中國(guó)國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣日前發(fā)表文章說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“十大謊言”，并對(duì)這些謊言一一予以駁斥。
頭號(hào)謊言：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)與地方最大、最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，而不是主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性的作用，但也是被動(dòng)的。房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上，而不是投資上。
謊言二：大眾進(jìn)行房地產(chǎn)投資將會(huì)獲得相當(dāng)豐厚的投資回報(bào)。
房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產(chǎn)不僅不會(huì)得到所謂的高回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。
謊言三：利率高低是影響購(gòu)房行為的重要因素，短期內(nèi)調(diào)升利率對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)形成較大影響。
中國(guó)的利率是浮動(dòng)的，房貸一般都為二十年，即房?jī)r(jià)的利率成本取決于二十年或三十年的平均利率水平，而不是某一個(gè)時(shí)段的利率高低。買房可以節(jié)省錢但不能賺大錢，而在房?jī)r(jià)大漲時(shí)購(gòu)房將會(huì)支出過(guò)多的成本。
謊言四：一些房地產(chǎn)商說(shuō)，我不為大眾生產(chǎn)住房，僅為少數(shù)高收入階層造房，賺的是他們的錢，不傷害窮人，而窮人的住房問(wèn)題丟給政府管好了。
這是典型的打著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的旗號(hào)發(fā)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的橫財(cái)。如果一個(gè)行業(yè)(競(jìng)爭(zhēng)性的)無(wú)力滿足大多數(shù)的產(chǎn)品需求，那這個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅不成熟，而且也不會(huì)成功。
謊言五：自住需求占多數(shù)就不會(huì)出現(xiàn)泡沫。
由于自住需求基本是鎖定的，不流動(dòng)的，投機(jī)資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實(shí)際上是少數(shù)操縱多數(shù)，而不可能是多數(shù)操縱少數(shù)。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于住房的自有率很高，許多城市都在八成以上，投資或投機(jī)性住房需求超過(guò)百分之十就會(huì)構(gòu)成泡沫。
謊言六：城市化是房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力。
像北京、上海這樣的大都市城市化，每年新增人口很少，例如二零零四年北京和上海僅分別新增人口37萬(wàn)人和31萬(wàn)人，其中還包括郊區(qū)人口農(nóng)轉(zhuǎn)居的部分，這樣的增長(zhǎng)率不可能造成房地產(chǎn)如此快的速度增長(zhǎng)。
謊言七：地荒論和地價(jià)決定房?jī)r(jià)論。
對(duì)北京、長(zhǎng)三角和廣東省的土地供應(yīng)所進(jìn)行的細(xì)致分析表明，中國(guó)的許多地方(包括五大重點(diǎn)地區(qū))根本就不存在土地供應(yīng)不足的問(wèn)題，“地荒論”是房地產(chǎn)商為了炒作住房所杜撰。
謊言八：“房?jī)r(jià)收入比”過(guò)高并不代表有泡沫，中國(guó)國(guó)情的土地極度稀缺，決定中國(guó)房?jī)r(jià)相對(duì)較高。
房?jī)r(jià)收入比是一種綜合性指標(biāo)，它不僅反映了房?jī)r(jià)可能過(guò)高，而且意味著消費(fèi)者的支付能力有問(wèn)題。房?jī)r(jià)收入比過(guò)高就是泡沫。
謊言九：房?jī)r(jià)不能跌，房地產(chǎn)業(yè)不能衰退。
對(duì)于一個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的產(chǎn)業(yè)而言，早點(diǎn)破比晚點(diǎn)破要好。
謊言十：房?jī)r(jià)增幅只要保持不超過(guò)GDP增幅，房地產(chǎn)就是健康的。
房?jī)r(jià)增幅與GDP增幅平衡，再加上房地產(chǎn)投資和消費(fèi)自身的增幅，顯然其增長(zhǎng)將比GDP高至少一倍以上，除了一定階段，房地產(chǎn)投資不可能長(zhǎng)期以高于GDP幾倍的增幅遞增。
(本文轉(zhuǎn)載自香港文匯報(bào))
