買二手房別忘記約定戶口遷出條款

　　朱先生：我看中一套二手房，現(xiàn)已與房主達成購買意向，但就是在戶口的遷出時間上有點爭議。我的意思是，讓他遷出戶口后，我才支付全部房款，可賣房人堅持收到全部房款才遷出戶口。朋友建議我不要讓步，他說有些賣房人不守信用，收到錢后不遷戶口，到時候起訴到法院，法院都不受理。請問律師是這樣嗎？

　　饒律師：二手房買賣，戶口遷移確實是個大問題，如果賣房人拒絕遷出，買房人的戶口就沒法遷入，從而影響孩子入學。戶口遷移屬于公安行政管理職權，基于司法不得干預行政這一原則規(guī)定，法院一般不受理此類案件，因此，如果賣房人拒絕遷出戶口，確實會使買房人陷入被動局面。但是，法院雖然對遷出戶口的行為不可以做具體的判決，但對該違約行為造成的賠償責任，完全可以判令賣方承擔。在此，建議你在買賣協(xié)議中就戶口遷出約定嚴格的違約責任，比如約定“一定期限內不遷出戶口，支付巨額違約金”，讓賣房人承擔高昂的賠償責任，以制約其將來可能的違約行為。

　　張女士：我是某小區(qū)住戶。樓上住戶將房子改建成群租房，里面住了十多人，這對我們樓下住戶的生活造成了不便。我們找到樓上房東理論，房東說這是他自己的房子，我們無權干涉。請問律師我們該怎么辦？

　　饒律師：《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條明確規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按《物權法》第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。據(jù)此規(guī)定,你完全可以“樓上住戶未經(jīng)你同意擅自將住宅改建成營業(yè)用房”為由，請求法院判決樓上住戶將住宅恢復原狀。

　　王先生：我去年12月進入一家公司上班，前一陣我想休年休假，但公司拒絕放行，理由是我還沒干滿一年。我覺得這不合理，因為我的工齡已有五年，社會保險也一直都有繳納，按理應當可以享受年休假。請問公司的做法是否合理?

　　饒律師：公司做法不合法。《企業(yè)職工帶薪年休假實施辦法》第三條規(guī)定：職工連續(xù)工作滿12個月以上的，享受帶薪年休假(以下簡稱年休假)。第四條規(guī)定：年休假天數(shù)根據(jù)職工累計工作時間確定。因此你若有在其它單位工作的證明,企業(yè)不給你年休假是違法的。

　　胡先生：我在一家企業(yè)工作近兩年了，該企業(yè)被一私人承包經(jīng)營，上個月，這個承包人跑了，拖欠我們職工工資及加班費。我們找原企業(yè)索要，原企業(yè)負責人說，這是承包人私人欠下的債務，與他們無關。請問律師這一說法合理嗎?

　　饒律師：不合理，更不合法。企業(yè)承包給私人時，該承包人與原企業(yè)是內部承包關系，承包人以企業(yè)名義對外經(jīng)營管理，承包人的用工行為也是代表企業(yè)的用工行為。因此，你們可以找該企業(yè)主張權利。