國慶的7天長假讓10月1日起開始施行的物權(quán)法晚熱了一周。10月8日節(jié)后法院的第一個工作日，盡管有“羅莎”臺風(fēng)的侵襲，盡管一些地區(qū)降溫達10℃左右，但都沒有擋住各地“物權(quán)法第一案”的高調(diào)出爐。
在湖南，長沙市芙蓉區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法對一起房東訴租住戶案作出一審判決；在北京，一批與物權(quán)法有關(guān)的案件在多家法院立案；在云南，一男子依據(jù)物權(quán)法索要村民待遇的案件在昆明市官渡區(qū)人民法院立案；在山東，濟寧市中區(qū)人民法院開庭審理了一起房屋買賣合同案件，庭審中，原被告雙方圍繞物權(quán)法有關(guān)條文，就各自觀點展開激烈爭論……
這些案件都被稱為當?shù)亍拔餀?quán)法第一案”。那么，這一起起依據(jù)物權(quán)法起訴、審理的案件是如何形成的？10月10日，記者在各地分別進行了采訪。
湖南 新法實施后侵權(quán)行為繼續(xù)依新法判
從國內(nèi)相關(guān)報道看，湖南省長沙市房東狀告租住戶租賃期滿后拒不退房一案，是第一起適用物權(quán)法審理并有判決結(jié)果的案子。而據(jù)記者了解，此案最終能夠依據(jù)物權(quán)法審判，多虧了法官。
10月10日上午，該案審判長、芙蓉區(qū)人民法院民一庭副庭長江濤告訴記者，原告起訴時因為物權(quán)法還沒有實施，因此并沒有依據(jù)物權(quán)法來支持自己的訴求，但法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)此案可以根據(jù)物權(quán)法進行審判，才有了現(xiàn)在的結(jié)果。
10月8日，湖南省長沙市芙蓉區(qū)人民法院對此案作出一審判決，法院依據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定判令被告搬出房屋，并賠償相關(guān)損失。
案件由來是，2003年12月，長沙市處理私房改造遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室落實房屋政策，將位于長沙市芙蓉區(qū)稅務(wù)局巷5號2樓房屋的所有權(quán)發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。但此前，該房屋內(nèi)西側(cè)北向有一房間由劉某向房屋管理部門租住，落實房屋政策后，原租住戶劉某既不與房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續(xù)租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。雙方多次為此交涉、協(xié)商，都沒有結(jié)果。
租住戶劉某認為，既然他沒有與李福蓮等人簽訂房屋租賃合同，雙方就不存在房屋租賃合同關(guān)系。2007年6月25日，李福蓮等人向長沙市芙蓉區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院認定原被告雙方存在事實租賃關(guān)系、并判令被告立即退還房屋同時賠償損失。李福蓮等人起訴時是依據(jù)合同法主張權(quán)利。
法院經(jīng)審理認為，原告對該處房屋的所有權(quán)已經(jīng)權(quán)屬登記，應(yīng)該受到法律保護。在該房落實房屋政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)前，劉某與公房管理部門簽訂有公房租賃合同。其間，該處房屋所有權(quán)發(fā)生變動而發(fā)還給原告，雖然劉某未與原告簽訂續(xù)租合同，但是根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，因此在原公房租賃合同的租賃期間，合同仍然有效。而在原公房租賃合同的租賃期滿后，雙方未簽訂續(xù)租合同，則劉某拒絕騰退該房的行為已構(gòu)成惡意占有。
