商品房預(yù)售金監(jiān)管須全國協(xié)同

　　《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》12月1日施行。今后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，嚴禁開發(fā)商直接收存預(yù)售金。對一直抱有博弈念頭的開發(fā)商來說，這一辦法無疑是重量級調(diào)控砝碼。

　　過去幾年，商品房預(yù)售資金一直是開發(fā)商的保鏢。這筆錢本來不該濫用，卻經(jīng)常被用于炒地、囤地，而新獲得的地塊，又成為貸款抵押品。由此產(chǎn)生的問題是，工程款可能突然中斷，導(dǎo)致工程質(zhì)量下降甚至成為爛尾樓，危害購房者利益。而被挪用的資金投入市場后，成為地王頻出的重要抬轎者，刺激購房者的心理預(yù)期和房價的非理性飛漲。

　　將商品房預(yù)售資金存入專用賬戶，在限制開發(fā)商資金違規(guī)流轉(zhuǎn)的同時，削弱了開發(fā)商的資金實力，降低了開發(fā)商憑恃豐沛資金與調(diào)控政策博弈的本錢。新措施無疑將提高開發(fā)商配合調(diào)控政策的主觀能動性。

　　此外，政府對于預(yù)售資金的有效管理，豐富了政府的調(diào)控手段。此前，盡管政策三令五申，但開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于監(jiān)管乏力。預(yù)售資金管理強化后，開發(fā)商必須考慮一旦違規(guī)預(yù)售資金可能被扣罰、或停止網(wǎng)簽等風(fēng)險。違規(guī)成本的大大抬高，實際上提高了調(diào)控政策的落地機會。

　　可以預(yù)期，預(yù)售資金管理新政將迫使開發(fā)商作出應(yīng)對。在銀行貸款從緊和預(yù)售資金不能挪用這兩道繩索下，目前仍在觀望市況、期待風(fēng)向轉(zhuǎn)變的開發(fā)商們，無法再坐得住，如想回籠資金，就必須加快銷售，囤樓惜售難以延續(xù)。

　　在多重政策壓力下，商品房預(yù)售金監(jiān)管的強化，可能會成為壓低房價的那一根稻草。

　　但是，不同的開發(fā)商對新政的抗壓性不同。相對而言，實力較弱的開發(fā)商，將被迫采取與調(diào)控政策方向趨同的應(yīng)對方式，而大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)由于資金全國調(diào)用，仍可作出規(guī)避動作。比如，可以調(diào)用沒有實施預(yù)售金監(jiān)管的地方分公司應(yīng)急，以繼續(xù)保持與調(diào)控政策博弈的能力，尋求更高利潤的獲取機會。

　　從這個角度說，北京市商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的政策，只能取得有限效果。即使中小開發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略，房價低頭也難成趨勢。從最終調(diào)控目標來說，類似政策只有全國協(xié)同執(zhí)行，才有望盡早達到目標。 特約評論員徐立凡