北京樓市新政滿月:新盤成交上漲、優(yōu)惠回收
樓市“930新政”滿月之際,北京新房市場成交熱度持續(xù)。10月30日,北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn),當(dāng)前北京新房項目銷售策略發(fā)生了顯著變化:不少樓盤明確提出即將在月底收回既有優(yōu)惠,更有開發(fā)商為了沖刺全年回款任務(wù),開始縮短籌資周期。這樣的底氣來自新房市場成交的走高:10月截至27日,北京新建商品住宅的總成交量已達(dá)到4042套,環(huán)比上漲43.5%,已經(jīng)超過9月全月水平。
優(yōu)惠10月底收回
11月和12月,作為房企全年業(yè)績沖刺的關(guān)鍵時期,往年總是伴隨著一系列積極的營銷活動,其中打折促銷尤為常見。然而,今年北京新房市場的情況卻有所不同。在北京“930新政”落地滿月之際,北京商報記者走訪多處新盤項目發(fā)現(xiàn),房企對于年底沖刺的反應(yīng)顯得較為平靜,沖刺方案的制定也并不積極。
長安玖章樓盤項目的置業(yè)顧問李淼透露,該項目在今年9月28日首次開盤后,迅速趕上了北京“930新政”的落地,并迎來了“十一”假期的客流高峰。再經(jīng)過10月的消化,首次開盤的3棟50余戶房源所剩已經(jīng)不多。雖然預(yù)計在10月30日會新開盤一棟樓,但李淼表示,在房源增加的情況下,或許會有優(yōu)惠活動隨之上線,但目前還暫未接到公司關(guān)于沖刺優(yōu)惠活動的消息。
類似的情況也發(fā)生在長安源境項目。據(jù)了解,該項目在今年9月21日開盤后,除了5天內(nèi)交齊首付款可享受9.7折的基礎(chǔ)上再額外享受2個點的開盤優(yōu)惠折扣外,再無其他優(yōu)惠。置業(yè)顧問馬良透露,這2個點的開盤優(yōu)惠折扣也因為活動期限到達(dá)截止時間,即將在10月底收回。最主要原因在于在售戶型108、110、145平方米房源已基本售罄,且作為主力戶型的125、129平方米房源也僅有部分可選。同時,馬良也表示,目前還未收到年底營銷活動的消息。
在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來,房企在10月底決定收回樓盤價格優(yōu)惠,主要由于這些房企所在區(qū)域或片區(qū)的樓盤庫存量可能已經(jīng)降至合理水平,因此無需再通過降價促銷來減少庫存。其次,該區(qū)域的供求關(guān)系可能已恢復(fù)平衡,即供應(yīng)與需求相當(dāng),這種情況下,開發(fā)商往往有漲價的預(yù)期。
與此同時,也有樓盤項目考慮到如果推出新的優(yōu)惠活動,可能會導(dǎo)致前期購房客戶的不滿。中建玖玥府的楊迪表示,目前該項目的優(yōu)惠沒有明顯變化,暫時不會考慮推出大力度的優(yōu)惠,年底的活動也主要圍繞維系業(yè)主答謝進(jìn)行策劃。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示,隨著市場基本面的改善和需求的升溫,開發(fā)商需要在銷售速度、回款速度和利潤之間找到更佳的平衡點。因此,綜合考慮這兩個方面,很多開發(fā)商可能不再提供更大力度的優(yōu)惠折扣,而是轉(zhuǎn)而采用其他營銷手段來加速項目銷售和回款。
縮短付款周期
正如郭毅所言,隨著開盤房源的熱銷和庫存量的“告急”,更多的房企在即將到來的年底調(diào)整了營銷策略,將重心轉(zhuǎn)移到回款上。
北京商報記者了解到,星宸和煦和保利天匯新盤項目在今年享受到了多輪政策紅利,絕大多數(shù)房源已基本售罄。在這些項目的銷售經(jīng)理看來,回款比將所剩房源出售顯得更為重要。
保利天匯的置業(yè)顧問王永秋表示,該項目房源總量為826套。截至10月29日,已經(jīng)售出750套房源,僅剩76套房源可供購房者選擇。由于房源總價偏高,在800萬—1500萬元,在前幾個月,提供給購房者籌措首付資金的時間較為寬裕,最多可以預(yù)留3個月的時間。隨著市場回暖和所剩房源不多,年底回款要求較高,項目也隨之調(diào)整了銷售策略,將籌資周期縮短至1個月。
同樣做出調(diào)整的還有星宸和煦項目。該項目銷售經(jīng)理劉倨任介紹,當(dāng)下的優(yōu)惠和之前基本一致,但付款賬期要緊一些?,F(xiàn)在正常給的付款周期都是7天交齊首付,當(dāng)月網(wǎng)簽。此前,付款賬期可以給到2個月的時間。
