上周，地產行業(yè)可謂風頭出盡。 首先，我國重點城市最新銷售數(shù)據(jù)明顯回暖。其次，美國商務部上周二公布的一項估算數(shù)據(jù)稱，2月份美國新開建房屋數(shù)量大漲22%，創(chuàng)下十九年來最大漲幅。由此，地產股借此機會出現(xiàn)大漲，全周地產指數(shù)大漲8.1%。機構如何看待地產股的走勢，本版選擇有代表性的四家券商機構的最新報告，以饗讀者。

　　分化加劇 龍頭公司更具優(yōu)勢

　　□ 銀河證券

　　2008年在行業(yè)整體運營環(huán)境惡劣，景氣下降的情況下，行業(yè)中的公司經(jīng)營狀況出現(xiàn)分化。2008年1-9月全國商品住宅銷售面積同比下降15.27%，銷售額下降15.5%。但是我們關注的上市公司的銷售狀況明顯好于全國平均水平。我們關注的39 家房地產上市公司銷售份額由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中萬科由2.28%上升至2.62%，保利地產由0.74%上升至1.04%。保利地產2008 年1-9 月銷售面積和金額仍分別上漲18%和17.95%。金地集團銷售金額同比增長11.68%。

　　在我們關注的39家房地產上市公司中，有12家2008年截至9月份的銷售額高于去年同期，其中華僑城和首開股份是由于整體上市和資產注入等特殊原因。

　　分析表明，在行業(yè)調整的情況下，龍頭公司的資金、產品和管理優(yōu)勢才能凸顯出來。在資金資源的爭奪上，龍頭企業(yè)更具有優(yōu)勢。在對A股上市的房地產行業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計中，我們看到在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標的集中度在逐步上升，前十大房地產公司占據(jù)了越來越多的銀行信貸資源。而在直接融資市場上的優(yōu)勢更為明顯，龍頭公司占據(jù)了近一兩年房地產企業(yè)IPO、增發(fā)和轉債發(fā)行的絕大部分。

　　同時，新進入者會迅速減少，一大批實力較弱的開發(fā)商會退出房地產行業(yè)或被有實力者兼并。房地產行業(yè)的企業(yè)數(shù)量會有所減少，產業(yè)集中度有望進一步提高。

　　從估值的角度看，目前房地產公司的估值均值較NAV仍有7%的折價。我們認為NAV估值法更適用于行業(yè)處于不景氣，規(guī)模小的項目公司。目前基于我國房地產行業(yè)長期仍然處于高速發(fā)展中，并且我們判斷房地產行業(yè)在2009年將會逐步復蘇，我們認為應該消除對NAV的折價，大型房地產公司的估值應該享有對NAV的溢價。從P/E估值看，目前地產公司2009年P/E在20倍。考慮到行業(yè)的見底回升，并且估值水平仍有上升空間，我們上調房地產行業(yè)評級為“推薦”。

　　我們主要推薦以下兩類公司：

　　1、長期推薦房地產龍頭公司。由于政府對于龍頭地產公司的政策傾斜，使在資金資源的爭奪上，龍頭企業(yè)更具有優(yōu)勢。尤其是目前房地產行業(yè)仍處于調整中，龍頭公司更是可以借調整進行資源的購并和整合，它們的市場份額將逐步增大。我們推薦招商地產、金地集團、保利地產和萬科。

　　2、一線城市中業(yè)績二線地產公司。我們認為深圳、廣州、北京、上海和重慶幾大一線城市特別是深圳和上海存貨壓力最輕，經(jīng)濟基本面更好、人口密集以及投資需求更穩(wěn)健等因素，這些城市需求增長將更為有力和持續(xù)。因此我們推薦在這些城市具有可售項目的二線公司。這類地產公司如中華企業(yè)、上實發(fā)展、華發(fā)股份、冠城大通、億城股份、首開股份、中糧地產。

