● 8戶簽約

　　2007年10月26日，胡宗祿等首批8戶村民與村委會(huì)簽約，將房子租給村委會(huì)，租期10年。

　　自從那場(chǎng)爭(zhēng)論后，田興每天都在盤(pán)算著具體的操作模式，其中的重點(diǎn)就是在不動(dòng)房屋權(quán)屬的前提下，如何讓村民自覺(jué)自愿交房。

　　村民出租房屋是為賺錢(qián)。在調(diào)查、測(cè)算周邊區(qū)域房屋租賃價(jià)格后，田興決定用每平方米每天1元的價(jià)格向村民租房。這價(jià)高出村民自行租房近3倍。

　　田興心里明白，如果新辦法不能讓村民多賺錢(qián)，誰(shuí)會(huì)支持你？

　　最終，在村委會(huì)與村民們簽訂的委托協(xié)議書(shū)上，雙方約定：在不改變房屋權(quán)屬的前提下，由村委會(huì)出面租下房屋再進(jìn)行改造。房屋租期10年，租金以166平方米的房屋6萬(wàn)元為基數(shù)，面積每增加1平方米，年租金增加100元。租金每3年調(diào)高10%。

　　老黨員劉長(zhǎng)才和胡宗祿一樣，是首批簽約的8戶之一。他家院子有490平方米，隔成了20間出租房，一年租金有3萬(wàn)多元。把院子租給村委會(huì)，他家一下子就能拿到近10萬(wàn)元�？鄣羧�家人出去租房花的1萬(wàn)多元，劉長(zhǎng)才一年能凈賺8萬(wàn)元左右。

　　不用找房客、不用擔(dān)責(zé)任，同樣是租房，收入還比原來(lái)多，誰(shuí)不愿意？

　　胡宗祿說(shuō)，當(dāng)時(shí)首批8戶村民很快就在協(xié)議上簽了字，10多天后就拿到了頭一年租金，“沒(méi)輪上的村民眼都直了”。

　　在之后的民意調(diào)查中，新模式支持率達(dá)到了89%。

　　村民們打心里認(rèn)可了。

　　● 李唐千秋

　　2008年6月，在鞭炮聲中，“李唐千秋” 餐廳開(kāi)張了。胡宗祿也多了一個(gè)朋友，餐廳的老板、自己的新房客——黃正磊。

　　黃正磊的家鄉(xiāng)在云南騰沖。從小在農(nóng)村長(zhǎng)大的他，來(lái)到北京后，在798藝術(shù)區(qū)開(kāi)了一家餐廳。

　　2007年年底，一次偶然的機(jī)會(huì)，黃正磊開(kāi)車(chē)路過(guò)何各莊。一塊老北京特色四合院的廣告牌，讓黃正磊一腳踩下了剎車(chē)。

　　自從把村民的出租房集中起來(lái)后，村委會(huì)、鄉(xiāng)屬企業(yè)以及另外4個(gè)社會(huì)投資人分別注資100萬(wàn)元，成立了一家公司負(fù)責(zé)改造、運(yùn)營(yíng)。首批8處農(nóng)家院，6戶計(jì)劃改造成精裝四合院出租，位于村口的兩戶則作為店鋪招商。

　　由于租金只有798廠區(qū)的三分之一，短短幾天后，黃正磊就與村委會(huì)參股的公司簽了約，租下了胡宗祿家的院子。租期10年，租金每年10余萬(wàn)元。

　　黃正磊說(shuō)，當(dāng)時(shí)何各莊村依靠周邊的中央美院、798藝術(shù)區(qū)，聚集了不少畫(huà)廊和藝術(shù)館，在圈內(nèi)已小有名氣。他相信一個(gè)由農(nóng)家院改造成的餐廳肯定受歡迎。

　　為了保證院子原汁原味，拿到房子后的黃正磊把院子里的出租房全拆了，甚至連屋里的吊頂、墻皮也拆了，直到露出木梁和紅墻磚。接著他在院子里鋪上地磚，加裝了暖氣，種上了花草，整整花去了30多萬(wàn)元。

　　看著自家房子的新模樣，胡宗祿想不明白這露著大梁和紅磚的屋子到底好看在哪，“反正花這么多錢(qián)，我可不這么裝”。

　　不過(guò)很快，胡宗祿改變了這一看法。

　　2008年8月的一個(gè)午后，一位衣著考究的外國(guó)女士推開(kāi)了餐廳的大門(mén)，身后跟著十多個(gè)人，有說(shuō)有笑地看著餐廳的各種擺設(shè)和墻上的油畫(huà)。