通過縮短付款周期,促使購房者在認(rèn)購后盡快付齊首付并完成網(wǎng)簽,從而將認(rèn)購客戶轉(zhuǎn)化為真實買家是當(dāng)下熱銷項目的共同選擇,這也恰恰更有利于開發(fā)商的資金回籠。
對此,郭毅認(rèn)為,這樣的銷售策略是得到政策支持的。以北京為例,在大幅下調(diào)首付比例的前提下,首付門檻對購房者而言不再是重大障礙??赡艽嬖诘膯栴}是購房者從風(fēng)險和負(fù)擔(dān)考慮,傾向于多付首付、少貸款,因此他們需要更長的首付籌措時間。針對這一點,各開發(fā)商采取了不同的策略,與購房者進(jìn)行靈活協(xié)商,力求在購房者獲得所需時間的同時,也保障開發(fā)商的回款速度,從而實現(xiàn)雙方的最佳利益平衡。
縮短籌資周期的同時,曾經(jīng)是熱銷樓盤善用的“購房前驗資”并沒有被明確提及,但溝通時,置業(yè)顧問也會看似不經(jīng)意地問出購房者的啟動資金情況。
李淼承認(rèn),這主要是因為項目戶型面積較大,首付金額較高,以最小的183平方米戶型舉例,首付就要200余萬元,對于普通家庭來說負(fù)擔(dān)較大,需要通過置換房產(chǎn)才能滿足。即便如此,在政策利好下,該戶型房源在開盤一個月的時間里,已經(jīng)賣到僅剩下40余套房源。對于剩下的房源,公司要求5天就要交齊15%的首付,最多也就延長到10天,還要配合網(wǎng)簽。李淼直言,之前雖然也是5天,但執(zhí)行規(guī)定并不嚴(yán)格?,F(xiàn)在如果超過5天,置業(yè)顧問就要被罰款。所以現(xiàn)在都會提前詢問購房者現(xiàn)金情況,確實無法在規(guī)定期限內(nèi)交齊首付的就不考慮簽單了。
簽約量有望翹尾上揚
優(yōu)惠的收回甚至漸起的隱形驗資,都在說明市場的轉(zhuǎn)好,這一點從數(shù)據(jù)上也獲得了支持:北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,截至10月28日,北京新建商品住宅網(wǎng)簽量4227套,環(huán)比增長42.7%,已超過9月全月3237套的網(wǎng)簽量。
郭毅指出,這一增長部分得益于新政策的推動,特別是北京“930新政”的出臺,激勵了一些潛在購房者采取行動。然而,由于首付資金未到位或?qū)κ袌龀钟^望態(tài)度,這些購房者并未立即網(wǎng)簽,而是選擇先支付定金鎖定房源。針對這類觀望者,“930新政”通過增強市場信心和降低首付比例,有效減輕了他們的經(jīng)濟壓力,從而顯著促進(jìn)了新房市場的網(wǎng)簽。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪判斷,當(dāng)前政策效應(yīng)仍在,房貸利率水平處于歷史較低水平,這有助于降低購房者的貸款成本,刺激市場需求,進(jìn)而帶動新房市場升溫。“銀十”總體表現(xiàn)可觀,累計成交同環(huán)比趨勢持續(xù)正增。
對于市場的火熱情況是否會延續(xù),易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示,網(wǎng)簽量的升高充分表明當(dāng)前市場潛力已被激活,激增的現(xiàn)象反映出一系列政策積極且有效。反過來,部分購房者因擔(dān)心房價上漲而加快網(wǎng)簽速度。因此,后續(xù)市場態(tài)勢與政策效應(yīng)的釋放密切相關(guān)。同時,由于基本面總體呈改善趨勢且需求存在,這一趨勢在很大程度上在11月、12月能夠得到相應(yīng)的保持。
郭毅對于嚴(yán)躍進(jìn)的觀點表示了認(rèn)同,并進(jìn)一步從未來市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行了闡述。郭毅認(rèn)為,從未來市場的發(fā)展趨勢來看,核心關(guān)注點在于“930政策”后認(rèn)購的客戶能否迅速進(jìn)入簽約狀態(tài),這將直接助力年底成交量的持續(xù)翹尾。從當(dāng)前一線市場的情況來看,二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的拉升。對于那些計劃賣舊買新的購房人群而言,他們可以相對快速地騰挪出資金和購房資格。這一變化將加速他們新房認(rèn)購向網(wǎng)簽的轉(zhuǎn)化,進(jìn)一步推動新房市場的活躍。因此,整體來看,今年底無論是新房市場還是二手房市場,都有望出現(xiàn)簽約量翹尾的市場局面。
北京商報記者 王寅浩 李晗
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