[開場(chǎng)白] 最近一段時(shí)間，有關(guān)“歐洲向閑置房開戰(zhàn)”的消息引發(fā)了眾人的關(guān)注，針對(duì)我國一些城市存在的大量空置商品房和一直在高位運(yùn)行的房價(jià)，也有人士建議用征稅方式對(duì)其“下藥”，以更有效地調(diào)控房價(jià)，提高社會(huì)資源的利用率。這種方式是否可行？大家不妨參與討論。

　　商品房空置面積增長

　　國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)外公布的6月份“國房景氣指數(shù)”顯示，截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長2.2%。其中，空置商品住宅6425萬平方米，下降2.1%；空置辦公樓810萬平方米，增長6.8%；空置商業(yè)營業(yè)用房3934萬平方米，增長3.4%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，空置房面積的增加是由于多種原因造成的，如戶型設(shè)計(jì)不合理、價(jià)格與區(qū)位不匹配或項(xiàng)目定價(jià)超出了目標(biāo)購房客戶的購買力等。2008年以來，全國空置房面積的增加正是建立在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下形成的。

　　王英男解釋說，2007年樓市銷售火暴、房價(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對(duì)比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，去年空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著2007年4季度以來，購房人的消費(fèi)能力漸漸無法跟上瘋漲的房價(jià)，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。

　　北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟認(rèn)為投資炒房行為也是造成商品房空置面積增加的一個(gè)重要原因。她說，自從1998年住宅商品化以來，全國樓市取得了飛速的發(fā)展，而與此同時(shí)，樓市漸漸成了獲取高額回報(bào)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，成為投資、儲(chǔ)備財(cái)富的一大工具，漸漸產(chǎn)生了一批以房屋為牟利工具的人群——炒房客，在商品房初期發(fā)展的這十年間，諸多城市的“炒房運(yùn)動(dòng)”愈演愈烈，投機(jī)客、開發(fā)商為此樂此不疲，城市的住房利用率急劇降低，一人戶下占有多套房產(chǎn)資源的情況屢見不鮮。

　　常淑娟也指出，空置房的大面積出現(xiàn)，給樓市的健康發(fā)展帶來了一系列的影響，正是因?yàn)橥稒C(jī)行為的大幅增加，導(dǎo)致很多城市住宅市場(chǎng)的供需比例出現(xiàn)失衡，從而成為導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要原因之一。

　　專家說征稅時(shí)機(jī)不成熟

　　針對(duì)空置房過剩可能帶來房價(jià)虛漲等問題，有人士建議針對(duì)空置商品房征稅，對(duì)此，接受記者采訪的專家認(rèn)為，目前針對(duì)空置房征稅時(shí)機(jī)并不成熟。

　　社會(huì)科學(xué)院金融所研究員尹中立告訴記者，在歐美，總體上是基于打擊對(duì)房地產(chǎn)的囤積和提高土地資源的利用效率才采取空置房征稅。他說：“空置房征稅的意義是為了提高土地使用效率，是住房制度的一個(gè)組成部分，體現(xiàn)出的是住房公平的需要�！�

　　尹中立指出，空置房征稅的實(shí)際操作存在一定難度，征收空置稅的前提是建立個(gè)人房產(chǎn)權(quán)屬與信用數(shù)據(jù)信息資源共享的平臺(tái)，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和查詢體系，而目前這些配套的體系我們還沒有建立。此外，稅率多少如何界定才較為合適也是一個(gè)問題。他強(qiáng)調(diào)說：“目前在我國實(shí)行空置房征稅時(shí)機(jī)還不太成熟�！彼�認(rèn)為目前我國市場(chǎng)還存在遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅等更重要的問題有待解決。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，當(dāng)前對(duì)空置房的理解并不完全一致，無論是在界定或是在具體操作層面上都會(huì)遇到很多問題。同時(shí)，在未來開征物業(yè)稅的時(shí)候可能會(huì)將空置房征稅問題加以考慮。

　　業(yè)內(nèi)之人支招空置房治理

　　對(duì)于具體如何治理空置商品房，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。

　　王英男認(rèn)為，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面市場(chǎng)化的背景下，治理空置房宜疏不宜堵。對(duì)于空置時(shí)間較長的房屋，如空置2至3年以上，可以肯定，已經(jīng)不存在開發(fā)商囤房惜售的因素，那么如何加快推向市場(chǎng)，來解決部分還未得到滿足的居民住房需求，提高使用效率成為解決問題的關(guān)鍵。

　　他建議政府相關(guān)部門與持有空置房的開發(fā)商協(xié)商，以較低的價(jià)格打包收購，經(jīng)過改造后銷售或出租給保障性群體，一方面相比新建住房加快了供應(yīng)效率，且可挖掘的供應(yīng)潛力相對(duì)較大，能夠即時(shí)增加保障性住房的供給；另一方面，開發(fā)商的資金沉淀問題也能得到有效的解決。

　　北京“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，一方面，控制空置房的增量面積，是解決空置房增長過快問題的根本。他說，政府應(yīng)該有效合理地實(shí)現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)大幅度增加商品房供給量或投資過多，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，變成將來的空置房。

　　另一方面，除了控制空置房的增量面積外，快速消化現(xiàn)有空置房，將其基數(shù)減少到最小化，也是有效地解決空置房增長過快的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　對(duì)于如何消化現(xiàn)有空置房，金育松認(rèn)為可以從三方面入手，首先，建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場(chǎng)上的有效需求與空置房之間做到最大匹配；其次，實(shí)現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實(shí)現(xiàn)最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售兩全”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價(jià)值；再次，通過一些政策措施刺激空置房的消化。（記者:李佳鵬 實(shí)習(xí)生:殷丹丹 梁詩韻）