在北京房價普漲的格局下，亞奧地區(qū)的房價更是借著奧運東風(fēng)越“躥”越高，奧運概念儼然成為不少樓盤漲價的“主打牌”。然而近期出現(xiàn)的世茂奧臨花園工程質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等問題，也讓許多業(yè)內(nèi)人士和購房者對打著奧運旗號的高價房疑慮叢生。
“奧東18”：炒作的價值？
“同一個世界，同一個夢想”、“綠色奧運、科技奧運、人文奧運”……記者在位于北京朝陽區(qū)安苑東路18號的一個在建房地產(chǎn)項目周圍看到了印有奧運口號的巨幅戶外廣告，其中還穿插有鳥巢等奧運場館的大幅圖片，而記者找了半天，才在廣告牌的最下方發(fā)現(xiàn)了與這些“大號”圖像、字符形成鮮明對比的“小號”項目名稱——奧東18。
被廣告牌圈起來的工地內(nèi)有兩棟接近封頂?shù)臉侨赫谑┕�，由于地面堆放著建筑材料和垃圾，兩棟樓之間的空間顯得比較狹小。記者還發(fā)現(xiàn)，與該項目南樓南面僅一條小巷之隔，有一座熱力廠，熱力廠背后聳立著一根大煙囪。
隨后，記者來到該項目售樓處，看房的只有寥寥幾人。
“奧東18由兩棟坐北朝南、板塔結(jié)合的樓群組成，北樓1—3層是商業(yè)，集高端公寓與社區(qū)商業(yè)配套于一體，有一居至三居精裝戶型，兩棟樓之間有4000余平米的精致園林……”售樓人員向記者介紹，項目距北四環(huán)500米，離地鐵5號線與10號線的交匯站北土城東路站僅五分鐘路程，緊鄰以“鳥巢”、“水立方”及奧林匹克體育中心為代表的國家運動主場圈……
該項目9月份開盤，開盤價預(yù)計在每平方米1.8萬至2萬元，明年6月份入住。
而據(jù)記者此前查閱的相關(guān)資料，奧東18幾個月前就宣稱要開盤，但至今未果，故引致一些有意購買的人認為其捂盤待漲。而且，該項目今年初的報價只有每平方米1萬元出頭，隨后幾個月則逐步攀升。據(jù)新浪房產(chǎn)頻道的歷史記錄，其今年4月的起價還是每平方米1.5萬元。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，該項目在今年4月之前名為“果實”，后改為“奧東18”。
對此，售樓人員回答，因為樓盤沒有封頂，按照政府的規(guī)定不能開盤。不過，9月封頂開盤沒有問題。至于價格，年初之所以報價低，是因為當(dāng)時樓盤的精裝修標準還沒出來。
“現(xiàn)在我們定出了3000元左右／平方米的裝修標準，1.8萬至2萬元／平方米的價格不算貴了�！笔蹣侨藛T說，亞奧地區(qū)的房子都在漲，奧東18周邊的房子不少都到2萬元／平方米了。奧東18這么好的地理位置，離奧運場館也非常近，隨著奧運臨近，周邊相關(guān)配套設(shè)施還會更加完備，這樣的價格根本不貴。
至于改名問題，售樓人員并不愿意正面給出回答，只是表示項目本身沒問題就可以。
“但是你們這個社區(qū)小，樓房間距小，活動空間少……南樓對面還有一座熱力廠……”記者對售樓人員提出疑問，近2萬元／平方米的房子，還是有不少問題。
“兩樓間距實際上不小，有62米，因為現(xiàn)在施工，地面比較凌亂，所以看著空間不大�！敝劣跓崃S、煙囪，售樓人員非�？隙ǖ卣f，年底絕對會拆除，因為政府有規(guī)定，2008年北京市區(qū)要實現(xiàn)無直接燃煤。而且，那條巷子也會拓寬、修整。
最后，售樓人員干脆表示，目前的報價不可能再低了，而且開盤之后還會漲得更高。
“明年奧運之前熱力廠能不能拆不好說，但今年冬天估計拆不了。”記者離開售樓處，來到奧東18南面的巷子，與一位守攤的老人攀談起來。他告訴記者，這座熱力廠一般都是夏天運煤，冬天燒煤，周圍好多小區(qū)都是靠這座熱力廠燒煤供暖。今年夏天煤都已經(jīng)運進來堆在這里了，就等著冬天燒了，看來今年是拆不了。
