[花招一]
瞞天過(guò)海
案例回放：2005年6月初，房地產(chǎn)新政剛剛實(shí)行不久，劉某(化名)看中廣園東碧桂園一套價(jià)格近100萬(wàn)元的二手房。在與中介和賣主簽訂三方合同時(shí)，中介稱，為給買方足夠充裕的時(shí)間準(zhǔn)備各種資料辦理手續(xù)，約定最遲9月30日辦理房屋按揭手續(xù)，劉某遂交了1萬(wàn)元定金。
簽約之后，劉某一直催促中介去辦理按揭手續(xù)，但中介卻總以賣主出國(guó)或出差為由一拖再拖。到去年8月時(shí)，實(shí)在等不及的劉某不想買這套房子，并表示放棄1萬(wàn)元的定金，同時(shí)在別處買了另外一套房子。去年9月10日，劉某收到中介方發(fā)來(lái)的律師函，要求他履行合約，并支付其中介費(fèi)。
劉某認(rèn)為，自己已經(jīng)多次催促中介，是因?yàn)橹薪榈墓室馔泼摬帕钇浞艞壻I房，故不愿意支付中介費(fèi)。中介遂一紙?jiān)V狀將劉某告上法庭，因?yàn)閯⒛硟H是口頭催促過(guò)中介，放棄1萬(wàn)元定金時(shí)也沒(méi)有任何字據(jù)，無(wú)法舉證說(shuō)明是中介推脫造成違約。法院判劉某敗訴，要求其支付中介費(fèi)23000元。
見招拆招：廣州律師導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)的支持機(jī)構(gòu)，廣東南國(guó)律師事務(wù)所律師陳松說(shuō)，中介為了盡快收到中介費(fèi)，都會(huì)力促完成交易。如果中介無(wú)正當(dāng)理由對(duì)辦理手續(xù)一拖再拖，客戶就要提高警惕了。
在此案例中，中介刻意隱瞞了一個(gè)重要的情況欺騙業(yè)主，以此保證自己的利益。據(jù)查，此房要到2005年9月20日才算購(gòu)滿兩年，兩年之后出讓就不用交5.5%的營(yíng)業(yè)稅。本來(lái)營(yíng)業(yè)稅由賣方繳納，但現(xiàn)在賣方委托中介時(shí)，往往采取“一腳踢”的方式。在這種情況下，免除下來(lái)的營(yíng)業(yè)稅，中介就可以收歸己有，他們當(dāng)然是能拖則拖啦。
如果劉某在催促中介辦理按揭手續(xù)的過(guò)程中，以書面形式告知中介，那在后來(lái)的官司中，劉某不但不會(huì)輸，還可以獲得因中介隱瞞情況造成的交易未成功引起的賠償。
［花招二］
偷吃差價(jià)
案例回放：買主趙先生經(jīng)某中介公司介紹購(gòu)買二手房，在看完一套房屋后很有興趣，要求約業(yè)主一起協(xié)商有關(guān)購(gòu)房事宜。于是中介約趙先生與“業(yè)主”黃先生協(xié)商，并簽訂了三方買賣合同。后來(lái)，真正的業(yè)主林女士回原住處時(shí)，才讓趙先生了解真相：原來(lái)黃先生是與林女士簽訂了買賣合同、是還未過(guò)戶的買家，而黃先生同林女士買房的房?jī)r(jià)比賣給趙先生的價(jià)格高出1.5萬(wàn)元。黃先生其實(shí)是中介的朋友，中介就利用黃先生這個(gè)中間人賺取1.5萬(wàn)元差價(jià)。
見招拆招：陳律師稱，在房地產(chǎn)新政實(shí)施之后，由于必須要有房產(chǎn)證才可以過(guò)戶，之前中介利用“房串串”充當(dāng)中間買(賣)家吃差價(jià)的現(xiàn)象已經(jīng)漸少了。但還是有不良中介利用客戶的無(wú)知和信任想方設(shè)法玩貓膩，故買房時(shí)一定要檢查房產(chǎn)證和業(yè)主身份證，并要求買方、賣方和中介一起簽訂三方合約。
［花招三］
暗做私單
案例回放：2004年11月，張小姐通過(guò)某中介經(jīng)紀(jì)人黃某購(gòu)買了一套二手房。黃某利用其在中介公司任昌崗東分行主管的職務(wù)之便，瞞著公司，和買賣雙方簽訂私自復(fù)印的三方買賣合同(該合同并無(wú)加蓋公司公章)，并收取張小姐6720元傭金和業(yè)主1000元水電押金，同時(shí)開出公司的收款收據(jù)，但全部落入其囊中。黃某的作為后被公司發(fā)現(xiàn)，并投訴至中介所，中介服務(wù)管理所就暫停辦理黃某的職業(yè)資格年審、換證等一切手續(xù)。
見招拆招：陳松稱，市民千萬(wàn)不要不通過(guò)房地產(chǎn)中介公司，就與經(jīng)紀(jì)人私下成交，這樣往往會(huì)導(dǎo)致交易過(guò)戶、交樓等手續(xù)無(wú)人跟進(jìn)，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人拿了錢就失蹤等情況，造成不必要的損失。
［花招四］
胡亂收費(fèi)