　　起初，大家以為是些來(lái)村里看畫(huà)展的外國(guó)游客，直到后來(lái)看電視才恍然大悟，這位女士竟是國(guó)際奧委會(huì)主席羅格的夫人。更讓大家沒(méi)想到的是，幾天后，羅格夫人帶著幾個(gè)朋友又來(lái)了。

　　慢慢地，到村里的藝術(shù)館看畫(huà)展的人，不少都會(huì)到李唐千秋吃個(gè)便飯，休息一會(huì)�？粗�餐廳生意越來(lái)越穩(wěn)定，黃正磊也準(zhǔn)備把餐廳的面積擴(kuò)大一倍。

　　不過(guò)首批8戶院子早就租完了。村口的另一間商鋪，如今是一家高級(jí)會(huì)所。6戶精裝后的四合院，1戶租給了一位美院退休老師，老人家邊住邊教些學(xué)生畫(huà)畫(huà)；有2戶被一家大公司的老板夫人包下，一套自住，一套辦公；其他的租戶則是些迷戀中式四合院的外國(guó)人。

　　“看來(lái)只能等第二批了�！秉S正磊笑著說(shuō)。

　　● 全村改造

　　2009年春節(jié)后，胡宗祿家旁邊的幾個(gè)院子，陸陸續(xù)續(xù)地租給了村委會(huì)。按照村里的規(guī)劃，到2010年底，全村301戶院子都將改造完畢，最終把村子打造成由藝術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高檔四合院租賃業(yè)以及配套餐飲服務(wù)業(yè)組成的新農(nóng)村。

　　從8戶試點(diǎn)到全村推廣，田興之所以敢下這樣的決心，來(lái)源于中央的一個(gè)重要文件。

　　2008年10月9日，十七屆三中全會(huì)召開(kāi)。在這個(gè)聚焦農(nóng)村改革發(fā)展的大會(huì)上，通過(guò)了《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》。

　　決定中明確提出，按照依法自愿有償原則，農(nóng)民可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。同時(shí)依法保障農(nóng)村宅基地用益物權(quán)。

　　這意味著，村民自愿出租宅基地，經(jīng)村委會(huì)包裝后再轉(zhuǎn)租，在政策上再次得到明確支持。

　　何各莊村的“代租民房”之路走通了。

　　現(xiàn)在，胡宗祿沒(méi)事兒就會(huì)去看一看那處院子，他自己的家。

　　對(duì) 話

　　朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黨委書(shū)記張樹(shù)寶：

　　何各莊是種模式不是樣板

　　記者：房屋權(quán)屬不變，租約10年到期后，裝修好的房屋無(wú)償歸還給村民，為什么會(huì)有這樣的政策設(shè)計(jì)？

　　張樹(shù)寶：不改變房屋權(quán)屬，村民的租金可以隨著土地增值不斷增加。租期10年，對(duì)于投資方而言雖然短了點(diǎn)，但在成本與收益尚未可知的情況下，短租期意味著低風(fēng)險(xiǎn)，最終也得到了投資方的認(rèn)可。應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)方案是各方利益統(tǒng)籌協(xié)調(diào)之后的結(jié)果。

　　記者：在何各莊村試點(diǎn)民房集中出租，崔各莊鄉(xiāng)從中有何收獲？

　　張樹(shù)寶：收獲很多。通過(guò)集中村民出租房進(jìn)而包裝轉(zhuǎn)租后，村民收入大幅增加，村容村貌更為整潔，區(qū)域價(jià)值得到提升，投資方開(kāi)始獲益，呈現(xiàn)出多方共贏的良好態(tài)勢(shì)。從政府角度來(lái)看，現(xiàn)在大量涌入的流動(dòng)人口極大提高了政府管理和服務(wù)成本，平均每人每年需500元管理成本。何各莊村模式成功后，外來(lái)人口數(shù)量得到有效控制，省下的服務(wù)管理費(fèi)，等于鄉(xiāng)里財(cái)政增收，這一進(jìn)一出，收獲實(shí)實(shí)在在。

