山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，9月27日，牛氣沖天的地產(chǎn)股在龍頭股萬(wàn)科跌破60日均線(xiàn)的帶領(lǐng)下，出現(xiàn)整體回調(diào)趨勢(shì)，市場(chǎng)敏感地對(duì)國(guó)慶前第二套住房首付可能提高至40%的傳言作出回應(yīng)。27日夜，中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，并立刻在28日早晨登上各大網(wǎng)站首頁(yè)頭條。

　　通知不僅確定了第二套住房首付提高至40%的消息，并且明確貸款利率也要同時(shí)提高10%。中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人近日就此重大政策變動(dòng)作出了解釋。

　　首付比例及利率因房而異

　　根據(jù)通知規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。其中，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

　　但是，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　通知同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率，并且強(qiáng)調(diào)，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%，隨著借款人購(gòu)房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大。

　　相對(duì)第二套住宅，投資商鋪、寫(xiě)字樓等商業(yè)用房的限制更加嚴(yán)格。通知規(guī)定，商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過(guò)10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例則不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，考慮到部分“商住兩用房”確用于滿(mǎn)足居民住房需求，因此其調(diào)整幅度小于商業(yè)用房的調(diào)整幅度。

　　一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，面對(duì)各地飛速上漲的房?jī)r(jià)，以及深圳、重慶等地近期房貸發(fā)放量的直線(xiàn)上升，央行、銀監(jiān)會(huì)一直有意對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整。尤其美國(guó)爆發(fā)出次級(jí)抵押貸款危機(jī)后，更堅(jiān)定了監(jiān)管層利用信貸政策調(diào)控樓市，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。投資投機(jī)性質(zhì)明顯的第二套房和商業(yè)用房也因此成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。

　　“第二套房”界定仍有疑問(wèn)

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。而“首套自住房”，則指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的用于自住的房屋。

　　為此，通知也強(qiáng)調(diào)了商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸前審查，充分利用中國(guó)人民銀行的信貸征信系統(tǒng)，在接受了個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況進(jìn)行查詢(xún)；貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購(gòu)房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

　　但采訪(fǎng)中仍有人對(duì)第二套房的認(rèn)定提出疑問(wèn)，比如夫妻各買(mǎi)一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買(mǎi)房算不算第二套房？異地買(mǎi)房的購(gòu)房資料如果不能共享時(shí)如何解決？

　　甚至有專(zhuān)家建議，為了防止夫妻為購(gòu)房突擊離婚、假離婚，借款提供的婚姻證明中，離婚證應(yīng)是一年以前的；銀行的信用體系要能支持查詢(xún)借款人的還款能力能否支付在銀行系統(tǒng)中所有的借款，以防止利用不同銀行借款互相套現(xiàn)還款的嫌疑等。具體這些疑問(wèn)還有待相關(guān)部門(mén)實(shí)施細(xì)則的規(guī)定。

　　不向囤地囤房開(kāi)發(fā)商發(fā)貸款

　　中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，已存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。此次通知明確規(guī)定，不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等問(wèn)題，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》已經(jīng)明確提出要加大對(duì)閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤(pán)惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。

　　正是為了切實(shí)貫徹落實(shí)這些文件，提高政策執(zhí)行的可操作性，并進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件，此次通知規(guī)定，對(duì)經(jīng)國(guó)土資源、建設(shè)主管部門(mén)查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快土地、住房開(kāi)發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾。(陳晶晶）