案例回放：目前在廣州通過(guò)中介服務(wù)購(gòu)房時(shí)，中介往往都會(huì)對(duì)客戶提供所謂的“一條龍”服務(wù)，從提供信息到交易的每個(gè)環(huán)節(jié)都由其經(jīng)手辦理，并且指定按揭公司和銀行。由于是“一攬子”收費(fèi)，不良的中介就會(huì)暗中提高某些項(xiàng)目的收費(fèi)，例如，到房管局去查房屋產(chǎn)權(quán)情況。如果產(chǎn)權(quán)清晰的話，查冊(cè)費(fèi)是40元；有抵押或注銷等情況的，每多一種情形就增加20元。但是中介去查冊(cè)的話，有可能收到300元一次。
此外，如果市民自己找按揭公司、公證處、評(píng)估公司，收取的費(fèi)用都會(huì)比到中介機(jī)構(gòu)指定的地方低。如果客戶覺(jué)得價(jià)格高，打算自己去找相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理，中介則有可能做出“聲明”，如果不在指定機(jī)構(gòu)辦理，如出現(xiàn)問(wèn)題，后果一律由客戶自負(fù)。這樣一來(lái)，客戶往往害怕節(jié)外生枝，導(dǎo)致聽從中介的結(jié)果。
見招拆招：陳松稱，由于中介機(jī)構(gòu)掌握巨大的信息，而且熟悉各種手續(xù)的辦理流程，一些大型的中介機(jī)構(gòu)還會(huì)和相關(guān)職能部門及單位保持長(zhǎng)期合作關(guān)系，辦理業(yè)務(wù)時(shí)往往可以“提速”。因此，全權(quán)委托中介辦理相關(guān)手續(xù)，可以節(jié)省不少時(shí)間和人力。
但市民在委托中介辦理手續(xù)時(shí)，一定要根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，看房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)，是否采用統(tǒng)一的價(jià)目表(冊(cè))，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)價(jià)單位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)對(duì)象；如果是客戶自愿選擇的服務(wù)項(xiàng)目，合同上是否逐一標(biāo)明，因?yàn)橹薪槭遣坏脧?qiáng)制或變相強(qiáng)制提供服務(wù)及收費(fèi)的。
［花招五］
陰陽(yáng)合同
案例回放：2005年6月，鐘先生在海珠區(qū)看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的40萬(wàn)元價(jià)格簽訂買賣合同。可是，在簽訂合同的時(shí)候，中介還多準(zhǔn)備了兩份合同。中介向其解釋道，因?yàn)殓娤壬且糟y行按揭的方式購(gòu)房，為了能夠多貸款，可以簽訂一份成交價(jià)格為44萬(wàn)元的買賣合同，用于向銀行申請(qǐng)貸款；另外一份可以用來(lái)登記備案和繳稅時(shí)用，成交價(jià)格可以寫少一點(diǎn)，寫36萬(wàn)元就可以，這樣就能少交點(diǎn)稅。
見招拆招：陳松說(shuō)，中介為了促成交易，有時(shí)會(huì)用這種看似“討好”客戶的招數(shù)“幫助”客戶。但這種不規(guī)范的操作只會(huì)給客戶帶來(lái)麻煩。據(jù)分析，由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。
而從買家來(lái)講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易時(shí)，在不滿足免除土地增值稅的條件下，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購(gòu)入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來(lái)，其實(shí)并沒(méi)有“省”多少錢，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤”。虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，還會(huì)造成刑事犯罪。故市民在通過(guò)房產(chǎn)中介交易時(shí)，不要被一些中介提供的所謂“高招”迷惑，免得得不償失。
(來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 作者：張睿)