江濤告訴記者，如果物權(quán)法還沒有生效，法院只能根據(jù)民法通則判決此類案件。物權(quán)法生效后，便可適用物權(quán)法判決此案。
因此，法院依照物權(quán)法第三十九條、第六十四條、第二百四十二條、第二百四十三條的規(guī)定，對此案作出一審判決：判決劉某搬出該處房屋并移交給原告，同時賠償原告租金損失4855元。
“此案中劉某的惡意占有行為雖然發(fā)生在物權(quán)法施行之前，但其行為一直連續(xù)存在至物權(quán)法施行后，即物權(quán)法生效后，劉某的惡意占有行為仍在繼續(xù)，因此，該案適用物權(quán)法與‘法不溯及既往’的原則并不沖突�！苯瓭忉屨f。(趙文明)
北京 當事人選用新法來維權(quán)符合常理
在長假后法院的首個工作日，北京市多個區(qū)縣法院受理或?qū)徟辛伺c物權(quán)法相關(guān)的案件。其中昌平區(qū)人民法院受理的沈某訴拍賣公司違法拍賣房產(chǎn)案最為引人注目。
10月10日，沈先生的代理人———北京大嘉律師事務(wù)所律師石清盼向記者表示，當事人選用新實施的法律維護自己的合法權(quán)益，是符合常理之舉。
據(jù)沈先生講，9月初，他從租戶那里得知，某拍賣公司在他的6套房子上貼了限期遷出通知還要拍賣房子的消息后，非常吃驚，因為早在10年前，他就以120余萬元的價格，從閆先生處買了這6套住房，并在1999年拿到了6套房屋的所有權(quán)證。
沈先生找到拍賣公司詢問，得到的答復(fù)是，河北省石家莊市中級人民法院委托該公司對這些房產(chǎn)進行拍賣。后來沈先生才知道，2002年，賣房子給他的閆先生因非法經(jīng)營罪和行賄罪被石家莊市中院判處了有期徒刑，在沒收財產(chǎn)的過程中，法院認定沈先生的6套房屋是閆先生的財產(chǎn)，因此委托拍賣公司進行拍賣。
為了要回房子，沈先生依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定將拍賣公司告上了法院，請求法院判決拍賣公司停止侵權(quán)，停止拍賣房屋的行為，并賠償因此造成的一切經(jīng)濟損失。
“這樣的案子在民法通則中已經(jīng)有了比較詳細的規(guī)定，物權(quán)法出臺后，其中的一部分內(nèi)容又寫進了物權(quán)法中。就保護的力度來講，民法通則也是法律，也是對公民財產(chǎn)的保護，物權(quán)法中的規(guī)定和民法通則中的規(guī)定都是一致的。”石清盼告訴記者，物權(quán)法是一部專門保護公民財產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的法律，新法出臺后，當事人打官司喜歡適用新法是符合常理的。
石清盼說，目前，很多當事人對物權(quán)法抱有很高的期待。而從律師的角度分析，物權(quán)法的出臺對公民財產(chǎn)的保護無疑是積極的，但是，能否像當事人所期待的發(fā)揮那么大的作用，還要看具體的實施效果。(黃潔)
四川 保護善意取得物權(quán)法有明確規(guī)定
記者近日從四川省成都市金牛區(qū)人民法院獲悉，該院剛剛受理的起訴保姆利用假公證賣了主人房屋的案件，成為物權(quán)法施行后成都市受理的首例物權(quán)糾紛。
據(jù)介紹，家住金牛區(qū)的王女士出國已經(jīng)多年，去年下半年，她委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。
“我去了一趟姐姐的家，沒想到里面住了別人，一問，那個人說她已經(jīng)買下了這所房子，并拿出產(chǎn)權(quán)證給我看。她說是從房產(chǎn)中介買的房，房子的主人是唐某。經(jīng)過調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)，早年在姐姐家當過保姆的唐某，去年4月偽造了假的繼承公證書將姐姐的房子過繼到她的名下，然后通過中介把房子賣給了現(xiàn)在住在這里的張某�！蓖跖康拿妹谜f。
為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價款以及產(chǎn)生的一切費用。
