新一輪的全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要正在修訂的過(guò)程中，綱要能給房地產(chǎn)留多少份額？會(huì)不會(huì)導(dǎo)致地荒”，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)？國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)胡存智日前表示：房地產(chǎn)用地不存在控制問(wèn)題，“地荒說(shuō)”其實(shí)是在誤導(dǎo)百姓。
國(guó)土資源部公開(kāi)駁斥“地荒說(shuō)”已有多次。去年夏天，該部副部長(zhǎng)鹿心社在接受央視訪(fǎng)問(wèn)時(shí)說(shuō)，一些利益集團(tuán)利用國(guó)家土地從緊政策別有用心”地宣揚(yáng)“地荒論”，在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
官方出面駁斥“地荒論”，無(wú)非想平抑房?jī)r(jià)，或者將房?jī)r(jià)上漲的責(zé)任趕出管轄范圍。可惜的是，購(gòu)房者對(duì)管理部門(mén)的說(shuō)辭已產(chǎn)生排拒心理；在土地問(wèn)題或者房?jī)r(jià)等問(wèn)題上，他們似乎更愿意相信坊間傳言。原因很簡(jiǎn)單：你連“別有用心”者是誰(shuí)都不披露，連政府土地規(guī)劃的內(nèi)容都不愿向民眾公開(kāi)，誰(shuí)會(huì)相信你所表的決心所說(shuō)的數(shù)字？民眾的不知情擴(kuò)大了坊間流言的生存空間。
即便信息披露無(wú)懈可擊，“地荒論”徹底破產(chǎn)，房?jī)r(jià)就一定能夠被平抑嗎？恐怕很難。
中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，歸根結(jié)底是出在土地使用管理體制上。新一輪土地規(guī)劃的突出特點(diǎn)就是要統(tǒng)籌好農(nóng)用地、建設(shè)用地等各類(lèi)用地的規(guī)模。但我的疑問(wèn)是：農(nóng)用地如何統(tǒng)籌？誰(shuí)來(lái)決定農(nóng)用地的命運(yùn)？如果農(nóng)用地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中的成本降不下來(lái)，那么，由征用農(nóng)用地而來(lái)的房產(chǎn)成本又怎么可能下降？
相信大多數(shù)人都堅(jiān)定地認(rèn)為，在中國(guó)，土地是國(guó)家的；開(kāi)發(fā)商手中的建設(shè)用地，是從政府手中拍賣(mài)而來(lái)，并且買(mǎi)來(lái)的只是70年使用權(quán)。這話(huà)后半句沒(méi)錯(cuò)，但是前半句就有商榷之必要了。如果摳字眼的話(huà)，按照中國(guó)的法律法規(guī)，城市土地是國(guó)家的，而農(nóng)村土地卻是集體的；農(nóng)村土地只有在國(guó)家合法征用后才能被收歸國(guó)有。
現(xiàn)在的農(nóng)民集體所有的土地，必須經(jīng)過(guò)政府征用這一關(guān)，才能轉(zhuǎn)化為房屋開(kāi)發(fā)用地。其背后的含義，是否決了農(nóng)民合作集體有權(quán)處置自己的最重要的財(cái)產(chǎn)土地的權(quán)利。由政府征地，表面上是便于規(guī)范，但也因此衍生出延長(zhǎng)土地交易鏈條、增加交易成本和土地尋租空間的頑疾。
如果農(nóng)地都由農(nóng)民集體直接處置，上面那些無(wú)謂的成本支出就可以避免。土地成本下降，房?jī)r(jià)自然“水落船低”；城市周邊房?jī)r(jià)降低，必然會(huì)帶動(dòng)城區(qū)房?jī)r(jià)的回落。
這并不是異想天開(kāi)，現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)存在。筆者曾參與過(guò)一次對(duì)成都市郊城鄉(xiāng)一體化建設(shè)情況的采訪(fǎng)。在一個(gè)遠(yuǎn)郊村落，我們獲悉，農(nóng)民們成立了一家土地經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司(以村社為股東，以參與農(nóng)民為“股民”)，直接與開(kāi)發(fā)商和租用土地的企業(yè)打交道，獲得了很可觀(guān)的收益；而開(kāi)發(fā)商和企業(yè)也認(rèn)為，直接從農(nóng)民手中獲得土地，比從政府手中拍賣(mài)所得，要便宜不少。這一例子起碼提醒我們，降低交易尋租空間與增加農(nóng)民收入、降低房?jī)r(jià)之間具有不可忽視的正相關(guān)性，市場(chǎng)各方可以共贏(yíng)。在法律上同樣不存在障礙，農(nóng)民組織公司出售集體用地，依然能夠受到相關(guān)法律的制約。而政府在其中所要做的，就是負(fù)起公共保障與稅務(wù)、財(cái)務(wù)監(jiān)督之職，使農(nóng)民的身份轉(zhuǎn)變過(guò)程盡量安全、平穩(wěn)。
單從控制房?jī)r(jià)這個(gè)角度說(shuō)，也極有必要考慮變革目前效率不高而成本奇高的土地出讓管理辦法，盡量地減少中間環(huán)節(jié)，降低建設(shè)用地成本，進(jìn)而從根本上使目前畸高的房?jī)r(jià)趨于合理。如此，“地荒論”才能不攻自破。
(來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：朱達(dá)志）