　　記者：何各莊村的成功，對(duì)鄉(xiāng)里其他村的發(fā)展有何啟示？

　　張樹(shù)寶：何各莊村的經(jīng)驗(yàn)是在促進(jìn)農(nóng)民增收的過(guò)程中，不把農(nóng)民簡(jiǎn)單推向市場(chǎng)。村委會(huì)在尊重民意的基礎(chǔ)上，起到帶頭人的作用，把村民分散的土地、技術(shù)和勞動(dòng)力資源統(tǒng)籌起來(lái)，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)效益最大化。因此，對(duì)于鄉(xiāng)里其他的村而言，何各莊村提供的是一種發(fā)展的模式，但絕不是樣板，各村可以借鑒它成功的經(jīng)驗(yàn)，但不能簡(jiǎn)單復(fù)制。

　　模式流程

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　　集中村民房屋

　　何各莊村村委會(huì)在村民自愿的基礎(chǔ)上，和農(nóng)戶簽訂房屋委托改造經(jīng)營(yíng)合同，明確約定農(nóng)戶將自有房屋委托給村委會(huì)進(jìn)行改造、經(jīng)營(yíng)。租賃期滿，村委會(huì)將改造后的房屋無(wú)償交還農(nóng)戶。

　　成立運(yùn)營(yíng)公司

　　由鄉(xiāng)、村以及4個(gè)社會(huì)投資人，共計(jì)六方分別出資100萬(wàn)元成立專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，承擔(dān)房屋的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、改造裝修等工作。

　　統(tǒng)一對(duì)外出租

　　由公司整體對(duì)外出租。根據(jù)約定，166平方米的房屋，農(nóng)戶每年可獲租金6萬(wàn)元，在此基礎(chǔ)上面積每增加1平方米，年租金增加100元。房屋租賃期限為10年，租金每3年增加10%。

　　記者手記

　　創(chuàng)新需要勇氣，更需要智慧

　　近年來(lái)，城市擴(kuò)張，地價(jià)飛漲，原被視為雞肋的農(nóng)村宅基地，變成了資本追逐的新寵。當(dāng)城里人艷羨一個(gè)個(gè)農(nóng)民富豪誕生時(shí)，這些一夜暴富的莊稼漢，卻在城市霓虹中顯得有些迷茫。

　　土地是農(nóng)民的命根子。無(wú)論是種地吃糧，還是蓋房生娃，這是他們生活的依托。隨著社會(huì)發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口減少，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是歷史的必然�？墒�，要讓這些祖祖輩輩靠地吃飯的農(nóng)民過(guò)上好日子，就非得用他們的土地作為交換物？

　　一度我也心存疑慮，但在何各莊采訪的那幾天，我改變了看法。

　　何各莊是一個(gè)戶籍人口僅千余的小村莊。村子周邊是成片的別墅區(qū)。也許是村子太小，也許是位于城市綠隔區(qū)，也許僅是不夠幸運(yùn)，小村并未受到城市資本的垂青。但在一路坎坷的探索后，村民們?cè)诓皇�土地的前提下，一樣過(guò)上了衣食無(wú)憂的日子。

　　細(xì)細(xì)品味，村委會(huì)化零為整的租房新模式雖功不可沒(méi)，但在承接周邊藝術(shù)區(qū)輻射時(shí)堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，不能不說(shuō)在勇氣背后暗藏著一份智慧�？扇缃�，村子決定要在兩年內(nèi)，從現(xiàn)有的8戶試點(diǎn)，迅速推廣到全村301戶，卻讓人不免為他們的勇氣而擔(dān)心。

　　按照平均每戶院落一年8萬(wàn)元租金推算，要把全村剩余的293戶民房全部集中起來(lái)，村委會(huì)每年要向村民支付2千多萬(wàn)元租金。如果按照約定，由村委會(huì)參股的公司負(fù)責(zé)房屋改造，以每戶30萬(wàn)到50萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則又需上億元資金。

　　雖然村委會(huì)可以采取分期、分批開(kāi)發(fā)，通過(guò)及時(shí)招商轉(zhuǎn)租緩解資金壓力，但以目前每戶每年平均20萬(wàn)元轉(zhuǎn)租租金計(jì)算，293戶滿打滿算一年也只有近6千萬(wàn)元房租收入，資金缺口仍達(dá)6千萬(wàn)元。更何況在全球金融危機(jī)的沖擊下，想用無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)且每年需要付出20萬(wàn)元租金的房屋，及時(shí)招到近300個(gè)高端客戶，又談何容易。

　　即便一切如愿，301處院子成功招商，資金缺口通過(guò)資本市場(chǎng)能順利解決�？擅鎸�(duì)分散于各處居住的上千名村民，村委會(huì)又將如何有效管理，又怎么解決壯勞力就業(yè)呢？