據(jù)了解，唐某將房子出手后就不知去向。
據(jù)金牛區(qū)法院承辦此案的法官介紹，該案件具有典型意義�，F(xiàn)在，物權(quán)法已經(jīng)生效，該案將適用這部新法。
法律專家表示，物權(quán)法施行后，該案的判決結(jié)果可能和以前大不一樣。
四川合泰律師事務(wù)所律師王章文表示，物權(quán)法施行前，我國現(xiàn)行法律對房子等不動產(chǎn)沒有明確規(guī)定“善意取得制度”，而物權(quán)法明確規(guī)定了對房子等不動產(chǎn)適用“善意取得制度”。也就是說，在以前，判決結(jié)果很有可能是張某將房子歸還給王女士，而現(xiàn)在，只要能證明張某沒有和唐某惡意串通，沒有以低于市場很低的價錢購買到該房產(chǎn)，能證明張某是善意購買的第三人，那么法律將保護張某的交易安全，判決結(jié)果將對王女士不利。王女士有權(quán)依法向保姆追討損失賠償。
據(jù)了解，張某以40萬元左右的價錢買下了該房子，符合當時的市場價。(晨迪)
云南 保護村民權(quán)益再添一條救濟途徑
“前幾天我從報紙上看到物權(quán)法已經(jīng)正式實施，我就想，也許它能幫助我得到我應(yīng)得的權(quán)利，所以就去法院起訴了。”10月10日，云南省昆明市農(nóng)民羅繼林對記者說。
10月8日，昆明市官渡區(qū)土橋村36歲的村民羅繼林成為物權(quán)法實施以來，昆明市首位依據(jù)物權(quán)法提起訴訟的當事人。
羅繼林原籍云南省宜良縣，1995年6月，與昆明市土橋村的村民結(jié)了婚，7個月后，羅繼林的戶口遷進了土橋村。
1997年，二人因感情不和離婚，不到1歲的兒子判給了羅繼林。離婚后，羅繼林才知道土橋村的村民年終可以分紅。然而，多年來，雖然他的戶口已經(jīng)在土橋村，但他的“待遇”與外來人口幾乎沒有兩樣：沒有宅基地、不給年終分紅、也不給承包地。
“我身體有殘疾，還帶著一個未成年的孩子，平時只能靠用摩托車拉客來維持生活，現(xiàn)在兒子上學(xué)了，每月賺的錢根本無法支付我們父子倆的開支，生活很難維持下去。”羅繼林說，去年7月，他在官渡區(qū)法院立了案，要求土橋村村民小組發(fā)給他分紅款。
“去年年底，官渡區(qū)法院作出判決，在強制執(zhí)行后，土橋村村民小組才將2003年到2006年的2.05萬元分紅款給了我。但今年以來，這筆分紅款又沒了，他們跟我說法院判決的只是3年的�！绷_繼林說，“既然我已經(jīng)是土橋村的合法村民，村民小組就應(yīng)該每年按時給我發(fā)放年終分紅，而不應(yīng)該法院判給多少年就只給多少年�！�
得知此案后，昆明市凌云律師事務(wù)所決定無償為羅繼林辯護。
這家律師事務(wù)所的律師李春光對記者說，我國村民委員會組織法在規(guī)定“村民自己的事情自己管理”的同時，還規(guī)定了“村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會議或者村民代表討論決定的事項不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財產(chǎn)權(quán)利”的內(nèi)容。
李春光認為，村委會作出的“沒有在本村居住生活就沒有權(quán)利進行分紅”的規(guī)定是沒有法律依據(jù)的，同時也是對享有分紅權(quán)利村民個人合法財產(chǎn)的侵犯。但是村規(guī)民約違反法律法規(guī)和政策應(yīng)該負有怎樣的法律責(zé)任？受侵害者的救濟途徑何在？村民委員會組織法沒有給出具體的答案。
“剛剛實施的物權(quán)法恰恰解決了這個問題�！崩畲汗庹f，物權(quán)法第六十三條規(guī)定，集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷�！斑@等于在法律上為被村規(guī)民約侵犯了合法財產(chǎn)的村民提供了救濟途徑，為受害村民找到了行之有效的維權(quán)辦法�！�(儲皖中）
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