二季度看好三類股

　　□ 國信證券

　　房地產(chǎn)投資增速下滑超預(yù)期或催生新的扶持政策。2008年,房地產(chǎn)投資增速逐月放緩,“國房景氣指數(shù)”跌至十年新低，預(yù)收款出現(xiàn)負(fù)增長，土地購置及開發(fā)出現(xiàn)負(fù)增長，2009年開發(fā)商售心仍較弱，1-2月房地產(chǎn)投資下降至1%，比固定資產(chǎn)投資低25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2009年全年增速可能在-10%以下，這樣經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。

　　重點(diǎn)城市銷售回暖明顯，但言見底“為時(shí)尚早”。從主要城市2008年11月以來的銷售看，地產(chǎn)新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號明顯；近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策(減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低)引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動降價(jià)及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)，但房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束。

　　政策松動仍將是未來地產(chǎn)股行情演繹的主要推力。前期的政策方向基本符合我們研究報(bào)告的前瞻性判斷�；�于行業(yè)景氣回落趨勢或?qū)⒊掷m(xù)到2009年二季度，投資、銷量等主要指標(biāo)的增速在2009年或?qū)⒊霈F(xiàn)負(fù)增長的預(yù)測，我們認(rèn)為在樓市交易量、房地產(chǎn)投資恢復(fù)增長之前，更進(jìn)一步的政策松動和扶持措施仍將值得期待，利好將以層出不窮的方式演繹。另外，導(dǎo)致2008年房地產(chǎn)銷售低迷的主要因素都在朝積極的方向變化，我們預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)銷售將好于2008年。

　　標(biāo)配地產(chǎn)股，逢低吸納安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)品種、兼顧資產(chǎn)注入。

　　2009年二季度地產(chǎn)股具有較好的投資機(jī)會。我們看好2009年業(yè)績較確定的品種；另外，大股東資產(chǎn)不入預(yù)期較明確的公司也是不錯(cuò)的選擇；再次，土地一級開發(fā)規(guī)模大并有收益分成的公司。主推品種：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投、濱江集團(tuán)、首開股份。

　　巨大需求仍存在 住宅地產(chǎn)機(jī)會明顯

　　□ 華泰證券

　　市場轉(zhuǎn)暖趨勢確立還需要成交量保持高位。盡管我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，但并不意味著又回到了2007年的地產(chǎn)牛市，轉(zhuǎn)暖趨勢的確立還需要成交量能在未來幾個(gè)月里保持在較高水平。

　　我們傾向于認(rèn)為政府暫時(shí)不會出臺新的利好政策，而是會視樓市情況相機(jī)應(yīng)變，不過從刺激內(nèi)需、保增長的角度而言，也不會轉(zhuǎn)向出臺利空政策，未來一段時(shí)間內(nèi)，可能是政策面的真空期。面對市場行業(yè)開始轉(zhuǎn)好，開發(fā)商是否會過度提價(jià)。目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價(jià)，但如果開發(fā)商普遍大幅提價(jià)，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會大大延緩樓市的復(fù)蘇。

　　土地市場很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場卻依然很難走出低迷，關(guān)鍵是開發(fā)商的土地儲備仍然很大，在政府未放開對閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發(fā)商沒有足夠的資金實(shí)力、也沒有必要繼續(xù)大量囤地，因此我們認(rèn)為，未來土地市場流拍、底價(jià)中標(biāo)的現(xiàn)象仍會比較普遍，全國土地購置面積會繼續(xù)保持在低位，地價(jià)也難以出現(xiàn)明顯的上漲。

　　存貨壓力仍然較大，住宅地產(chǎn)好于商業(yè)地產(chǎn)。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時(shí)間，因此未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個(gè)月下降為19個(gè)月，但高達(dá)1819萬平方米的住宅期房和現(xiàn)房總可售面積對市場而言仍是一個(gè)巨大的供給壓力。

　　我們曾指出，中國商品房市場供給存在結(jié)構(gòu)性失衡，商業(yè)地產(chǎn)供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對較好。在宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在很大不確定性的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對住宅地產(chǎn)的巨大需求仍然存在，其成交狀況預(yù)計(jì)較2008年會有很大好轉(zhuǎn)，因此我們繼續(xù)看好住宅地產(chǎn)，相對看空商業(yè)地產(chǎn)。

　　重點(diǎn)公司估值達(dá)到歷史中等水平。2月中旬以來，地產(chǎn)股繼續(xù)有良好表現(xiàn)，股價(jià)和估值水平上升，我們重點(diǎn)跟蹤的上市公司動態(tài)估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。

　　高價(jià)土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價(jià)拿地，這一惡果在2008年有集中的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在上市公司資金緊張，并且由于房價(jià)下跌，不得不在年報(bào)中大量計(jì)提存貨跌價(jià)損失準(zhǔn)備。由于閑置土地管理辦法的規(guī)定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房價(jià)不出現(xiàn)大幅上漲(這種情況的可能性很小)，上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續(xù)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的可能性也很高。

　　維持行業(yè)“增持”評級。盡管房地產(chǎn)公司估值水平上升，不過由于房地產(chǎn)市場見底可能性較大，上市公司實(shí)現(xiàn)銷售增長比較確定，因此未來業(yè)績的增長速度有上調(diào)的空間，即使保持目前的估值水平，股價(jià)也仍有向上空間。因此我們?nèi)跃S持行業(yè)“增持”評級。