在“70/90”政策下，過(guò)去“稀有”的小戶型，將出現(xiàn)“比比皆是”的新局面，對(duì)其價(jià)值度有必要重新評(píng)估。上海的小戶型從無(wú)到有，不斷升級(jí)換代，到2007年或?qū)ⅰ氨榈亻_花”。

　　投資價(jià)值不斷強(qiáng)化

　　提出小戶型概念至今已有五六年了。在市場(chǎng)上剛出現(xiàn)小戶型時(shí)，因其少所以“稀有”。最早的預(yù)測(cè)是上海需要10萬(wàn)套小戶型，而當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有小戶型產(chǎn)品，于是物以稀為貴，小戶型的平均價(jià)高于邊上的其他房型約20%左右。

　　而今，最早預(yù)計(jì)的總需求量，已經(jīng)被連續(xù)數(shù)年的供應(yīng)量所替代。許多大型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，一房的小戶型都占有一定的比例。市區(qū)超級(jí)大盤中遠(yuǎn)兩灣城從第一期至最后一期，均有一房小戶型產(chǎn)品推出，套數(shù)比例在10-15%。市場(chǎng)供應(yīng)量的不斷增加，已經(jīng)使小戶型產(chǎn)品失去了以往“稀有”的光環(huán)。

　　同時(shí)，由于房?jī)r(jià)連年的總體上升，使小戶型的購(gòu)買總價(jià)也在不斷攀升。以中遠(yuǎn)兩灣城為例，其62平方米左右的小戶型，最早的購(gòu)買總價(jià)在30萬(wàn)元不到，現(xiàn)在則在80萬(wàn)元以上。反觀租金，沒(méi)有明顯的上漲。不算裝修、家具和房屋折舊，投資回報(bào)率僅4%。

　　可以說(shuō)，按照目前的市場(chǎng)行情判斷，小戶型的投資價(jià)值在不斷弱化中，過(guò)分看中小戶型的投資性而買房，不一定能達(dá)到預(yù)期的心理價(jià)值。

　　自住需求仍在涌現(xiàn)

　　盡管目前市場(chǎng)上有一定數(shù)量的小戶型，但總數(shù)還在上升。特別是按照70%、90平方米以下的新規(guī)，不久的市場(chǎng)將出現(xiàn)一大批90平方米以下的小戶型，有可能其一年的供應(yīng)量會(huì)超過(guò)五六年的總和。那么，小戶型需求量是否還有這么多呢？

　　應(yīng)該說(shuō)是有的。從上海的家庭結(jié)構(gòu)看，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)已經(jīng)顯示，商品住宅內(nèi)的戶均人口只有2.2人。家庭人口在減少，而上海的總?cè)藬?shù)卻在增加，說(shuō)明住房戶數(shù)在增加，對(duì)住房的需求也在增加。而戶均人口的減少，小戶型盡管緊湊卻正合其用。

　　從置業(yè)觀念來(lái)說(shuō)，以往的一次購(gòu)房到位的想法，正被分年齡時(shí)段消費(fèi)的新觀念所替代。同時(shí)，高昂的房?jī)r(jià)也迫使不少消費(fèi)者從實(shí)際出發(fā)，或放棄地段求面積，或?yàn)榱顺鲂蟹奖阗?gòu)買小面積的住房。

　　從置業(yè)人群看，上海去年結(jié)婚登記人數(shù)達(dá)10萬(wàn)多對(duì)，比上年的登記量增長(zhǎng)了62.18%；去年辦理離婚手續(xù)的夫婦有3.7萬(wàn)多對(duì)，比上年增長(zhǎng)21.6%。結(jié)婚需要住房，離婚也要住房，這種現(xiàn)象在未來(lái)還將延續(xù)。子女就學(xué)購(gòu)房、外來(lái)大學(xué)生定居購(gòu)房、動(dòng)拆遷購(gòu)房等，都是小戶型的剛性需求所在。

　　從價(jià)格看，小戶型低總價(jià)具有優(yōu)勢(shì)，適合各類購(gòu)房人群。同時(shí)，小戶型產(chǎn)品的增多，將在一定程度因競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致價(jià)格下降，更有利于消費(fèi)者。小戶型轉(zhuǎn)手容易，也會(huì)是梯級(jí)消費(fèi)者的有利幫手。

　　如果說(shuō)過(guò)去幾年小戶型的投資價(jià)值為消費(fèi)者所看中的話，那么現(xiàn)在可以說(shuō)小戶型的自住價(jià)值正在回歸。過(guò)于強(qiáng)調(diào)投資而忽視了最基本的居住功能，那只是一種舍本求末的行為。在購(gòu)房消費(fèi)日趨理性的今天，值得引起注意。（記者 李淳）