將“地價”從“房價”中剔除

　　由于房屋依附于土地的特殊性，使得房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)天生就合為一體，這種傳統(tǒng)觀念的桎梏，限制了人們思維的再創(chuàng)新。

　　一方面，“土地稀缺→地價上漲→區(qū)域間的壟斷競爭→壟斷形成暴利→房價上漲→商品房成為投資房→普通居民無力解決居住問題→政府大量推出行政劃撥土地→土地愈加稀缺”；另一方面，“土地稀缺→地價上漲→基礎(chǔ)設(shè)施配套成本增加→城建資金缺乏→政府更加依賴于土地出讓金的取得→地價持續(xù)上漲”。

　　浙江工商大學(xué)應(yīng)宜遜教授認(rèn)為，上述推斷揭示了這樣的尷尬：即政府已經(jīng)被捆綁在“高房價”的戰(zhàn)車上，欲罷不能。那么，能否探索另外一種可持續(xù)發(fā)展之路？

　　一、“地價”與“房價”分離的合理性

　　區(qū)別于資本主義國家的土地私有制，中國土地均屬國有。國家通過城市建設(shè)而形成的土地升值，理應(yīng)歸屬國家所有。至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——嚴(yán)格意義上應(yīng)為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(通過囤積和圈地來坐等國家建設(shè)推動地價的上漲，不是真正的地產(chǎn)開發(fā))，它的存在是通過對“房屋”這個產(chǎn)品的生產(chǎn)而取得合理的生產(chǎn)利潤。因此在中國，各級政府才是最大的“地產(chǎn)商”，地價從房價中剝離具有合理性。

　　二、“地價”與“房價”分離的可操作性

　　陸革告訴記者，以2003年推出的杭州九堡經(jīng)濟(jì)適用房公開招投標(biāo)為例，通過政府確定地價，土地綜合補(bǔ)償成本，對經(jīng)濟(jì)適用房房屋的售價進(jìn)行最低價競爭，結(jié)合小區(qū)設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣綜合評分以確定中標(biāo)房產(chǎn)商等等措施，實(shí)際上這樣的公開招投標(biāo)就是“房產(chǎn)”開發(fā)優(yōu)劣的公平競爭，已充分實(shí)現(xiàn)了“地價”與“房價”的成功分離。

　　三、今后房地產(chǎn)開發(fā)模式的粗略設(shè)想

　　浙江的一些專家，對今后房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行了粗略設(shè)想，即“政府做地，開發(fā)商做房”。政府通過對土地的整理以及區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入，確定各地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)，并按“代建制”即建設(shè)主體招投標(biāo)的模式實(shí)行各類房屋的建設(shè)，最終進(jìn)行現(xiàn)房的銷售以取得城市建設(shè)帶來的土地升值空間，形成建設(shè)投入——銷售回收的良性循環(huán)。

　　四、政府的手是不是伸得太長

　　新模式下，政府的手是不是伸得太長？是不是承擔(dān)了不應(yīng)由政府承擔(dān)的地價漲落的風(fēng)險(xiǎn)？

　　應(yīng)宜遜教授認(rèn)為，其實(shí)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式只是企業(yè)總體實(shí)力和素質(zhì)的不完全競爭。競爭的只是開發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而不是企業(yè)在房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售上的總體實(shí)力和素質(zhì)；況且，原本的房地產(chǎn)開發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的投入與產(chǎn)出、收益與風(fēng)險(xiǎn)完全不對等。依靠較高的銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以“以小搏大”，實(shí)現(xiàn)暴利，同時將項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的絕大部分轉(zhuǎn)嫁給銀行。

　　而新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，并不是政府的手伸得太長，而是地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價值對等的回歸；政府也沒有過多地承擔(dān)地價漲落的風(fēng)險(xiǎn)，與舊模式相比，地價漲落的高風(fēng)險(xiǎn)同樣都是由政府(國家)承擔(dān)。

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