展望"十二五"稅改：房產(chǎn)稅能否成為樓市穩(wěn)定器

　　在房地產(chǎn)調控愈加嚴厲的敏感期，每一次關于房產(chǎn)稅的消息都會引起樓市波動，即便消息并不一定準確。

　　唯一確定的，是推進房產(chǎn)稅的改革方向。9月29日，有關部門出臺新一輪調控政策時明確提出，“加快房產(chǎn)稅改革試點工作，并推廣到全國�！�10月底，中央關于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出，“研究推進房地產(chǎn)稅改革”。

　　幾乎同時，深圳、重慶和上海傳出準備推出房產(chǎn)稅的消息，有的甚至已確定了稅率，言之鑿鑿。盡管在全國范圍內推出房產(chǎn)稅的條件還不成熟，但經(jīng)過近7年的“空轉”，個別城市試點準備工作已經(jīng)成熟。

　　房產(chǎn)稅，正漸行漸近。

　　為什么要開征房產(chǎn)稅？

　　——“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可在一定程度上限制投機需求，但稅負容易轉嫁給購買者，變相推高房價

　　“房產(chǎn)稅改革主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，類似于此前人們常說的物業(yè)稅。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌告訴記者，目前我國房地產(chǎn)稅收主要在三個環(huán)節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收，交易環(huán)節(jié)則包括契稅、印花稅、二手房轉讓的營業(yè)稅等，種類較多。但保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，且事實上征收率較低。

　　而房地產(chǎn)市場上之所以投資投機成風，造成房價過快上漲，一個很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。在房價上漲的預期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價而沽。其結果不僅放大了房地產(chǎn)市場的供求矛盾，而且導致大量房屋空置，二手房市場發(fā)展緩慢，房屋租賃市場供應短缺，房價和房租都居高不下。

　　2003年以來的數(shù)次房地產(chǎn)市場調控，稅收都是重要的調節(jié)工具。但這種調節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，如對5年以內的二手房交易征收5.5%的營業(yè)稅等。這種“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地產(chǎn)市場供求失衡的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅負十分容易轉嫁給購買者。如北京的二手房交易市場上，賣方提出的都是“凈得價”，所有稅費都由買方承擔，實際上反而增加了購買成本，變相推高了房價，卻沒有起到抑制投機的作用。

　　全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗認為，盡快開征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，可以有效遏制投機。同時，又可以讓大量空置房進入二手房市場和租賃市場，從而增加供應，緩解總體供需矛盾�！案鶕�(jù)各國的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅是政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的最主要經(jīng)濟手段。”賀鏗說。

　　顧云昌表示，開征房產(chǎn)稅也可以為地方政府提供較為穩(wěn)定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財政過度依賴土地出讓金的狀況。土地財政不是長久之計，通過征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅來增加地方的收入，更加合理、穩(wěn)定、細水長流，也體現(xiàn)了社會公平。未來，房地產(chǎn)稅逐步取代土地出讓金是有可能的。

　　會不會增加普通百姓負擔？

　　——應該采取累進稅率，在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高

　　盡管征收房產(chǎn)稅對穩(wěn)定市場和財稅制度改革都有好處，但征稅消息一出，不僅開發(fā)商和樓市投資者擔心，普通老百姓也很不安。

　　今年6月，張洋在北京東四環(huán)外的青年路附近買了一套50平方米的小戶型二手房，總價約120萬元。盡管是首套房，但營業(yè)稅、契稅、中介費等各種稅費加起來，將近9萬元�！斑@還是在中介做了陰陽合同，如果不避稅，所有稅費要十幾萬元�！睆堁笳f。加息以后，明年起他每月要還近4000元房貸，如果再征每年1%的房產(chǎn)稅，相當于每個月要多花1000元�！盀榱诉@么小的房子，負擔太大了�！�

　　“享有適當?shù)淖》渴敲總�公民的權利，一個家庭擁有一定面積、套數(shù)之內的房產(chǎn)是合理的，應該免稅�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心有關專家表示，征收保有環(huán)節(jié)稅，應該采取累進稅率，在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高，持有成本也相應的越高。一般來說，世界各國房產(chǎn)稅率大多不超過1%。如果是首套房、中小戶型就應該免征房產(chǎn)稅，或者以極低的稅率征收，不增加普通百姓的居住支出。

