主因：地方政府動(dòng)力不足
過(guò)去曾經(jīng)有一種說(shuō)法認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求是因?yàn)殚_發(fā)商寧愿去建利潤(rùn)非�？捎^的高檔房，而不愿去建普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房，利潤(rùn)最薄。北京京麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售總監(jiān)柯秀林對(duì)此給予了否定。
柯秀林所在的房地產(chǎn)公司是一家純外資公司。“我們公司在成都、無(wú)錫兩地都開發(fā)了類似經(jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目�！笨滦懔终f(shuō)，“我認(rèn)為制約經(jīng)濟(jì)適用房最大的問(wèn)題是土地方面的問(wèn)題。”柯秀林表示，包括京麗公司在內(nèi)，很多房地產(chǎn)公司其實(shí)是愿意去建經(jīng)濟(jì)使用房的，但關(guān)鍵是拿不到項(xiàng)目。
3月7日，在十屆全國(guó)人大四次會(huì)議重慶代表團(tuán)舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，重慶市有關(guān)方面負(fù)責(zé)同志在回答記者關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題時(shí)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不切實(shí)際全國(guó)普遍存在的問(wèn)題，在重慶，具體來(lái)說(shuō)，主要是受制于當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛�，重慶山多，開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房成本較高。
對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)不足，嚴(yán)重短缺，全國(guó)普遍越來(lái)越少，甚至有的地方已經(jīng)取消經(jīng)濟(jì)適用房的原因，汪利娜認(rèn)為另有隱情。
“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地都是政府無(wú)償劃撥的，地方政府一個(gè)主要的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源就是靠出賣土地，從2002年開始，中國(guó)推出土地招標(biāo)拍賣掛牌制度以后，土地價(jià)格持續(xù)攀升，這種情況下，地方政府如果拿出土地搞經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，沒(méi)有收益，而同樣拿出土地搞房地產(chǎn)開發(fā)卻可以獲得很高的收益。”汪利娜認(rèn)為，利益驅(qū)動(dòng)才是經(jīng)濟(jì)適用房建得不夠，而且投資連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，供應(yīng)越來(lái)越少的真正原因。
“上海從1999年取消了經(jīng)濟(jì)適用房，不能說(shuō)上海做得不對(duì)。在國(guó)外，通常通過(guò)減免稅基等其他手段來(lái)彌補(bǔ)這方面的不足，這部分的需求也可以通過(guò)存量房來(lái)解決，但問(wèn)題是，上海這幾年大量的拆遷導(dǎo)致了存量房急劇減少�！蓖衾日f(shuō)，此前上海出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，與取消經(jīng)濟(jì)適用房也有一定的聯(lián)系。
需要學(xué)習(xí)新加坡模式
包宗華認(rèn)為，中國(guó)要解決當(dāng)前住房領(lǐng)域的突出問(wèn)題，必須要走新加坡曾經(jīng)和正在走的路子。
“新加坡和中國(guó)一樣，都是屬于地少人多的國(guó)家。中國(guó)和美國(guó)、新加坡一樣實(shí)行的都是住房分類供應(yīng)制度�！卑谌A說(shuō)，實(shí)行住房分類供應(yīng)制度比較成功的國(guó)家中，發(fā)達(dá)國(guó)家的代表是美國(guó)，發(fā)展中國(guó)家的代表是新加坡，中國(guó)和美國(guó)沒(méi)有可比性，新加坡和我們比較接近。
“中國(guó)現(xiàn)在面臨的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、結(jié)構(gòu)不合理，中低收入者住房問(wèn)題十分尖銳等房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問(wèn)題，在新加坡都得到了很好的解決。”包宗華介紹，自上世紀(jì)50年代，新加坡政府就決定介入住房問(wèn)題，推行住房分類供應(yīng)制度。
新加坡政府對(duì)占住戶總數(shù)3%的富人供應(yīng)富人住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅；對(duì)占住戶總數(shù)80%的中低收入者供應(yīng)由政府控制戶型和房?jī)r(jià)的組屋；對(duì)占住戶總數(shù)8.5%的困難戶供應(yīng)經(jīng)政府補(bǔ)貼、價(jià)格很低的、舊的、小面積的(60—70平方米)組屋；對(duì)占住戶總數(shù)8.5%的特困戶租給舊的、更小面積(42平方米左右)的組屋，每月十分低廉地收10幾新元房租。
包宗華說(shuō)，過(guò)去美國(guó)和新加坡實(shí)行的都是住房任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的制度，之所以對(duì)住房進(jìn)行“改制”，理由是：任由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的制度很難解決好廣大中低收入者的住房問(wèn)題。因此，它們決定“改制”，并鮮明地提出“政府介入住房問(wèn)題”的思路，強(qiáng)調(diào)政府從“不管”到“要管”(主要是管中低收入者住房)，抓住對(duì)中低收入者住房給予適度社會(huì)保障這一理由，合理合法地加強(qiáng)對(duì)中低收入者住房的戶型、價(jià)格和供應(yīng)對(duì)象的調(diào)控和管理，而且管得比較嚴(yán)格和到位，從而較好地解決了住房領(lǐng)域的諸多問(wèn)題。
執(zhí)行制度時(shí)抓“關(guān)鍵”和“核心”——也就是建足夠的小面積低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用住房，解決好中低收入者的住房問(wèn)題，是新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)。包宗華說(shuō)，中國(guó)地少人多，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值很低，更應(yīng)以建設(shè)小戶型低造價(jià)住宅為主。(周雪松）
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