撤回到上海和北京等一線城市。

　　早在去年9月金融危機(jī)爆發(fā)后,摩根士丹利、花旗銀行、雷曼兄弟、美林等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)便紛紛欲拋售在華物業(yè)。隨著金融危機(jī)后續(xù)效應(yīng)正廣泛蔓延,加之第二波金融危機(jī)沖擊的陰影浮現(xiàn),今年以來外資拋售物業(yè)現(xiàn)象有所增加。據(jù)悉,在上海,摩根士丹利欲出售上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目,澳洲最大投行麥格理集團(tuán)正為旗下上海城市公寓酒店找買家,李嘉誠(chéng)旗下和黃、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近幾個(gè)月多次拋售位于上海的別墅、商鋪、會(huì)所物業(yè),凱雷投資集團(tuán)欲虧本出售110套中房·森林別墅……部分外資如今對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興趣大降。

　　易居中國(guó)近期一份報(bào)告分析,外資出售、轉(zhuǎn)讓在華房產(chǎn)物業(yè)主要基于三個(gè)原因:一是金融危機(jī)使這些外資金融機(jī)構(gòu)損失慘重,流動(dòng)性出現(xiàn)問題,需要從亞太等區(qū)域回收資金；二是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,銷量明顯下降,部分區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)一定幅度下跌,各方對(duì)后市分歧嚴(yán)重；三是人民幣對(duì)美元升值趨勢(shì)放緩。

　　危機(jī)中“中國(guó)機(jī)會(huì)”誘惑不少

　　去年末中央政府出手,涉及房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策措施連續(xù)出臺(tái),力度之強(qiáng)近年罕見。市場(chǎng)的政策環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好。去年12月,國(guó)務(wù)院“國(guó)9條”和“金融30條”中都明確指出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式,通過并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式,拓寬企業(yè)融資渠道。

　　房地產(chǎn)信托基金(REITs)有望在今年展開試點(diǎn),仲量聯(lián)行分析人士指出,這有助于減少銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的參與度,為房地產(chǎn)投資提供一個(gè)更專業(yè)化的環(huán)境、降低市場(chǎng)投機(jī)、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。同時(shí),也為外資提供了另一條進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的途徑。金融危機(jī)中的“中國(guó)機(jī)會(huì)”,對(duì)于相當(dāng)一部分尋求資產(chǎn)安全的外資來說,仍有相當(dāng)大的誘惑。

　　另一方面,部分早已布局中國(guó)市場(chǎng)深耕多年的外資地產(chǎn)商,也繼續(xù)穩(wěn)健展開其中國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略。去年9月,廣州東塔項(xiàng)目被新世界集團(tuán)掌門人鄭裕彤旗下珠寶企業(yè)周大福以底價(jià)奪標(biāo)。近日,香港珠寶大王吳鎮(zhèn)科名下鎮(zhèn)科集團(tuán)又獨(dú)家報(bào)名參與金額達(dá)7.4億元的上海靜安小亭地塊競(jìng)拍,擬將其發(fā)展為綜合性商業(yè)社區(qū)。這將是繼周大福后,港資競(jìng)標(biāo)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目輕松奪魁的又一案例。

　　香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)及英資背景的香港著名地產(chǎn)商太古地產(chǎn),3月10日啟動(dòng)上海大中里項(xiàng)目。據(jù)悉,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年完工,總投資額將超過100億元人民幣。在太古地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃中,未來5年其發(fā)展重心將轉(zhuǎn)至內(nèi)地市場(chǎng),目前已進(jìn)入廣州、上海、北京、成都4個(gè)城市。

　　另一外資開發(fā)商凱德置地,近期也調(diào)整了旗下項(xiàng)目銷售計(jì)劃,以應(yīng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)的“小陽春”。其位于佛山和成都的4個(gè)樓盤3月陸續(xù)開售,位于北京的大型綜合商用項(xiàng)目北京來福士中心也將開業(yè)。去年9月,嘉德置地集團(tuán)廖文良曾表示,嘉德置地將在尋找商機(jī)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之間找到最佳平衡點(diǎn),穩(wěn)健積極地投資中國(guó)內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目,力爭(zhēng)至2010年調(diào)整期后有所收獲。(記者 李廣軍)