中新網(wǎng)7月25日電 據(jù)成都晚報(bào)報(bào)道，記者日前從成都市武侯區(qū)國(guó)土資源局獲悉，近幾年來(lái)，開(kāi)發(fā)商由于各種原因拖延辦理土地使用證的現(xiàn)象還比較嚴(yán)重�！熬臀覀兯私獾降那闆r，關(guān)于拖延辦理國(guó)土證的投訴數(shù)量還不見(jiàn)減少！”武侯區(qū)國(guó)土資源局一知情人士告訴記者，“這種情況雖然在近兩年有所好轉(zhuǎn)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到購(gòu)房者們的要求�！�
該人士告訴記者，現(xiàn)在全國(guó)的房地產(chǎn)管理存在三種模式：一是上海模式，即土地、房產(chǎn)管理合二為一；二是深圳模式，土地、規(guī)劃合二為一；三是成都的管理模式，即房產(chǎn)、土地、規(guī)劃三者分開(kāi)。按照成都目前的這種操作模式，開(kāi)發(fā)商為某一棟房屋的購(gòu)買者辦理分戶國(guó)土證必須要有這整棟房屋的大國(guó)土證。但是由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的一些不規(guī)范行為，往往導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法達(dá)到國(guó)家對(duì)其獲得土地使用權(quán)的要求。
“例如，按照規(guī)定開(kāi)發(fā)商只取得了50畝的土地使用權(quán)，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中他卻多占用了一畝，或者往附近稍微挪移了一點(diǎn)，那么我們都不能為其辦理國(guó)土使用證。”這位知情人士告訴記者，像開(kāi)發(fā)商在土地占用和開(kāi)發(fā)時(shí)的一些不規(guī)范行為是導(dǎo)致國(guó)土證辦不下來(lái)的很重要的一個(gè)原因。同時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要辦理一棟樓的大國(guó)土證還必須收集起這一棟樓所有購(gòu)房者的資料，如果資料收集不齊全，也有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商辦理大國(guó)土證的時(shí)間延遲。
武侯區(qū)國(guó)土資源局知情人士建議購(gòu)房者，在遭遇國(guó)土證拖延辦理糾紛時(shí)，首先應(yīng)搞清楚到底是哪一方的責(zé)任。如果明確是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，可以通過(guò)協(xié)商或者起訴的方式來(lái)解決；如果是購(gòu)房者自身的原因，就只能由自己想辦法解決。
四川宗華律師事務(wù)所吳曉明律師在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)《商品房買賣合同示范文本》的十五條當(dāng)中所提及的“房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)”不包含國(guó)土證和產(chǎn)權(quán)證，借此避免拖延辦理國(guó)土證時(shí)間的違約責(zé)任是行不通的。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)部《商品房買賣合同條文解釋》中明確說(shuō)明，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是購(gòu)房者享有房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的合法證明材料，而當(dāng)購(gòu)房者把所有的辦證資料及所交稅費(fèi)都交給開(kāi)發(fā)商后，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系就由協(xié)助辦理的關(guān)系變?yōu)槲嘘P(guān)系，開(kāi)發(fā)商必須履行這個(gè)辦證的合同義務(wù)，否則也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
“其實(shí)，這兩年我們接到的這種案例也相當(dāng)多，由于國(guó)土證辦理時(shí)間延后的原因各式各樣，有可能是購(gòu)房者沒(méi)有交齊證件的原因，也有可能是其他原因，而購(gòu)房者僅根據(jù)《商品房買賣合同示范文本》第十五條的約定起訴開(kāi)發(fā)商時(shí)要對(duì)證明延遲辦理國(guó)土證是“因出賣人的責(zé)任”進(jìn)行舉證是比較困難的，所以大多數(shù)都是通過(guò)協(xié)商解決，很少通過(guò)訴訟途徑�！眳锹蓭煾嬲]消費(fèi)者以后在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要在補(bǔ)充協(xié)議或者附加合同當(dāng)中將房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的范圍和辦理時(shí)間做出一個(gè)明確的約定；如果沒(méi)有明確約定，則應(yīng)該按照1998年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》以及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
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法規(guī)：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布自發(fā)布值日起施行)第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第三十三條：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
四川省人民法院立案庭高向陽(yáng)法官認(rèn)為，“房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)”的內(nèi)涵應(yīng)該包括產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在合同規(guī)定的辦理期限之內(nèi)辦理完畢相關(guān)證件，否則應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(趙霏雯）
