房?jī)r(jià)在2006年的調(diào)控中“且調(diào)且漲”，也或?qū)⒃诮衲昀^續(xù)“高昂著頭”。究竟是哪些因素在支撐房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀高呢？業(yè)內(nèi)人士指出，投資性需求偏大造成的需求結(jié)構(gòu)失衡、地價(jià)上漲和城市化進(jìn)程的加快都推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。
他們建議，按持有房屋的面積來(lái)征稅將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器，應(yīng)盡快開(kāi)征房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅是內(nèi)在穩(wěn)定器
人民銀行貨幣委員會(huì)委員、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱日前指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)可分為投資需求、必要的消費(fèi)需求和奢侈品消費(fèi)需求。由于“大家都想著未來(lái)價(jià)格上漲帶來(lái)的好處，同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本，這鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹�！彼J(rèn)為，這種需求結(jié)構(gòu)的不合理會(huì)持續(xù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
樊綱進(jìn)一步解釋?zhuān)壳暗恼{(diào)控政策主要還是從外部用力，而要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，最關(guān)鍵的還是要找到一種內(nèi)部穩(wěn)定機(jī)制。在他看來(lái)，房產(chǎn)稅就是一種自我調(diào)節(jié)的穩(wěn)定器。樊綱說(shuō)，這將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求。也就是，如果有房產(chǎn)稅，租不出去房子或者是房租很低，房產(chǎn)投資者就會(huì)考慮繳的稅可能大于自己收的租，如果不合算，自然就減少了這些投資性需求。
因此，他建議，應(yīng)盡快開(kāi)征房產(chǎn)稅。這還將使政府有了穩(wěn)定的稅源，避免“土地財(cái)政”，并可以減少其他稅收，緩解社會(huì)收入不平等的擴(kuò)大。
建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰也曾透露，建設(shè)部正在研究制定住房保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)政策，以支持中小戶型住宅的發(fā)展。但是，是否開(kāi)征以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)一直在爭(zhēng)論中。一些專(zhuān)家認(rèn)為，由于我國(guó)相當(dāng)一部分住房的產(chǎn)權(quán)還沒(méi)有弄清楚，征收保有環(huán)節(jié)的稅收有難度；而且，房產(chǎn)稅的征收還需要其他配套的稅收政策改革。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開(kāi)征需要有配套措施跟進(jìn)，據(jù)他了解，現(xiàn)在所有開(kāi)征物業(yè)稅的國(guó)家，土地都不是出讓?zhuān)亲庥谩！罢粫?huì)先去收你土地的資金，然后收你的物業(yè)稅�！贝送�，征收物業(yè)稅的國(guó)家，個(gè)人所得稅是有減免的，否則就存在重復(fù)征稅的可能。
但在樊綱看來(lái)，這些問(wèn)題都好解決。“可以采取新老劃斷，就是新地新辦法、老地老辦法�！倍J(rèn)為，且現(xiàn)在已經(jīng)出讓的土地只是城市規(guī)模的小頭，未來(lái)的城市化才是大頭。
城市化非房?jī)r(jià)高漲主因
房?jī)r(jià)上漲的部分原因在于城市化進(jìn)程的加快，但城市化并不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，且在中國(guó)土地協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎看來(lái)，高高在上的房?jī)r(jià)是“反城市化”的。
資料顯示，現(xiàn)在我國(guó)80%的人屬于中低收入者，這個(gè)階層的主力是農(nóng)民。而城市化的概念就是農(nóng)民進(jìn)城�！霸絹�(lái)越多的農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、脫離農(nóng)村到城市里從事二三產(chǎn)業(yè)，這才是城市化。農(nóng)民的住房需求不能都推給政府解決。”黃小虎表示。
但目前城市的房?jī)r(jià)，顯然不是中低收入者可以承受的。樊綱指出，房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)如果存在很大的問(wèn)題，就一定會(huì)有很多利益群體的需求受到壓抑。
社會(huì)學(xué)者由此擔(dān)憂，現(xiàn)在的利益群體和未來(lái)的利益群體，現(xiàn)在的高收入階層和現(xiàn)在的低收入階層，以及同未來(lái)要進(jìn)城的低收入階層相互的沖突。這是有礙城市化進(jìn)程的。
地價(jià)房?jī)r(jià)的永恒爭(zhēng)論
土地供應(yīng)趨緊，地價(jià)頻頻高企，被地產(chǎn)商們共同指認(rèn)為房?jī)r(jià)高漲的主因。但在一些政府官員看來(lái)，把緊土地供應(yīng)閘門(mén)是必要的，而土地供應(yīng)也是比較充分的。
富力集團(tuán)副總經(jīng)理張輝認(rèn)為，全國(guó)土地價(jià)格還在上漲，而且這個(gè)漲幅超過(guò)了預(yù)期，這使得房?jī)r(jià)的不確定性非常大。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖均認(rèn)為，2006年土地供應(yīng)依然偏緊,這不利于緩解供小于求的住房市場(chǎng)矛盾。
而在北京市發(fā)改委副主任柴曉鐘看來(lái)，北京市土地供應(yīng)總體是正常的，有計(jì)劃的土地供應(yīng)是有保障的，“十一五”期間，北京市每年將提供2500萬(wàn)平方米的住房建設(shè)，這需1800公頃的土地加以保障。
黃小虎認(rèn)為，未來(lái)城市用地的出路，是充分利用好我們城市現(xiàn)有的存量土地。他以上海為例，“上海是我國(guó)土地最緊張的城市之一，但是上海2004年清理出5.4萬(wàn)畝空閑土地，其中浦東新區(qū)1萬(wàn)多畝。預(yù)計(jì)到2010年，工業(yè)區(qū)外的零星工業(yè)用地可以節(jié)約出50平方公里�！钡珮I(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，土地利用首先應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)有效的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，來(lái)防止地方政府對(duì)土地的閑置和低效利用。
(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：費(fèi)楊生 林喆)