“是�。∏岸螘r間，我就在熱力廠墻邊的一輛三輪上躺了一會，一起來，一身的黑煤灰�！毙∠飪�(nèi)一位賣冷飲的店員對記者說，“巷子里夏天運煤飛黑灰，冬天燒煤飛白灰，特別是運煤、運灰時，機器發(fā)出的噪音……真讓人受不了！”
“你看看我店里的制冷機，被煤灰‘熏’得臟兮兮的�！庇浾哐陠T手指的方向看到，小店屋頂上的制冷機“裹”著一層黑乎乎的“煤衣”。
店員告訴記者，他聽別人說這座熱力廠明年可能會拆，但今年，既然煤都運來了，肯定要燒。怎么也要過了冬天再說。
在工地附近，記者碰到了一對看樓的中年夫妻。夫妻倆告訴記者，兩人看中了奧東18的地理位置和奧運帶來的配套設(shè)施的升級，但是覺得樓盤加上了商業(yè)項目，社區(qū)更小，周邊環(huán)境又不是很好，擔(dān)心居住品質(zhì)受到影響，所以仍有不少顧慮。
當(dāng)記者問到他們對奧東18價格的看法時，兩人無奈地表示，1.8萬元到2萬元／平方米的價格當(dāng)然很貴，但周邊項目像商量好似地價格都挺高，也別無選擇。
他們還告訴記者，對于現(xiàn)在是不是買房的時機，內(nèi)心其實很矛盾。因為最近，亞奧地區(qū)的房價漲得很快，現(xiàn)在不買，如果以后漲了，買的會更貴。就拿奧東18來說，還沒開盤，就在漲，開盤了可能漲得更快；但又有不少媒體預(yù)測奧運之后房價將下跌，所以還是有點拿不定主意。
房價無量空漲
“具體到亞奧地區(qū)房價的情況我沒有專門研究。但可以肯定的是，目前北京樓市是無量空漲，最近每天平均成交量也就400多套，成交量說明一切�！北本┗⒔芡顿Y咨詢有限公司首席分析師張寅接受本報記者采訪時指出，這種現(xiàn)象跟產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)，適合中低收入者的產(chǎn)品稀缺，而大量高檔房則有價無市。大家手機上每天收到的樓盤廣告都是在賣高檔住房，說明這類房子目前沒有市場，賣不出去了。
“但是，無量空漲的格局并不會馬上結(jié)束，北京房價的上漲我目前看能到明年第一季度�！睆堃赋�，這和我國的經(jīng)濟周期、通脹等因素有關(guān)，北京目前處于房價上漲的最后一個波段，但這個波段能持續(xù)多久，明年一季度之后怎么走，目前還看不出來。
不少開發(fā)商捂盤也是北京房價上漲的因素之一，張寅告訴記者，事實上，捂盤的都是一些小開發(fā)商，因為房地產(chǎn)業(yè)集中度趨高，不少小開發(fā)商將被擠出這個行業(yè)，賣完了手上的項目就無事可干，也不急需資金周轉(zhuǎn)，當(dāng)然要捂著房子等著賣個好價錢。而大的開發(fā)商則只捂地不捂盤。房價的上漲和這些行為不無關(guān)系。
不能被“奧運概念”炒作蒙蔽
“奧運會結(jié)束后，房價總體上應(yīng)該是下滑然后平穩(wěn)上升�！敝袊芾砜茖W(xué)院研究員李開發(fā)接受本報記者采訪時認為，奧運會過后，許多與奧運會有關(guān)的房地產(chǎn)項目會人去樓空，大量的空置房產(chǎn)需要尋找實際持有者與實際投資者，這樣房地產(chǎn)價格下跌是必然的。但是由于許多新的投資因素加上中國總體經(jīng)濟形勢積極向好，因此房地產(chǎn)的總體趨勢是呈現(xiàn)為向下滑落然后回升的曲線。
“不能否認，奧運會的舉辦確實對周邊的配套升級有顯著的推動。但房價是由多種因素共同決定的，奧運這種特殊事件對房價的影響有多大目前尚無法定論。”中國社會科學(xué)院財貿(mào)所博士況偉大接受本報記者采訪時指出，購房者在選擇房產(chǎn)時不能被“概念”炒作蒙蔽而盲目追高，應(yīng)該綜合考慮房子的地理位置、交通、配套(如教育、醫(yī)療等)、居住環(huán)境、品質(zhì)、價格等多方面的因素。(謝麗佳)
