“國六條”和九部委十五條細(xì)則，未能阻擋住一些地方房價快速上漲的步伐。廣州市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州商品房銷售均價為6153元／平方米，同比增長15.7%。 深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的報告顯示，今年上半年，深圳普通商品住宅價格為每平方米7119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價格為每平方米13263.21元，同比上漲竟高達(dá)53.57%！
有評論尖銳地指出：“房價迎著‘國六條’大漲，是對國家宏觀調(diào)控政策的公然蔑視和挑戰(zhàn)。”那么，是什么推動了房價的上漲呢？當(dāng)探究其中的原因時，筆者發(fā)現(xiàn)這個簡單問題的答案卻并不簡單，幾乎每個利益主體拿出的版本都不一樣。
談到房價上漲問題，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾經(jīng)將導(dǎo)致房價上漲的因素歸結(jié)為六個，即真實需求、地價過高、供求結(jié)構(gòu)性矛盾、建筑材料上漲、開發(fā)企業(yè)的對策、區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略。而真實需求因素和地價上漲因素，更是屢屢被建設(shè)部官員重復(fù)和強調(diào)，但對房地產(chǎn)市場中人盡皆知的投機(jī)因素，則避而不談——這當(dāng)然也是建設(shè)部的一貫做法。
由于建設(shè)部、開發(fā)商及有關(guān)專家都多次提到，過高的地價是推動房價上漲的主要原因之一，這引起了國土資源部的警覺。國土資源部在全國范圍內(nèi)就地價與房價問題，做了專門的調(diào)研，最后的統(tǒng)計數(shù)字顯示，地價因素只占商品房成本的23%：在上海，土地只占房價總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。并且，部分地區(qū)房價的漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價上漲幅度。結(jié)論是：土地成本推動只是很小的一部分，將房價上漲全歸于土地問題是站不住腳的。
建設(shè)部關(guān)于需求推動房價上漲的說法，同樣遭到質(zhì)疑。據(jù)《上海證券報》報道，國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份報告指出，導(dǎo)致最近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是來自工程造價之外的其他因素，而需求因素并不是價格上漲的決定性因素，其依據(jù)是，自1996年以來，中國住宅與非住宅商品房當(dāng)年實際銷售面積均低于當(dāng)年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應(yīng)的需求而處于空置狀態(tài)。
那么，導(dǎo)致房價上漲的“來自工程造價之外的其他因素”會是什么因素呢？當(dāng)屬房地產(chǎn)開發(fā)中的租、稅、費。租、稅、費三個經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別十分明顯。但在實踐中，租、稅、費體系混亂，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現(xiàn)象非常普遍�！度嗣袢請蟆吩谝黄獔蟮乐兄赋觯壳�，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)法定的有13種稅，約占建設(shè)成本的9%；而各地的“費”大多有數(shù)十種之多，有的地方甚至超過百種，約占建設(shè)成本的41%。
調(diào)控房價的政策和細(xì)則都已經(jīng)出臺了，為什么關(guān)于導(dǎo)致房價上漲的確切因素還是“無頭案”？這實際上是各個利益集團(tuán)為了自身利益激烈博弈的結(jié)果——都在盡可能地把房價上漲的因素推到與本部門無關(guān)的地方去，這導(dǎo)致相關(guān)調(diào)控政策難以找到問題的真正癥結(jié)，自然也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。一些地方的房價在“國六條”出臺后，依然逆勢快速上漲，正是這一現(xiàn)狀的直接反映。
弄清導(dǎo)致房價上漲的真實原因，不僅是一個學(xué)術(shù)問題，更是一個事關(guān)政策制定和執(zhí)行的大問題。
(來源：上海證券報 作者：瓏銘)