　　在開征房產(chǎn)稅的同時，還應綜合考慮房產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的稅負。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價值，而交稅的則是家庭或個人，這就導致部分低收入家庭可能出現(xiàn)支付能力不足。從國外經(jīng)驗看，應當在出臺房產(chǎn)稅的同時，建立系統(tǒng)的減免稅制度。

　　專家強調，除了對首套房、中小戶型應該減免房產(chǎn)稅以外，對用于出租的普通住宅也應該慎重征收房產(chǎn)稅。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部分析師張月介紹，當前北京普通住宅租賃市場供需比為1∶3左右，也就是說普通租賃房源處于較嚴重的供不應求狀態(tài)。一旦征收物業(yè)稅，業(yè)主持有成本增加，很容易導致出現(xiàn)兩種現(xiàn)象：一是業(yè)主出租意愿降低，由租轉售造成普通租賃房源進一步短缺，租金上漲；另一種可能是業(yè)主直接將物業(yè)稅征收成本分攤到租金中，直接導致普通住宅租金上漲。因此，建議對用于租賃的普通住宅通過先征后返等形式實行房產(chǎn)稅減免。

　　房產(chǎn)稅征收方式是否得當，也直接關系到居民切身利益。從理論上講，房產(chǎn)稅是需要個人申報、到稅務部門繳納的，但我國居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習慣。為了避免可能因此導致的房產(chǎn)稅征收率過低的問題，有城市在試點方案中提出，對沒有按時繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買賣。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來是持有環(huán)節(jié)的稅負就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅負，從而又很可能轉嫁到購房者身上。如何避免這一問題？值得各方探討。

　　怎樣積極穩(wěn)妥地推進？

　　——確保房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)公正、公平，建立協(xié)調機制，整合征管資源

　　“房產(chǎn)稅改革的實施難度非常大�！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認為，這一改革涉及中國地方財稅體制的長期制度建設，要積極穩(wěn)妥持續(xù)向前推進，不能操之過急。房產(chǎn)稅的征收方式、應納稅范圍、稅基、稅率等，應該與開征房產(chǎn)稅的目的相一致，實施過程中要遵循簡單、公平、有效率等基本原則。

　　房地產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)價值計稅，可房產(chǎn)價值卻是不斷變化的。確保房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)公正、公平，需要一大批專業(yè)機構和專業(yè)評估人員。“設置評估機構是房產(chǎn)稅改革的重要一環(huán)，但目前關于如何設置評估機構意見還不統(tǒng)一�！� 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的一位專家建議，應該在政府主導下，通過招投標方式利用社會評估資源，組建非營利性的評估機構，或者由稅務機關委托政府其他部門所屬的評估機構實施房地產(chǎn)價值的評估。有條件的大城市可以參考中國香港和新加坡的模式，在財政和稅務部門內部建立專門的房地產(chǎn)稅評估征收機構。

　　推進房產(chǎn)稅改革，居民住房的準確信息尤為重要。但當前大多數(shù)城市缺乏完善的住房統(tǒng)計信息，如果連居民家庭的住房面積、套數(shù)等基本情況都無法弄清，不可能有效征收房產(chǎn)稅。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一建議，準備試點房產(chǎn)稅的城市應盡快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動態(tài)數(shù)據(jù)庫。

　　還有專家指出，實施房產(chǎn)稅改革，需要有關管理部門建立起有效的協(xié)調機制。建議房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、民政、公安等部門盡快“聯(lián)網(wǎng)”，實現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)交換、信息共享制度，整合征管資源，提高征管效率，簡化程序，降低成本。

　　“從短期看，房產(chǎn)稅穩(wěn)定市場預期的作用更大�！� 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長聶梅生認為，房產(chǎn)稅出臺，哪怕只是明確征收的對象和方式，都將在很大程度上穩(wěn)定人們的預期，遏制短期房價上漲。（本報記者　王煒）