　　最壞時候已去 政策導向決定市場復蘇速度

　　□ 齊魯證券

　　經(jīng)歷2008年地產市場的大幅下滑之后，我們覺得目前房地產市場與先前存在很大不同。最值得我們關注的的特征是階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。我們認為這種成交量連續(xù)放大的可能性不大，但是未來長時間成交持續(xù)下滑的趨勢已經(jīng)不太可能出現(xiàn)。交易量可能更多在一定范圍之內波動。

　　我們并不認為市場本身能夠在短暫的兩到三個月就實現(xiàn)復蘇，甚至是高漲，但是最壞的時候可能正在離我們遠去。基于以上判斷，我們將行業(yè)評級從“中性”提高到“推薦”評級，同時繼續(xù)維持“標配”地產股的建議，尤其要注重對個股的選擇。

　　未來成交將逐步保持穩(wěn)定，伴隨階段性成交量高峰反復出現(xiàn)。在央行11月27日降息108個基點之后，我們認為降息幅度一次性達到預期，未來行業(yè)成交量將逐步溫和放大。目前，我們繼續(xù)維持2009年行業(yè)成交量將基本保持穩(wěn)定，并伴有階段性成交高峰的判斷。

　　政策導向決定市場復蘇的速度。對于行業(yè)回暖的速度，我們認為最關鍵的因素還是看中央的政策力度。2008年中央層面先后出臺“財政部十條”、“國務院三點措施”等政策。主要層面還是圍繞適度放松2套房政策，降低房地產交易費用等方面進行。而地方層面的房地產政策在2008年已經(jīng)相繼出臺，其中比較著名是杭州、上海、北京，以及近期出臺的廣東省房地產救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不僅延續(xù)了中央對于相關指導思路，還在緩解房地產企業(yè)資金壓力、土地開發(fā)期限、消費者購房優(yōu)惠和補貼政策、擴大購房群體等方面給予了更大程度的支持。

　　從行業(yè)周期和政府政策力度的相關想來看，往往行業(yè)周期落后政策周期3到6個月。因此，前一階段政策效果應該在近期的一段時間開始有所顯現(xiàn)。由于兩會期間國家并沒有出臺關于地產更大程度的扶持政策，因此我們覺得后期行業(yè)自身修復的可能性更大。

　　資金擔憂有所緩解、政策不存在利空。在行業(yè)高漲時期投資地產最大的擔心在于政府政策的利空因素。在行業(yè)下滑時期企業(yè)本身的資金實力、開發(fā)周轉情況、銷售能力和土地成本又成為市場關注的交點。

　　部分地區(qū)成交放大，有利于地產市場信心提震。目前1-2月一線城市成交數(shù)據(jù)較前期有所放大，此外主流房地產商的銷售數(shù)據(jù)較前期也有一定程度的提高。根據(jù)之前對于成交量的判斷，我們認為這種成交小高峰未必可以長期延續(xù)，但是在今后會反復出現(xiàn)。這種現(xiàn)象無疑對于整體市場信心的提高起到了關鍵的作用。

　　2008年業(yè)績下滑降低了基數(shù)的壓力。2008年行業(yè)各方面指數(shù)都經(jīng)歷大幅度下滑，上市公司業(yè)績也出現(xiàn)一定程度下降。這種大幅度下降一定程度上降低了2009年的對比基數(shù)。基數(shù)的下降一定程度上緩解了上市公司業(yè)績增長的壓力。

　　我們認為在行業(yè)下跌趨緩并逐步走向穩(wěn)定的時期，在股票選擇上應該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業(yè)績保障，增長幅度。硬條件好本身就體現(xiàn)了公司在業(yè)內的經(jīng)營水平。軟條件主要指的是公司的經(jīng)營模式，資產質量等。因為一旦行業(yè)保持穩(wěn)定或上升，優(yōu)質的資產和經(jīng)營模式無疑將是業(yè)績快速恢復的有力保證。最后是具備基本面轉變可能的公司也值得我們關注。