中新網(wǎng)8月30日電 今日出版的《中華工商時報》刊載評論文章指出，建立什么樣的住房制度，需要實行相應(yīng)的土地出讓制度；改革土地出讓制度，需要首先搞清楚政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)怎樣的住房保障責(zé)任，土地出讓制的改革需要從長計議。
文章指出，“8·31大限”兩周年了。總結(jié)兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的思路，大致可以看出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已從開始時的降低房價漲幅，轉(zhuǎn)變?yōu)橹匦陆⒎康禺a(chǎn)開發(fā)體制，重新確定房地產(chǎn)業(yè)游戲規(guī)則，調(diào)控手段也從調(diào)控供應(yīng)到調(diào)控需求，再到調(diào)控結(jié)構(gòu)，日趨多元化。
其中，第一次作為宏觀調(diào)控手段出現(xiàn)的土地，其游戲規(guī)則的變化尤其顯著。概括來說，主要表現(xiàn)在幾個方面：一是土地供應(yīng)方式，從以拍賣為主轉(zhuǎn)向以招標(biāo)為主；二是土地審批權(quán)限進(jìn)一步向上集中；三是建立國家土地督察制度，對各省、直轄市、自治區(qū)及計劃單列市的土地審批利用進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管；四是土地供應(yīng)對象從以商品房為主，向以中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等為主轉(zhuǎn)移；五是土地出讓金的分配，從地方政府占用為主，變?yōu)榈胤胶椭醒牍蚕恚⑾虮徽鞯剞r(nóng)民傾斜，同時土地出讓金的管理，實行收支兩條線；六是加大了對閑置土地的處置力度。除此之外，還有一些針對開發(fā)區(qū)及工業(yè)用地等的政策出臺。
就在“8·31”兩周年即將到來之際，全國人大常委會再次審議了《物權(quán)法》草案，其中，圍繞70年土地使用權(quán)到期后，土地及房產(chǎn)處理出現(xiàn)的爭論，特別引人注目。已有人大常委會委員提出，70年住宅使用權(quán)期滿后應(yīng)慎收土地使用費，并傾向于讓原土地使用者無償使用直到地上房產(chǎn)滅失，他們的理由是制定法律應(yīng)具有前瞻性。
應(yīng)該說，這些委員的意見是有遠(yuǎn)見卓識的。相比人大常委會委員們的遠(yuǎn)見，目前的土地調(diào)控也應(yīng)從長計議，不拘泥于眼前的治標(biāo)，而應(yīng)尋求更遠(yuǎn)的治本之策。
文章指出，土地是不可再生的寶貴資源，中國人多地少的國情決定我們不能無節(jié)制地開發(fā)土地資源，因此，對土地出讓附加戶型面積價格等條件、對購買多套住宅、對投資住宅、對外資購買住宅等加以限制是非常必要的。
眾所周知，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地屬于國有資產(chǎn)，通過開發(fā)購買商品房，政府、開發(fā)商及購房者都參與了國有資產(chǎn)的第一次分配，因此，國家應(yīng)該盡可能地保證首次分配的公平性。
通過拍賣出讓國有土地的弊端在于，地方政府為了獲得更多的土地收益往往做高價格，這也是這些年為何商品房開發(fā)一枝獨秀、價格高企的本質(zhì)原因，在這個過程中，國有土地收益大量流失，很多有權(quán)參與分配的主體不僅被剝奪了應(yīng)有的權(quán)利，而且要付出更大的代價去獲得基本的居住權(quán)。
文章強調(diào)，建立什么樣的住房制度，需要實行相應(yīng)的土地出讓制度，住房制度改革時設(shè)計的住房制度是高收入者購買商品房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房，低收入者租住廉租房。政府要通過無償拿出土地，限制開發(fā)商利潤的方式，來為廣大的高收入以外的人群提供住房保障。如果嚴(yán)格實行這樣的制度，那么用于商品房開發(fā)的土地供應(yīng)量應(yīng)該不會太大，而價格理應(yīng)更高，因為只有這樣，才能保證一次分配的公平性。這樣做，也不會影響絕大多數(shù)購買經(jīng)濟(jì)適用房的老百姓。
從目前實施的保障中低價位商品房的土地供應(yīng)等政策來看，中央政府已經(jīng)把房地產(chǎn)開發(fā)從以開發(fā)商為主體，變?yōu)橐哉疄橹黧w，而這次的方式不是限制開發(fā)商的利潤，而是限制政府的土地收益。政府已經(jīng)犧牲了部分土地收益，但顯然，這樣的做法，已從原來無償提供土地的住房保障制度上倒退了。而改拍賣為招標(biāo)，更容易形成交易黑幕，使得已經(jīng)形成的土地交易公開化面臨威脅。在政府壟斷土地一級開發(fā)的情況下，獲得土地的企業(yè)更有可能是從事一級開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)。另外，如何將一次分配與將來可能實施的住宅永久土地使用權(quán)(二次分配)銜接起來，也是應(yīng)該考慮的問題。
因此改革土地出讓制度，需要首先搞清楚政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)怎樣的住房保障責(zé)任，搞清楚我們應(yīng)該實行怎樣的住房制度。
