今后，開(kāi)發(fā)商“蓋房”前先要編制“建設(shè)方案”，明確每期項(xiàng)目中同步都要建設(shè)那些公共配套設(shè)施以及何時(shí)交付使用等內(nèi)容，否則將不能獲得規(guī)劃許可證。據(jù)悉，“建設(shè)方案”不僅要交政府部門審核備案，還將上網(wǎng)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。
昨天，市建委召開(kāi)了《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》研討會(huì)，邀請(qǐng)了市規(guī)委、市國(guó)土局等政府部門代表以及律師、開(kāi)發(fā)商等各行業(yè)代表共同參與討論。
據(jù)介紹，新辦法實(shí)施后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最大的不同就是今后要規(guī)范的編制“建設(shè)方案”并交市建委備案，而此前開(kāi)發(fā)商只在私下里編制建設(shè)方案�，F(xiàn)在許多大型房地產(chǎn)項(xiàng)目都進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，按照新《辦法》，今后每期項(xiàng)目都要單獨(dú)編制建設(shè)方案，內(nèi)容包括：分期的區(qū)域劃分，區(qū)域界限，建設(shè)時(shí)序；每期工程同步配套的公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、功能及建筑名稱；每期工程的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及建設(shè)進(jìn)度安排等,否則將不能獲得規(guī)劃許可證。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為了加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督，今后編制完成的建設(shè)方案將在“北京建設(shè)網(wǎng)”上進(jìn)行公示，購(gòu)房者可以進(jìn)行監(jiān)督。
為了加強(qiáng)監(jiān)管，《辦法》還從開(kāi)發(fā)商買地、規(guī)劃、施工許可、竣工驗(yàn)收、商品房住宅預(yù)售等環(huán)節(jié)“層層施壓”。
市國(guó)土局表示，將從開(kāi)發(fā)商“拿地”環(huán)節(jié)就把好關(guān)，目前，已經(jīng)在土地出讓合同時(shí)補(bǔ)充協(xié)議里加上了“受讓方須按照《辦法》規(guī)定編制建設(shè)方案辦理有關(guān)手續(xù)，并接受市建委等部門監(jiān)督”的補(bǔ)充條款。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商買地時(shí)，必須將規(guī)劃意見(jiàn)書中要求同步建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其建設(shè)時(shí)序作為附加條件。如未按照建設(shè)方案完成建設(shè)居住公共服務(wù)設(shè)施，要承擔(dān)合同違約的法律責(zé)任。
市規(guī)委表示，今后，開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)規(guī)劃許可時(shí)，其建設(shè)方案中必須制定居住公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的指標(biāo)，還要制定具體的建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)時(shí)間表，否則將不能獲得規(guī)劃許可證。
市建委表示，小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施未按照建設(shè)方案建設(shè)完畢，住宅小區(qū)將不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收并辦理入住手續(xù)，開(kāi)發(fā)商須承擔(dān)因此而產(chǎn)生的違約責(zé)任。
官員釋疑
買房人如何獲知所購(gòu)項(xiàng)目是否受新規(guī)約束
作為一名普通的購(gòu)房者，如何才能知道自己買的房子是否受新《辦法》的約束呢？對(duì)此，市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后，住宅項(xiàng)目配套公共服務(wù)設(shè)施也必須建設(shè)完成，開(kāi)發(fā)商才能交房的規(guī)定將寫入商品房預(yù)售合同。這樣，購(gòu)房者在買房時(shí)就可以通過(guò)合同來(lái)獲知。同時(shí)，不按照建設(shè)方案同步建設(shè)居住公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目將不能銷售，保護(hù)了消費(fèi)者的知情權(quán)和合法權(quán)益。
市建委表示，除3月1日起新建的住宅項(xiàng)目要按照《辦法》執(zhí)行外，對(duì)于截至2007年3月1日已經(jīng)簽訂土地出讓合同，但是未開(kāi)始進(jìn)行施工招標(biāo)的所有住宅小區(qū)項(xiàng)目，也將按照該《辦法》補(bǔ)充制定“建設(shè)方案”；而目前已經(jīng)竣工的項(xiàng)目和已經(jīng)完成施工招標(biāo)的項(xiàng)目則不用執(zhí)行新規(guī)定。
新聞回顧
社區(qū)配套須與住宅同步交付
2月1日，市建委會(huì)同市國(guó)土、規(guī)劃部門聯(lián)合頒布了《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》�！掇k法》要求3月1日后“拿地”的開(kāi)發(fā)商，其小區(qū)內(nèi)綠地、道路、學(xué)校、醫(yī)院等相關(guān)配套設(shè)施必須建設(shè)完成，才能交房。其中，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成50%之前同步建設(shè)、同步交付使用；其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成80%之前同步建設(shè)、同步交付使用。市建委表示，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能達(dá)到同步驗(yàn)收的或弄虛作假交付使用的，將責(zé)令其改正，并作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入信用檔案，向社會(huì)公布。情節(jié)嚴(yán)重的，將降低或取消資質(zhì)。涉嫌犯罪的，移交公安檢察機(jī)關(guān)處理。
老項(xiàng)目執(zhí)行新辦法將造成成本增加
按照新《辦法》：“教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成50%之前同步建設(shè)、同步交付使用；其他公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)在住宅總規(guī)模完成80%之前同步建設(shè)、同步交付使用。”
萬(wàn)科地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)提出，如果某個(gè)開(kāi)發(fā)商整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃已經(jīng)做完，并且拿到了規(guī)劃許可證，按原有規(guī)劃，小區(qū)學(xué)校安排在四期建設(shè)。目前，一期工程已經(jīng)完工，二期還未開(kāi)始施工招投標(biāo)。按照新辦法，開(kāi)發(fā)商需要補(bǔ)充制定新的建設(shè)計(jì)劃并報(bào)市建委備案，將學(xué)校的建設(shè)時(shí)間前移，從而打亂整個(gè)工期，對(duì)整個(gè)工程將造成極大影響，會(huì)增加施工成本和施工周期。
這樣一來(lái)，將直接影響二期、三期居民的入住時(shí)間，同時(shí)額外增加的成本最后無(wú)疑將轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，把房?jī)r(jià)抬高，增加買房者的負(fù)擔(dān)。因此，萬(wàn)科地產(chǎn)代表建議，對(duì)已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證的項(xiàng)目應(yīng)按照原規(guī)定執(zhí)行，不宜改來(lái)改去，而新項(xiàng)目則要嚴(yán)格按照規(guī)定實(shí)施。
對(duì)此，市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)這種情況，原則上還將按照新規(guī)定執(zhí)行。如果該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行了施工招投標(biāo)，則不執(zhí)行新規(guī)定，而未開(kāi)始進(jìn)行施工招標(biāo)的項(xiàng)目，需補(bǔ)充制定“建設(shè)方案”，將配套建設(shè)時(shí)間前移。該負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)實(shí)施的意義也在于讓開(kāi)發(fā)商把相應(yīng)的配套設(shè)施盡早建設(shè)妥當(dāng)，讓每期業(yè)主一入住就能享受到方便、舒適的服務(wù)。(王娟)
