收緊商品房預(yù)售金監(jiān)管 房?jī)r(jià)能降嗎？

　　本周，一則關(guān)于“北京正在研究出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法”的消息攪動(dòng)了京城樓市一汪秋水。商品房預(yù)售資金監(jiān)管并不是一個(gè)新事情，北京也并不是第一個(gè)提出監(jiān)管預(yù)售款的城市，但在眼下正是樓市博弈雙方暗戰(zhàn)的階段，對(duì)于一直靠“八個(gè)鍋七個(gè)蓋”賺大錢(qián)的開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售房款監(jiān)管這一招的殺傷力很強(qiáng)。強(qiáng)到有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為“后果嚴(yán)重，應(yīng)該很難出臺(tái)這樣的政策”。

　　傳房企將不能直接收存預(yù)售金

　　據(jù)媒體報(bào)道，正在研究制定的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容包括三點(diǎn)：首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)；第三，開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

　　此外，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰還在博客中透露，《暫行辦法》明確“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付�！�

　　對(duì)于目前流傳的《暫行辦法》內(nèi)容，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)人士表示，許多內(nèi)容已經(jīng)是很早之前的了，和目前正在研究的細(xì)節(jié)有了出入。但由于監(jiān)管辦法尚未出臺(tái)，有關(guān)人士表示，目前不便透露具體內(nèi)容，具體監(jiān)管辦法一直在研究之中，但目前尚無(wú)出臺(tái)時(shí)間表。

　　力圖確保資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)

　　多位業(yè)內(nèi)人士都對(duì)記者表示，北京擬監(jiān)管預(yù)售金的說(shuō)法由來(lái)已久，但一直沒(méi)有執(zhí)行。而在今年4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中提出，“各地要加強(qiáng)完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。”

　　據(jù)知情人士透露，因?yàn)橛凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)部通知精神，北京也在積極落實(shí)，研究制定預(yù)售金監(jiān)管辦法，并在5月舉行過(guò)包括部分開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的小范圍座談。有關(guān)媒體報(bào)道出來(lái)的內(nèi)容也應(yīng)該是這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商獲知的內(nèi)容。

　　對(duì)于監(jiān)管預(yù)售金的初衷，陳云峰認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管的最大作用是保證房地產(chǎn)項(xiàng)目資金安全，避免資金挪用帶來(lái)的工期拖延，保證工程進(jìn)度，防止開(kāi)發(fā)商卷款走人的惡性事件。

　　預(yù)售金被監(jiān)管或打亂房企開(kāi)發(fā)模式

　　對(duì)于熟悉房地產(chǎn)運(yùn)行的人來(lái)說(shuō)，預(yù)售金監(jiān)管的影響絕不只是保證資金安全和工程進(jìn)度。預(yù)售金對(duì)于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)具有特殊重要的意義。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，1-7月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金為2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款為707.8億元，下降45.5%；自籌資金為963.8億元，增長(zhǎng)1.2倍；定金及預(yù)收款為771億元，與上年同期持平。

　　定金及預(yù)收款在房企項(xiàng)目到位資金中所占比例接近1/4。金融貸款比例已經(jīng)低于自籌資金和定金及預(yù)收款所占比例。更為重要的是，預(yù)售金對(duì)于房企的意義不僅是在單個(gè)項(xiàng)目上，更在于補(bǔ)充整個(gè)資金鏈，保證拿地、還貸、開(kāi)發(fā)等整個(gè)資金鏈條的通暢。