“金九銀十”已近尾聲，今年的傳統(tǒng)銷售旺季在供應(yīng)量較為充裕的情況下未能出現(xiàn)慣常的銷售高峰。相反，購(gòu)房人的觀望心態(tài)漸濃，樓市秋意漸起。11月的京城樓市小戶型將繼續(xù)放量，占到預(yù)計(jì)開(kāi)盤的35個(gè)項(xiàng)目中的四成，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。

　　小戶型開(kāi)盤個(gè)數(shù)占四成

　　據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月中小戶型為主的項(xiàng)目上市量大增，11月預(yù)計(jì)共有35個(gè)項(xiàng)目入市，其中小戶型項(xiàng)目為14個(gè)，占比達(dá)四成，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高，中小戶型供給進(jìn)一步增加，市場(chǎng)供應(yīng)格局突變。

　　預(yù)計(jì)于11月入市的14個(gè)中小戶型項(xiàng)目中共有5個(gè)純新盤，為禧福匯國(guó)際社區(qū)、城南大道、螞蟻工房、新興年代和尚奧庫(kù)帕，分別位于京城東、南、西、北的朝陽(yáng)、大興、豐臺(tái)、海淀四區(qū)，可供更多的購(gòu)房人選擇。此外，還有一些項(xiàng)目前期原本規(guī)劃為以大戶型為主，受“90/70”政策以及購(gòu)房人的居住需求日趨成熟的影響，戶型設(shè)計(jì)有所減小，如橡樹(shù)灣、泰華濱河苑等。位于麗都商圈核心東部的麗都東鎮(zhèn)11月份將推出二期酒店式小戶型公寓。該項(xiàng)目由永同昌集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目規(guī)劃面積逾百萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目其中一期是卡布其諾，建筑面積達(dá)到11萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)入住，主要是經(jīng)濟(jì)型、緊湊型的定位，也就是以年輕人為主。二期是芭桑諾瓦，建筑面積為10.8萬(wàn)平方米，定位是高端，因?yàn)閺牡貕K的價(jià)值和規(guī)劃密度，主要以高端定位為主。今年已經(jīng)推出兩棟樓，同時(shí)在10月份繼續(xù)推出新樓。

　　永同昌地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛透露，預(yù)計(jì)明年4月份左右將推出麗都東鎮(zhèn)三期項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米，此外緊鄰該地產(chǎn)的還有一塊規(guī)劃建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米的地塊，三期目前嚴(yán)格按照國(guó)家“90/70”的政策來(lái)定位。作為百萬(wàn)平方米的復(fù)合型項(xiàng)目，麗都東鎮(zhèn)在產(chǎn)品定位上肯定是多元化的。

　　在不增加用地面積的基礎(chǔ)上增加了使用套數(shù)，能夠滿足更多購(gòu)房人的需求，同時(shí)引導(dǎo)購(gòu)房人更加理性地選擇適合自己的居所面積。

　　小戶型均價(jià)上揚(yáng)

　　受到京城樓市價(jià)格整體走高的影響，小戶型的單價(jià)也隨之上揚(yáng)，預(yù)計(jì)在11月開(kāi)盤的小戶型均價(jià)在12000元/平方米左右。

　　以目前一居室60平方米左右，二居室90平方米左右的主流戶型設(shè)計(jì)，購(gòu)買一套中小戶型居所需要的總房款在75萬(wàn)-110萬(wàn)之間，以購(gòu)買首套住房、首付兩成計(jì)尚需貸款的額度在60萬(wàn)-88萬(wàn)之間，按9月15日加息后優(yōu)惠利率計(jì)算，貸款30年，月還款額將需要3854.17-5652.79元，已超過(guò)了2006年北京市平均工資36097元/年、約3008元/月的水平。

　　在國(guó)內(nèi)已進(jìn)入加息通路的時(shí)候，顯見(jiàn)購(gòu)買一套小戶型也面臨著巨大的還款壓力，這也就是今年樓市銷售乏力的重要原因。

　　亞奧、望京供應(yīng)發(fā)力

　　11月朝陽(yáng)區(qū)仍延續(xù)以往的供應(yīng)格局，共有10個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中望京、亞奧兩大區(qū)域各有3個(gè)項(xiàng)目放量，助力朝陽(yáng)供應(yīng)居各城區(qū)之首。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，受奧運(yùn)會(huì)利好，區(qū)域內(nèi)交通、環(huán)境、配套的完善，亞奧板塊今年以來(lái)供應(yīng)一直較為充足，今年的總供應(yīng)面積達(dá)到了93萬(wàn)平方米。而望京區(qū)域作為發(fā)展多年的大型居住區(qū)，近兩年交通條件得到改善，同時(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的成熟，居住類產(chǎn)品平穩(wěn)釋放，今年總供應(yīng)面積為81萬(wàn)平方米。11月兩區(qū)域均保持了這種良好的供應(yīng)節(jié)奏，使區(qū)域內(nèi)的供需趨于平衡。

　　供應(yīng)居于次席的是大興區(qū)，有5個(gè)項(xiàng)目放量，均位于大興黃村、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)兩地，除一個(gè)別墅項(xiàng)目外，其余均為普通住宅，開(kāi)盤均價(jià)預(yù)計(jì)在8000-8700元/平方米之間，戶型設(shè)計(jì)均以中小戶型為主。地鐵4號(hào)線、亦莊線成為帶旺大興樓市的最大利好，交通的完善將會(huì)促進(jìn)與城市商務(wù)區(qū)的融合，吸引更多置業(yè)者的關(guān)注，對(duì)于區(qū)域商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的完善都會(huì)起到推動(dòng)作用。

　　中心城區(qū)的西城區(qū)和宣武區(qū)預(yù)計(jì)在11月將各有一個(gè)項(xiàng)目入市。宣武區(qū)為位于陶然亭公園周邊的項(xiàng)目一瓶，預(yù)計(jì)均價(jià)為25000元/平方米，西城區(qū)開(kāi)盤項(xiàng)目為西絨線胡同26號(hào)，開(kāi)盤均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到40000元/平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，市區(qū)內(nèi)居住用地呈現(xiàn)出稀缺態(tài)勢(shì)，價(jià)格也就一路飆升。

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