監(jiān)管預(yù)售款掐的是資金鏈 定會(huì)影響樓市走向預(yù)期

　　十月下旬，北京市住建委等三部門(mén)發(fā)布對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的辦法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，宣布自12月1日起，商品房預(yù)售資金必須全部存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得直接收存。

　　《辦法》的主要特點(diǎn)是，規(guī)范市場(chǎng)、并要保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，而不是讓地產(chǎn)商再用來(lái)拿地。這對(duì)于保障購(gòu)房人不會(huì)因地產(chǎn)商挪用購(gòu)房款，導(dǎo)致房屋不能按時(shí)收樓，以及在此過(guò)程中相關(guān)權(quán)益的保護(hù)有正面作用。但地產(chǎn)商的營(yíng)運(yùn)資金被收緊，是顯而易見(jiàn)的。

　　本輪樓市調(diào)控已近一年，在房屋的供應(yīng)環(huán)節(jié)，監(jiān)管部門(mén)一直重點(diǎn)調(diào)控和“特別關(guān)照”的，就是開(kāi)發(fā)商的資金鏈條。

　　近10年來(lái)，地產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張，主要得益于1997年開(kāi)始實(shí)行的住房制度改革與全面市場(chǎng)化和快速而持續(xù)的城鎮(zhèn)化。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)“賣(mài)樓花”的預(yù)售制度、以及銀行業(yè)“按揭”制度深度介入與支持的“杠桿化”，放大了地產(chǎn)資金的開(kāi)發(fā)能力、財(cái)富效應(yīng)與銀行、地產(chǎn)兩大行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　地產(chǎn)商杠桿化經(jīng)營(yíng)的全套功夫，完全來(lái)自于香港同行，但內(nèi)地地產(chǎn)商們將企業(yè)快速膨脹的這個(gè)秘笈應(yīng)用和發(fā)揮到了極致�！百Y金鏈”和“杠桿化”經(jīng)營(yíng)，是地產(chǎn)商快速擴(kuò)張和膨脹的不二法門(mén)。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本年到位資金3938.8億元，預(yù)售資金占比高達(dá)25.9%。如此看來(lái)，北京市的這一招，顯然是在針對(duì)地產(chǎn)商拿預(yù)售資金來(lái)盲目圈地、爭(zhēng)奪地王等行為。

　　按照常理分析對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管，肯定會(huì)影響地產(chǎn)商和買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。從房屋供給的角度來(lái)看，則會(huì)對(duì)捂盤(pán)行為帶來(lái)直接的現(xiàn)金流壓力，會(huì)對(duì)在建樓盤(pán)的資金供應(yīng)和質(zhì)量、工程進(jìn)度保證等帶來(lái)正面作用，中長(zhǎng)期來(lái)看，還將延緩及影響地產(chǎn)商的拿地、開(kāi)發(fā)、擴(kuò)張速度。因?yàn)榱鲃?dòng)性的影響和壓力，地產(chǎn)商唯有降價(jià)以求快速銷(xiāo)售回款，保證足夠資金竣工。不少拖延開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)，也將會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，使得市場(chǎng)可能在短期增加大量供應(yīng)。

　　在流動(dòng)資金部分減少的前提下，地產(chǎn)商若想要維持之前的擴(kuò)張速度，勢(shì)必增加營(yíng)運(yùn)成本和代價(jià)，逼迫地產(chǎn)商必須要另尋資金出路，包括引入基金、信托、股權(quán)和債權(quán)式的融資，以及海外融資。

　　綜合來(lái)看，監(jiān)管預(yù)售房款會(huì)引發(fā)地產(chǎn)商現(xiàn)金流的進(jìn)一步緊張。盡管這會(huì)給外界留下諸如行政干預(yù)過(guò)細(xì)的印象，但沒(méi)有任何理由和證據(jù)去胡亂猜度，政府的相關(guān)部門(mén)必定要將地產(chǎn)商視作“假想敵”，必定要將其打入行業(yè)性虧損之境地。(鐘林 知名財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家)